長租公寓市場究竟該如何發(fā)展

2019年以來，長租公寓遭遇寒冬，行業(yè)普遍經(jīng)營困難，爆倉的公寓品牌更是一個(gè)接著一個(gè)。長租公寓市場到底癥結(jié)何在？

一年內(nèi)50家倒閉

幾年前，長租公寓上演的“搶房源大戰(zhàn)”不絕于耳。可是，從去年開始不斷有長租公寓品牌倒閉的消息傳來。尤其是2019年下半年以來，有多家長租公寓機(jī)構(gòu)接連陷入資金困局，形成一個(gè)明顯的“倒閉潮”。

先是去年8月，總部位于南京的樂伽公寓發(fā)公告稱：“近期因公司經(jīng)營不善，無力履行合同。公司已盡最大努力通過多種途徑積極自救，但均未見效。目前公司已停止經(jīng)營，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒有經(jīng)營收入，無法償還客戶欠款。”公告還稱，“高進(jìn)低出”的經(jīng)營模式存在嚴(yán)重缺陷，已對長租公寓市場帶來較大風(fēng)險(xiǎn)，加之公司內(nèi)部管理制度缺失等諸多因素，造成公司業(yè)務(wù)全線關(guān)停的現(xiàn)狀。

進(jìn)入2019年10月，長租公寓更是上演三連爆：10月3日，河南悅?cè)绻l(fā)布公告稱，由于市場環(huán)境的變化（鄭州租金連續(xù)3年下滑）、自身組織和經(jīng)營能力不夠強(qiáng)等種種原因，目前公司投入巨資裝修配置的1600套分散式公寓面臨巨大的經(jīng)營和資金壓力，故公司全體原股東已于2019年9月忍痛接受并購重組;10月14日，南京君創(chuàng)公寓發(fā)布公告稱，近期公司因市場的不穩(wěn)定，空置房源較多，虧損較大，且部分租客遲遲不能結(jié)清尾款，導(dǎo)致公司不能正常運(yùn)營，資金鏈斷裂，無能力履行合同;10月28日，杭州“中擇房產(chǎn)”公告稱，因公司經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，后期可能會(huì)有部分房東的房租支付不了因而停止運(yùn)營。

根據(jù)各大媒體報(bào)道粗略統(tǒng)計(jì)，最近一年，全國爆倉（資金鏈斷裂或者大股東跑路）的公寓品牌在50家左右。其中，杭州有13家，占比超過20%，成為“重災(zāi)區(qū)”，包括樂伽公寓、中擇房產(chǎn)、鼎家公寓、杭州安閑居、愛上租等。

二房東模式存潛在風(fēng)險(xiǎn)

目前，長租公寓的主要經(jīng)營者幾乎都不是產(chǎn)權(quán)擁有人，而是二房東，他們通過一次性簽訂多年協(xié)議獲得大量房源，然后再統(tǒng)一裝潢、經(jīng)營這些房源。

傳統(tǒng)意義上，二房東這種模式主要是利用市場信息不對稱賺錢（低價(jià)攬房、高價(jià)出租）。然而，租賃市場早已經(jīng)非常透明且充分競爭，這種模式難有市場前途。2002年左右上海市場出現(xiàn)的“房屋銀行”就是這種業(yè)務(wù)方式，后來很快倒閉。

如今，在資本力量的推動(dòng)下，“二房東”再次進(jìn)入租賃市場，并且發(fā)展迅猛。他們主要靠兩招：一是通過高價(jià)從個(gè)人手中囤積大量房源，壟斷區(qū)域市場，希望獲得較高的估值，這其實(shí)就是大家熟悉的“燒錢”模式;另一招就是所謂的“互聯(lián)網(wǎng)思維”——“羊毛出在豬身上”，利用各種金融模式玩杠桿，甚至和P2P結(jié)合在一起。很明顯，這兩種套路都是短期投機(jī)者熱衷的行為，風(fēng)險(xiǎn)極大。

先看第一種類型的爆雷案例：作為國內(nèi)首個(gè)赴美上市的長租公寓品牌，青客公寓近日曝出“拖欠”房東租金的消息。據(jù)澎湃新聞報(bào)道，有房東反映，青客公寓以“虧損”及盤整“高進(jìn)低出”房源為由，單方面要求房東下調(diào)房源租金價(jià)格，若房東不同意則暫停支付租金。據(jù)悉，造成房源“高進(jìn)低出”的現(xiàn)象，主要是公司2015年、2016年擴(kuò)張期間以相對高的市場價(jià)格和房東大量簽訂房源租賃合同。然而，租賃市場的租金走勢并不樂觀，出現(xiàn)“高進(jìn)低出”現(xiàn)象。1月7日，青客公寓上市后披露的2019財(cái)年第四季度財(cái)報(bào)顯示，截至2019年9月30日，青客公寓凈收入3.4億元，同比增長13%，這部分收入包括了住房租賃收入、增值服務(wù)及其他凈收入。其中住房租賃業(yè)務(wù)凈收入為3億元。營業(yè)虧損則顯示為1.01億元。

再看第二種類型的案例：去年12月18日，上海市公安局浦東分局發(fā)布“鑫聚財(cái)公司”案件偵辦情況通報(bào)，該通報(bào)稱，12月3日，警方對“鑫聚財(cái)公司”實(shí)際控制人孫某元等4名犯罪賺疑人依法采取刑事拘留強(qiáng)制措施?！蚌尉圬?cái)公司”是一家從事長租供應(yīng)鏈金融的P2P公司，通過鑫聚財(cái)平臺(tái)融資的錢投資去向?yàn)樵礈Z國際公寓。據(jù)券商中國多方求證，上述孫某元正是上海淶潤實(shí)業(yè)有限公司法人孫元元，也是上海長租公寓品牌源淶國際董事長。目前，源淶國際位于上海市某科技服務(wù)園的企業(yè)總部已人去樓空。根據(jù)源淶國際員工、部分房源的業(yè)主反饋的情況來看，公司從去年8月份開始陷入資金困境。

泛濫的“租金貸”

在長租公寓頻頻使用的金融工具中，“租金貸”的曝光率非常高。所謂“租金貸”，簡單說就是提供租房用途的貸款。建設(shè)銀行曾率先推出了個(gè)人用途的“按居貸”，就是這種租金貸，主要基于借款人資信狀況，采用“信用+保證”的形式，根據(jù)借款人的工作年限、收入、公積金繳存、央行征信等情況，可給予期限最長10年、額度最高100萬元的貸款。此后，越來越多的銀行以及非銀行金融機(jī)構(gòu)開始?xì)⑷脒@一市場。

上面所說的“租金貸”是正規(guī)銀行的個(gè)貸業(yè)務(wù)，而在長租公寓爆雷的實(shí)際案例中，很多租客是在不明原因的情況下被動(dòng)貸款的，放貸方多是與長租公寓經(jīng)營者有密切關(guān)系的小貸公司。

例如2018年3月，“愛公寓”因?yàn)橘Y金鏈斷裂，停止向房東支付房租，不少租客遭到了業(yè)主的清退。然而就在被清退以后，租客才發(fā)現(xiàn)自己身上原來還背負(fù)著一筆高昂的租房貸款。即使是被清退之后，他們依舊還會(huì)時(shí)不時(shí)地受到所謂催收平臺(tái)的騷擾。

其實(shí)，“租金貸”現(xiàn)象在房屋租賃行業(yè)早就已經(jīng)成為了公開的秘密。長租公寓的發(fā)展需要企業(yè)擁有雄厚的資金實(shí)力，而在“租金貸”模式下，平臺(tái)不需要自己有什么資金實(shí)力，只需要按月付給房東房租，就能提前拿到租客名義1～2年的房租貸款，既可以補(bǔ)充現(xiàn)金流，同時(shí)還能擴(kuò)大市場規(guī)模。在這種模式下，實(shí)際上企業(yè)形成了自己的“資金池”，如果動(dòng)了歪腦筋，那就很危險(xiǎn)。

在愛公寓的“租金貸”東窗事發(fā)之后不久，蛋殼公寓、青客公寓、青檸公寓等市場占有率較高的長租公寓（二房東模式）也被爆出存在“租金貸”現(xiàn)象。這些平臺(tái)本身無房，而為了搶房占據(jù)市場就拼命提高收房的價(jià)格，根本無視長久的經(jīng)營壓力，一旦出現(xiàn)現(xiàn)金流不足、融資不到位等情況，無力繼續(xù)支付房東房租，就會(huì)走向資金鏈斷絕的死胡同。

試想，如果成千上萬的租戶被趕出來，他們還會(huì)繼續(xù)還貸嗎？因此，放貸機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)也立刻放大。

另一方面，如果租房費(fèi)用可以很容易地通過貸款獲得，那么部分租房者就會(huì)不自覺傾向于選擇超出自身能力的消費(fèi)行為，不排除其中一些人不具有償還能力，將形成和美國“次貸”相類似的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2018年8月，從“我愛我家”離職的胡景暉召開媒體溝通會(huì)，胡景暉對媒體表示：“長租公寓一旦倒閉，肯定比P2P還要慘。”胡景暉離職了，但是他的話仍應(yīng)該引起行業(yè)從業(yè)者的重視。

監(jiān)管政策趨嚴(yán)

隨著長租公寓市場各種問題不斷暴露，監(jiān)管部門果斷出手、整治市場。

二房東模式下，為了最大程度獲利，長租公寓運(yùn)營商往往會(huì)把一套房子改成多間租賃使用，俗稱“N+1”。有北京當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道長租公寓公司“躍層公寓四居室變八居室”的事，結(jié)果北京市住建委檢查后明確指出：長租公寓“N+1”改造系違規(guī)行為。

作為長租公寓倒閉的“重災(zāi)區(qū)”，杭州近期持續(xù)加強(qiáng)租賃市場監(jiān)管。2019年10月12日，杭州市住保房管局開會(huì)全面部署新一輪杭州住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治工作。11月26日，杭州市住保房管局聯(lián)合市金融辦、人行杭州中心支行制定發(fā)布《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）》，包括適用范圍、監(jiān)管要求、賬戶變更、公示監(jiān)督、風(fēng)險(xiǎn)防控金設(shè)立、風(fēng)險(xiǎn)防控金使用、風(fēng)險(xiǎn)防控金調(diào)整、資金繳交、風(fēng)險(xiǎn)警示、行政管理等十方面內(nèi)容，防范住房租賃市場風(fēng)險(xiǎn)，保障租戶及房東合法權(quán)益，促進(jìn)住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。該辦法明確要求，從事住房租賃業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)，應(yīng)在杭州市范圍的銀行設(shè)立唯一的租賃資金專用存款賬戶，并報(bào)市房產(chǎn)行政主管部門備案。住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應(yīng)繳入專戶管理。

從全國來看，為打擊住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象，住建部持續(xù)開展整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，對違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行查處和曝光。

2019年12月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)公安部、國家市場監(jiān)督管理總局、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、國家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室等六部委聯(lián)合發(fā)布了 《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》。其中，第九條明確提出加強(qiáng)對“高進(jìn)低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）的監(jiān)管;還要求控制房屋租賃行業(yè)“杠桿率”，租金貸收入占比不得超過30%。

此外，針對長租公寓裝修污染問題，深圳擬出臺(tái)《長租公寓裝修污染控制技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，提出了長租公寓的室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和材料性能要求，力圖從包括設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等過程的長租公寓全壽命周期出發(fā)，形成一套完善的裝修污染控制技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

鏈接：

看海外長租公寓如何經(jīng)營

美國最大的出租公寓運(yùn)營商是EQR（Equity residential properties），市值規(guī)模近230億美元。

EQR的發(fā)展歷程為國內(nèi)長租公寓的發(fā)展方向提供了很好的借鑒，EQR經(jīng)歷了從快速擴(kuò)張到精耕細(xì)作兩個(gè)階段。

第一階段（1991年～2002年），自1993年上市以來，EQR的規(guī)模迅速擴(kuò)大。1993年上市時(shí)，EQR僅有69處物業(yè)、2.2萬套公寓;此后的5年間，EQR共斥資106億美元進(jìn)行收購。

第二階段（2002年至今），精簡業(yè)務(wù)，聚焦核心區(qū)域。這期間，公司一方面通過出售低價(jià)收購的公寓獲取資產(chǎn)增值收益，另一方面，聚焦核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，大大提升了公司的租金獲取能力，而公司的盈利再用于繼續(xù)收購核心區(qū)域的物業(yè)，形成良性循環(huán)。

EQR自己持有物業(yè)，長期租賃經(jīng)營，對資金的需求量很大。在融資方面，EQR能夠規(guī)?；瘮U(kuò)張，其背后與美國發(fā)達(dá)的REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）市場有密切關(guān)系。

短評：

未來自持物業(yè)或是主流

文/本刊記者 劉暢

近幾年，長租公寓在租賃市場發(fā)展很快，但是這種繁榮是虛假的繁榮。因?yàn)?，?jīng)營長租公寓的主體一般來說應(yīng)該是擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，例如房地產(chǎn)開發(fā)公司等。而現(xiàn)實(shí)情況卻是，二房東成為長租公寓運(yùn)營主體。

自持物業(yè)經(jīng)營的長租公寓模式對先期投入的資金量需求巨大，而收益周期則長達(dá)數(shù)十年。因此，在目前新房銷售（“賺快錢”）還不錯(cuò)的背景下，愿意持有物業(yè)并進(jìn)行長期租賃（“賺慢錢”）的房地產(chǎn)企業(yè)并不多。

在這種情況下，瘋狂追逐短期利益而無視道德、風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)資本催生出二房東模式，并引發(fā)一系列糾紛事件。所以，要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，無論是租客還是房東，都要遠(yuǎn)離二房東模式的長租公寓。

此外，從另一個(gè)角度反思，政策方面要多鼓勵(lì)持有型長租公寓的發(fā)展，而不是把長租公寓一棒子打死。

早在2016年6月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確培育和發(fā)展住房租賃市場，從頂層設(shè)計(jì)角度明確指出培育市場供應(yīng)主體。2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告也明確提出，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)的發(fā)展。

與此同時(shí)，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了高速發(fā)展的“黃金時(shí)代”后，目前進(jìn)入到“白銀時(shí)代”，開發(fā)商的模式也必須有所改變。未來，繼續(xù)快速滾動(dòng)開發(fā)的地產(chǎn)模式未必是最好的模式。因此，自持物業(yè)的“長租公寓”一定是未來房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的方向之一。

市場還普遍認(rèn)為，如果只是開發(fā)商簡單地拿地、開發(fā)、作為租賃物業(yè)經(jīng)營，回籠資金的時(shí)間成本很高，實(shí)現(xiàn)收益將是一個(gè)難題。另一方面，保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)擁有巨量的資金，卻難以找到長期穩(wěn)健提供收益的項(xiàng)目。如果房產(chǎn)商與金融領(lǐng)域的“長錢”機(jī)構(gòu)聯(lián)手拓展長租公寓，就有可能找到長租公寓可持續(xù)的盈利模式。