三月樓市成交或?qū)⒏纳?/h1>
2020-08-09 08:39:10甄愛(ài)軍
理財(cái)周刊 2020年5期
甄愛(ài)軍
樓市成交下滑明顯
新冠肺炎疫情對(duì)樓市成交量的影響非常明顯。
以上海為例，2月成交量出現(xiàn)斷崖式下降。據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，全上海市 2020 年 2 月共成交新建商品房940 套，環(huán)比下降77%，同比下降64%，成交金額64億元，環(huán)比下降75%，同比下降64%。
從今年前兩個(gè)月的成交情況來(lái)看，下降幅度依然非常明顯。數(shù)據(jù)顯示，2020 年前兩個(gè)月，全上海市累計(jì)成交金額 325 億元，同比下降 33%;成交套數(shù)為 5003 套，同比下降28%。
從全國(guó)范圍來(lái)看，樓市成交下滑亦非常明顯。據(jù)億翰智庫(kù)發(fā)布的“2020年2月房企銷(xiāo)售情況”數(shù)據(jù)，2020年1～2月 ，TOP100 房 企 實(shí) 現(xiàn) 銷(xiāo) 售 額 9181 億 元 ，同 比 下 降25.1%;實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積6926萬(wàn)平方米，同比下降23.8%。
疫情對(duì) 2 月樓市成交影響更為明顯。克而瑞跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，2 月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額接近腰斬。數(shù)據(jù)表明，2020 年 2 月百?gòu)?qiáng)房企單月全口徑銷(xiāo)售金額合計(jì)約 3170 億元，同比大幅下降44.2%（若排除中國(guó)恒大，同比下降50.6%）。
房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中有降
成交量下滑對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)也產(chǎn)生了一定的影響。
就上海的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，受成交量大幅下滑拖累，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)跡象。據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2020年前兩個(gè)月上海新房套均總價(jià)為649萬(wàn)元/套，同比下降6%;新房成交均價(jià)為55820元/平方米，同比下滑4%。
主要城市2月新房?jī)r(jià)格整體也出現(xiàn)松動(dòng)。根據(jù)中指研究院公布的數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)十大熱點(diǎn)城市中，僅深圳環(huán)比微漲0.02%;上海與上月持平;重慶環(huán)比下跌1.09%，跌幅最大;天津、成都等4個(gè)城市跌幅均在0.3%～0.7%之間;南京、廣州跌幅均在0.15%左右;杭州下跌0.04%，跌幅最小。
不過(guò)二手房市場(chǎng)比較穩(wěn)定，賣(mài)家尚未開(kāi)始調(diào)低掛牌價(jià)以求盡快脫手。58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020年2月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2月全國(guó)67個(gè)主要城市二手房掛牌均價(jià)為15503元/平方米，環(huán)比微漲0.43%。此外，二手房掛牌價(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量居多，67城中有51城二手房掛牌房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。補(bǔ)漲行情仍在持續(xù)，包括銀川、唐山、汕頭、東莞和呼和浩特等此前漲幅不大的城市，2月二手房房?jī)r(jià)漲幅較大，銀川環(huán)比增幅為2.7%，扮演了“領(lǐng)頭羊”角色。
土地市場(chǎng)出現(xiàn)降溫
從開(kāi)發(fā)端來(lái)看，土地市場(chǎng)出現(xiàn)降溫跡象，意味著開(kāi)發(fā)商稍顯謹(jǐn)慎。
易居研究院跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，40個(gè)典型城市土地市場(chǎng)整體成交量下降，溢價(jià)率仍處于歷史低位。數(shù)據(jù)表明，2020年2月，40城土地成交建筑面積2076.9萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅下降44.5%;同比下降27.1%。
分析人士認(rèn)為，疫情對(duì)土地市場(chǎng)影響比較明顯。易居研究院研究員王若辰表示，本次新冠肺炎疫情事件對(duì)土地市場(chǎng)造成了較大影響，部分土地出讓計(jì)劃推遲，房企受現(xiàn)金流壓力影響拿地也相對(duì)謹(jǐn)慎。
今年前兩個(gè)月土地市場(chǎng)表現(xiàn)同樣不太理想。數(shù)據(jù)顯示，2020年1～2月，40個(gè)典型城市累計(jì)土地成交建筑面積5822 萬(wàn)平方米，同比下降 24%。隨著疫情影響的逐漸減小，這兩個(gè)月被壓抑的一些正常拿地需求將有所釋放，但大概率難以和2019年上半年的小陽(yáng)春相比。
由于一線(xiàn)城市土地成交占比較高，導(dǎo)致土地均價(jià)上漲。數(shù)據(jù)顯示，2 月，40 個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為4894.1 元/平方米，環(huán)比上漲 5.0%，同比上漲 16.7%。王若辰認(rèn)為，2月份土地均價(jià)有所上漲主要是因?yàn)橐痪€(xiàn)城市有所回暖，且成交占比較大所致。
當(dāng)然，從土地成交溢價(jià)率變化趨勢(shì)來(lái)看，目前仍處于歷史最低水平附近。數(shù)據(jù)顯示，2月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為9.4%，與1月相比微幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。2019年12月以來(lái)，土地溢價(jià)率基本保持不變，維持在2018年底的歷史低位水平，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月溢價(jià)率仍將保持較低水平。
樓市或現(xiàn)打折季
市場(chǎng)成交明顯降溫，房企銷(xiāo)售也受到明顯影響，但為何市場(chǎng)上打折促銷(xiāo)現(xiàn)象并不多見(jiàn)？
政策的松動(dòng)，似乎讓人更加確信樓市很快就會(huì)回暖。2020年2月，多地出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策，政策面整體而言有所放寬。供給方面，南昌、天津、西安、佛山等地允許延期繳納土地出讓金或下調(diào)土地出讓金競(jìng)買(mǎi)保證金比例，將緩解開(kāi)發(fā)商拿地資金壓力，對(duì)房企逐步恢復(fù)土地補(bǔ)充提供支撐。無(wú)錫、蘇州等地降低預(yù)售條件，將有望提速商品房入市。
在需求方面，廊坊、衡陽(yáng)、南寧等地加大住房公積金支持力度，浙商銀行降低非限購(gòu)城市首套房首付貸款比例，對(duì)居民購(gòu)房資金提供支持。近期地方政策對(duì)房地產(chǎn)供需兩端均有所提振，行業(yè)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。
但是，加快資金回籠速度，已經(jīng)成為房企當(dāng)務(wù)之急。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，降價(jià)促銷(xiāo)并非意味著開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)感到悲觀(guān)，其主要目的是加快資金回籠速度，以緩解當(dāng)前資金壓力，并保障企業(yè)現(xiàn)金流安全。尤其是部分上市公司，為了平衡財(cái)務(wù)報(bào)表，更是存在加快回籠資金的內(nèi)在需求。
專(zhuān)家預(yù)計(jì)，今年上半年，樓市大面積打折促銷(xiāo)現(xiàn)象出現(xiàn)的概率并不低。嚴(yán)躍進(jìn)表示，就目前市場(chǎng)行情來(lái)說(shuō)，各開(kāi)發(fā)商肯定是要采取促銷(xiāo)策略，以對(duì)沖疫情帶來(lái)的影響。
樓市打折促銷(xiāo)會(huì)從何時(shí)開(kāi)始變得常見(jiàn)？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，促銷(xiāo)大面積出現(xiàn)，最早可能在兩周之后出現(xiàn)。雖然各地陸續(xù)復(fù)工，售樓處也在逐步開(kāi)放，但距離真正全面放開(kāi)，還需要半個(gè)月時(shí)間。
打折促銷(xiāo)的好處顯而易見(jiàn)。得益于線(xiàn)上售房的創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式和較大的優(yōu)惠力度，中國(guó)恒大銷(xiāo)售增速表現(xiàn)亮眼，2月單月同比大漲118%，1～2月累計(jì)同比增長(zhǎng)35%。
另?yè)?jù)了解，房企已經(jīng)開(kāi)始為加快產(chǎn)品去化速度而摩拳擦掌，包括藍(lán)光地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、陽(yáng)光城等超過(guò)20 家房企跟進(jìn)優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)，鎖定購(gòu)房高意向客戶(hù)，降低疫情對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的影響。
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從今年前兩個(gè)月的成交情況來(lái)看，下降幅度依然非常明顯。數(shù)據(jù)顯示，2020 年前兩個(gè)月，全上海市累計(jì)成交金額 325 億元，同比下降 33%;成交套數(shù)為 5003 套，同比下降28%。
從全國(guó)范圍來(lái)看，樓市成交下滑亦非常明顯。據(jù)億翰智庫(kù)發(fā)布的“2020年2月房企銷(xiāo)售情況”數(shù)據(jù)，2020年1～2月 ，TOP100 房 企 實(shí) 現(xiàn) 銷(xiāo) 售 額 9181 億 元 ，同 比 下 降25.1%;實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積6926萬(wàn)平方米，同比下降23.8%。
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主要城市2月新房?jī)r(jià)格整體也出現(xiàn)松動(dòng)。根據(jù)中指研究院公布的數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)十大熱點(diǎn)城市中，僅深圳環(huán)比微漲0.02%;上海與上月持平;重慶環(huán)比下跌1.09%，跌幅最大;天津、成都等4個(gè)城市跌幅均在0.3%～0.7%之間;南京、廣州跌幅均在0.15%左右;杭州下跌0.04%，跌幅最小。
不過(guò)二手房市場(chǎng)比較穩(wěn)定，賣(mài)家尚未開(kāi)始調(diào)低掛牌價(jià)以求盡快脫手。58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020年2月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2月全國(guó)67個(gè)主要城市二手房掛牌均價(jià)為15503元/平方米，環(huán)比微漲0.43%。此外，二手房掛牌價(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量居多，67城中有51城二手房掛牌房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。補(bǔ)漲行情仍在持續(xù)，包括銀川、唐山、汕頭、東莞和呼和浩特等此前漲幅不大的城市，2月二手房房?jī)r(jià)漲幅較大，銀川環(huán)比增幅為2.7%，扮演了“領(lǐng)頭羊”角色。
土地市場(chǎng)出現(xiàn)降溫
從開(kāi)發(fā)端來(lái)看，土地市場(chǎng)出現(xiàn)降溫跡象，意味著開(kāi)發(fā)商稍顯謹(jǐn)慎。
易居研究院跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，40個(gè)典型城市土地市場(chǎng)整體成交量下降，溢價(jià)率仍處于歷史低位。數(shù)據(jù)表明，2020年2月，40城土地成交建筑面積2076.9萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅下降44.5%;同比下降27.1%。
分析人士認(rèn)為，疫情對(duì)土地市場(chǎng)影響比較明顯。易居研究院研究員王若辰表示，本次新冠肺炎疫情事件對(duì)土地市場(chǎng)造成了較大影響，部分土地出讓計(jì)劃推遲，房企受現(xiàn)金流壓力影響拿地也相對(duì)謹(jǐn)慎。
今年前兩個(gè)月土地市場(chǎng)表現(xiàn)同樣不太理想。數(shù)據(jù)顯示，2020年1～2月，40個(gè)典型城市累計(jì)土地成交建筑面積5822 萬(wàn)平方米，同比下降 24%。隨著疫情影響的逐漸減小，這兩個(gè)月被壓抑的一些正常拿地需求將有所釋放，但大概率難以和2019年上半年的小陽(yáng)春相比。
由于一線(xiàn)城市土地成交占比較高，導(dǎo)致土地均價(jià)上漲。數(shù)據(jù)顯示，2 月，40 個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為4894.1 元/平方米，環(huán)比上漲 5.0%，同比上漲 16.7%。王若辰認(rèn)為，2月份土地均價(jià)有所上漲主要是因?yàn)橐痪€(xiàn)城市有所回暖，且成交占比較大所致。
當(dāng)然，從土地成交溢價(jià)率變化趨勢(shì)來(lái)看，目前仍處于歷史最低水平附近。數(shù)據(jù)顯示，2月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為9.4%，與1月相比微幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。2019年12月以來(lái)，土地溢價(jià)率基本保持不變，維持在2018年底的歷史低位水平，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月溢價(jià)率仍將保持較低水平。
樓市或現(xiàn)打折季
市場(chǎng)成交明顯降溫，房企銷(xiāo)售也受到明顯影響，但為何市場(chǎng)上打折促銷(xiāo)現(xiàn)象并不多見(jiàn)？
政策的松動(dòng)，似乎讓人更加確信樓市很快就會(huì)回暖。2020年2月，多地出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策，政策面整體而言有所放寬。供給方面，南昌、天津、西安、佛山等地允許延期繳納土地出讓金或下調(diào)土地出讓金競(jìng)買(mǎi)保證金比例，將緩解開(kāi)發(fā)商拿地資金壓力，對(duì)房企逐步恢復(fù)土地補(bǔ)充提供支撐。無(wú)錫、蘇州等地降低預(yù)售條件，將有望提速商品房入市。
在需求方面，廊坊、衡陽(yáng)、南寧等地加大住房公積金支持力度，浙商銀行降低非限購(gòu)城市首套房首付貸款比例，對(duì)居民購(gòu)房資金提供支持。近期地方政策對(duì)房地產(chǎn)供需兩端均有所提振，行業(yè)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。
但是，加快資金回籠速度，已經(jīng)成為房企當(dāng)務(wù)之急。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，降價(jià)促銷(xiāo)并非意味著開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)感到悲觀(guān)，其主要目的是加快資金回籠速度，以緩解當(dāng)前資金壓力，并保障企業(yè)現(xiàn)金流安全。尤其是部分上市公司，為了平衡財(cái)務(wù)報(bào)表，更是存在加快回籠資金的內(nèi)在需求。
專(zhuān)家預(yù)計(jì)，今年上半年，樓市大面積打折促銷(xiāo)現(xiàn)象出現(xiàn)的概率并不低。嚴(yán)躍進(jìn)表示，就目前市場(chǎng)行情來(lái)說(shuō)，各開(kāi)發(fā)商肯定是要采取促銷(xiāo)策略，以對(duì)沖疫情帶來(lái)的影響。
樓市打折促銷(xiāo)會(huì)從何時(shí)開(kāi)始變得常見(jiàn)？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，促銷(xiāo)大面積出現(xiàn)，最早可能在兩周之后出現(xiàn)。雖然各地陸續(xù)復(fù)工，售樓處也在逐步開(kāi)放，但距離真正全面放開(kāi)，還需要半個(gè)月時(shí)間。
打折促銷(xiāo)的好處顯而易見(jiàn)。得益于線(xiàn)上售房的創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式和較大的優(yōu)惠力度，中國(guó)恒大銷(xiāo)售增速表現(xiàn)亮眼，2月單月同比大漲118%，1～2月累計(jì)同比增長(zhǎng)35%。
另?yè)?jù)了解，房企已經(jīng)開(kāi)始為加快產(chǎn)品去化速度而摩拳擦掌，包括藍(lán)光地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、陽(yáng)光城等超過(guò)20 家房企跟進(jìn)優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)，鎖定購(gòu)房高意向客戶(hù)，降低疫情對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的影響。
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