甄愛軍

高凈值人群偏愛房產(chǎn)

近年來，隨著國內(nèi)高凈值人群的迅速增長，以及城市發(fā)展和居住類產(chǎn)品更迭的進(jìn)程加快，高凈值人群的購房偏好一直保留了下來。

據(jù)胡潤研究院發(fā)布《2019胡潤財(cái)富報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，大中華區(qū)擁有600萬元資產(chǎn)的“富裕家庭”數(shù)量已經(jīng)達(dá)到494萬戶，其中擁有600萬元可投資資產(chǎn)的“富裕家庭”數(shù)量達(dá)到 178 萬戶;擁有千萬元資產(chǎn)的“高凈值家庭”數(shù)量達(dá)到198萬戶。

高凈值人群規(guī)模仍處在擴(kuò)張過程中。中國建設(shè)銀行與波士頓咨詢公司共同推出的一份調(diào)查報(bào)告預(yù)測，展望未來，在克服了短期經(jīng)濟(jì)周期波動之后，2023年個(gè)人可投資金融資產(chǎn)有望達(dá)到243萬億元人民幣，2019～2023年復(fù)合增長率恢復(fù)為約11%。

據(jù)調(diào)查，地產(chǎn)仍然是高凈值人群最主要的資產(chǎn)配置選擇，他們通過新購、置換或優(yōu)化手中的房產(chǎn)，來沉淀家庭財(cái)富。目前國內(nèi)有不少針對高凈值人士置業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)，尤其是海外房產(chǎn)開發(fā)商，更是把目標(biāo)客戶精準(zhǔn)地鎖定在了高凈值群體上。

一項(xiàng)調(diào)查顯示，中國千萬元資產(chǎn)高凈值人群平均年齡38歲，平均年消費(fèi)占總財(cái)富的4.3%，地產(chǎn)是他們最主要的投資方向，海外置業(yè)越來越多地成為這類人群的選擇。當(dāng)然，選擇在海外購房，除了投資之外，還有其他方面的考量，諸如資產(chǎn)的合理配置，為子女海外留學(xué)做準(zhǔn)備，甚至考慮日后養(yǎng)老自住等等。

諾亞財(cái)富發(fā)布的一份報(bào)告也反映了這種變化。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，有六成高凈值客戶已經(jīng)配置了海外資產(chǎn)，并有七成左右的人計(jì)劃在未來增加海外配置。

選擇房產(chǎn)主要關(guān)注些啥

高凈值人群選擇房產(chǎn)，主要關(guān)注城市的發(fā)展?jié)摿Α^(qū)位、生活圈層以及周邊配套情況等。從字面上看，似乎與普通購房者對物業(yè)的選擇沒有多少區(qū)別，但其實(shí)不然，高凈值人群購房關(guān)注的要素還是有所不一樣的。

高凈值人群買房，首先要選擇的是城市。在這個(gè)群體看來，能夠滿足高凈值人群國際化、多元化等資產(chǎn)配置需求的，無非是上北廣深等一線城市，以及杭州、南京等近年來發(fā)展迅速的城市。這一特點(diǎn)，在海外置業(yè)方面也得到了充分體現(xiàn)。比如歐洲城市倫敦、奧爾良，北美城市紐約、多倫多等等，都是頗受高凈值人群關(guān)注的城市。

在地段選擇方面，高凈值人群做得最到位。在高凈值人群看來，住宅升值的首要因素來自城市定位和地段價(jià)值，核心區(qū)位的升值空間往往比較高。也正是因?yàn)槿绱?，核心地段的住宅更容易受到高凈值人群的關(guān)注。

高凈值人群同樣也關(guān)注配套情況。一般來說，這類人群由于公事繁忙，時(shí)間觀念也相當(dāng)強(qiáng)。因此在社區(qū)配套方面，如何提高辦事效率，會成為他們在選房過程中要考慮到的問題。高凈值人士的外出頻次較高，因此發(fā)達(dá)的立體交通路網(wǎng)成為其必選項(xiàng)，就是為了給自身提供最為便利的出行條件。

另外，高凈值人群對子女的教育問題更為關(guān)注，在教育資源上也會有更高的要求，這也是學(xué)區(qū)房為何能夠賣出高價(jià)的內(nèi)在原因。正是因?yàn)橛辛烁邇糁等巳旱年P(guān)注，使得學(xué)區(qū)房的價(jià)格得到了有效支撐，并高出周邊其他品質(zhì)相當(dāng)?shù)姆菍W(xué)區(qū)房15%左右。

選擇與什么樣的人做鄰居，也是高凈值人群關(guān)注的因素。通常情況下，高凈值人群較為關(guān)注個(gè)人和家庭生活圈層的營造，強(qiáng)調(diào)多元化和個(gè)性化的生活方式。選房挑鄰居，在高凈值群體看來，并不只是說說而已。

帶來哪些啟示

我們?yōu)楹我私獠W(xué)習(xí)高凈值人群的選房技巧？這里面大有文章。

作為普通購房者，購房之前首先考慮的是房價(jià)因素。這種想法不難理解，對于大多數(shù)購房者來說，他們所要考慮的，是如何以有限的資金早日實(shí)現(xiàn)住房夢，只能把房價(jià)因素放在首位。因此，在買房過程中需要作出取舍，比如犧牲地段、交通、配套等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

但是，在房價(jià)優(yōu)先的前提下，可以適當(dāng)兼顧一下高凈值人群選房的思路和技巧。記者的朋友小李 2007 年底買房時(shí)，在市中心看中一套總價(jià)為50多萬元的次新房，但面積不大，于是退而求其次在外圍以同樣的價(jià)格買了一套小三房。10年之后，這兩套房產(chǎn)的價(jià)值雖然都已明顯上升，但是兩者之間的差距，卻越來越明顯。由此可見，在買房過程中，選擇是何等重要。

當(dāng)然，普通購房者選擇余地并不大，不可能完全按照自己的想法來選擇住房，但高凈值人群的購房思路是值得參考的。比如，如果無法在一線城市購房，但在條件允許的情況下，購房者應(yīng)該選擇有發(fā)展?jié)摿?、對人口吸納能力強(qiáng)以及有產(chǎn)業(yè)支撐的城市。再比如，如果無法在核心地段買房，只能選擇在外圍區(qū)域置業(yè)，那么購房者也要考察所在區(qū)域規(guī)劃情況，并確定其發(fā)展前景之后再出手，這也比隨便買一套更加靠譜。

為何要這么操作？理由并不復(fù)雜。對于大多數(shù)購房者來說，一輩子可能就只有一到兩次的購房機(jī)會，首次購房為了過渡，第二次買房為了改善。如果在首次購房時(shí)，買到保值增值空間大的物業(yè)，無疑對未來改善住房條件是有利的。就如同前文中提到的小李，如果當(dāng)初咬咬牙再多拿出一些錢，買入那套次新房，那么他在將來準(zhǔn)備換大房的時(shí)候，現(xiàn)有房產(chǎn)可以賣出更高價(jià)格，這樣他手中顯然會更加寬裕一些。