梁秀靜

摘要：房地產(chǎn)預(yù)售制度使房地產(chǎn)企業(yè)銷售資金回籠與收入確認(rèn)時點之間存在時間性差異，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)三大主表與傳統(tǒng)企業(yè)三大主表之間既有共同之處又存在著一定的差異。本文先對某煤炭企業(yè)三大主表財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，繼而又以某房地產(chǎn)企業(yè)三大主表財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，較為深入地分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表在項目所處不同開發(fā)周期中財務(wù)數(shù)據(jù)的特點以及在財務(wù)報表中的體現(xiàn)。作者還針對房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性對預(yù)售制度及預(yù)售制度所帶來的其他影響做了闡述。在文章的最后，作者提出房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走過了粗獷不規(guī)范管理時代，必須通過科學(xué)的精細(xì)化管理才可以提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤。

關(guān)鍵詞：三大主表;預(yù)售制度;管理

引言

財務(wù)報表中“三大主表”指資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表。資產(chǎn)負(fù)債表是反映企業(yè)財務(wù)狀況的報表，體現(xiàn)資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益三者之間的關(guān)系。資產(chǎn)負(fù)債表的作用在于揭示企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源總量及其分布結(jié)構(gòu)，反映企業(yè)的財務(wù)實力、償債能力等。利潤表是企業(yè)在一定時間內(nèi)的獲利能力情況，評價企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)濟(jì)效率?，F(xiàn)金流量表反映企業(yè)一定時期內(nèi)經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動對企業(yè)現(xiàn)金流量的影響。下面將對房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)企業(yè)三大主表之間的共同點及區(qū)別進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)企業(yè)三大主表的共同點分析

“三大主表”三維立體式展現(xiàn)了一家企業(yè)的財務(wù)狀況，多角度對同一經(jīng)濟(jì)實體的資產(chǎn)質(zhì)量、經(jīng)營業(yè)績，現(xiàn)金流量情況做出報告。房地產(chǎn)企業(yè)的“三大主表”在這些方面與傳統(tǒng)企業(yè)都是相同。但與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的“三大主表”在項目不同的開發(fā)周期又有著自己的特殊之處。

下面首先對一家傳統(tǒng)煤炭企業(yè)2019年9月末財務(wù)報表數(shù)據(jù)進(jìn)行簡要分析：資產(chǎn)負(fù)債表中：資產(chǎn)總額466.03億元，負(fù)債總額232.41億元，股東權(quán)益總額233.62億元;利潤表中：總營業(yè)收入244.94億元，總利潤21.96億元，凈利潤15.97億元;現(xiàn)金流量表中營業(yè)性現(xiàn)金流7.43億元，投資性現(xiàn)金流-12.95億元，融資性現(xiàn)金流3.07億元，凈現(xiàn)金流-2.44億元。

通過對資產(chǎn)負(fù)債表分析并結(jié)合企業(yè)實際情況，該企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，屬于重資產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率49.87%，屬于低風(fēng)險行業(yè)，企業(yè)還債能力強。通過對企業(yè)利潤表分析，企業(yè)1—9月營業(yè)利潤率為8.9%，通過查看該企業(yè)上半年利潤表，該企業(yè)上半年營業(yè)利潤率為1.3%，第三季度營業(yè)利潤率比前兩個季度有了較大幅度提升。通過對該企業(yè)現(xiàn)金流量表分析，該企業(yè)對外投資規(guī)模較大。

傳統(tǒng)行業(yè)中現(xiàn)金流量表中銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金≈（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×（1+13%）+預(yù)收賬款增加額-應(yīng)收賬款增加額-應(yīng)收票據(jù)增加額，按照上面模板公式計算該企業(yè)銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金約為265.1億元，實際現(xiàn)金流量表中銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金273.85億元，兩者基本相等。通過分析數(shù)據(jù)可以看出，主營業(yè)務(wù)收入占銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金的92.39%，屬于第一影響因素;1-9月應(yīng)收賬款增加15.17億元，應(yīng)收賬款占銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金的5.54%，屬于第二大影響因素。預(yù)收賬款增加額及應(yīng)收票據(jù)增加額占銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金的2.7%，對現(xiàn)金流入影響偏小。

傳統(tǒng)行業(yè)中購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金≈（主營業(yè)務(wù)成本+其他業(yè)務(wù)成本+存貨的增加額）×（1+13%）+預(yù)付賬款增加額-應(yīng)付賬款增加額-應(yīng)付票據(jù)增加額。按照上面公式計算該企業(yè)購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金約為224.85億元，實際現(xiàn)金流量表中購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金214.28億元，兩者基本相等。通過分析數(shù)據(jù)可以看出，主營業(yè)務(wù)成本197.51億元占購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金104.47%，足以證明主營業(yè)務(wù)成本對購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金具有舉足輕重的作用。其他會計科目增減變化程度對購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金影響比例偏小。傳統(tǒng)企業(yè)會計報表數(shù)據(jù)清晰易懂，便于報表使用者對報表的理解。

二、房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)企業(yè)三大主表的區(qū)別分析

以下是某房地產(chǎn)企業(yè)單一項目公司2016年末財務(wù)數(shù)據(jù)且該企業(yè)2016年首次開盤銷售，資產(chǎn)負(fù)債表中：資產(chǎn)總額14.68億元，其中貨幣資金1.54億元，存貨12.38億元;負(fù)債總額11.12億元，其中預(yù)收賬款3.43億元;所有者權(quán)益3.55億元，未分配利潤–0.24億元，值得一提的是賬面應(yīng)交稅金為–1409.29萬元。利潤表中：營業(yè)收入0，營業(yè)成本0，稅金及附加201.89萬元，期間費用合計1159.5萬元，其中：財務(wù)費用60.19萬元，本年利潤總額為–1388.86萬元，所得稅567.82萬元，本年凈利潤–1966.03萬元。現(xiàn)金流量表中：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金3.42億元;購買商品、接收勞務(wù)支付的現(xiàn)金1.34億元;經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額0.14億元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額–10.52萬元，分配股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金4531.71萬元，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額3968.29萬元;現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額0.53億元（未包含使用受限資金）。

如果以傳統(tǒng)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)對以上財務(wù)數(shù)據(jù)分析，存貨占資產(chǎn)總額的84.37%，企業(yè)資產(chǎn)過多沉淀在存貨中，企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)速度慢;資產(chǎn)負(fù)債率為75.81%，企業(yè)償債能力較差且風(fēng)險大。預(yù)收賬款占流動負(fù)債的55.96%，屬于第一大影響因素。預(yù)收賬款過大，企業(yè)面臨風(fēng)險也大。從利潤表中可以看到：企業(yè)當(dāng)年沒有收入（以前年度也沒有收入）、成本，只有相關(guān)期間費用，故本年利潤為負(fù)，但是有企業(yè)所得稅費用，無法理解。從現(xiàn)金流量表中可以看到購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金僅為預(yù)售賬款期末減期初，與利潤表中主營業(yè)務(wù)收入沒有關(guān)系。購買商品、接收勞務(wù)支付的現(xiàn)金1.35億元，但主營業(yè)務(wù)成本為0，存貨增加2.49億元，無法印證上面“現(xiàn)金流模板公式”。現(xiàn)金流量表中分配股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金4531.71萬元，但利潤表中財務(wù)費用僅60.19萬元。如果用傳統(tǒng)行業(yè)會計報表的標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)比率來衡量該房地產(chǎn)企業(yè)會計報表的話，絕對是令人費解，甚至?xí)J(rèn)為該房地產(chǎn)企業(yè)會計報表在某些地方是錯誤的。

該房地產(chǎn)企業(yè)會計報表沒有錯誤，之所以房地產(chǎn)企業(yè)的會計報表與傳統(tǒng)企業(yè)的會計報表存在較大差異，主要是由房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定的。在房地產(chǎn)行業(yè)眾多的特殊性中，房地產(chǎn)企業(yè)實行的預(yù)售制度對房地產(chǎn)會計報表的影響尤為重要。一般企業(yè)銷售的產(chǎn)品都是可以直接使用的產(chǎn)成品。房地產(chǎn)企業(yè)目前實行的預(yù)售政策即房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

在項目前期預(yù)售階段，房地產(chǎn)企業(yè)為了快速回籠資金，前期推出的都是去化速度較快的住宅產(chǎn)品及其他剛需產(chǎn)品。資產(chǎn)負(fù)債表中預(yù)收賬款增多，資產(chǎn)負(fù)債率較高，此階段房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款可以通俗地理解為未達(dá)到收入確認(rèn)時點的收入。衡量資產(chǎn)負(fù)債率時可以剔除預(yù)收賬款增加這一因素。利潤表中主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)成本為零，只有期間費用，利潤為負(fù)，但是不能簡單地判定為企業(yè)經(jīng)營狀況不佳。因為此時只是未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)金流量表中的現(xiàn)金流入主要來自銷售房屋的預(yù)收款資金流入與利潤表中的主營業(yè)務(wù)收入無關(guān)。此時項目尚處在于施工階段，部分工程仍需施工單位墊資施工，現(xiàn)金流總體充裕。

按照我國稅法相關(guān)規(guī)定符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在開發(fā)項目達(dá)到收入確認(rèn)條件時點，項目基本已經(jīng)全部完工，資產(chǎn)負(fù)債表中存貨減少轉(zhuǎn)入利潤表的主營業(yè)務(wù)成本;預(yù)收賬款減少，轉(zhuǎn)入利潤表中的主營業(yè)務(wù)收入;利潤表可以體現(xiàn)出項目的經(jīng)營情況。此時，利潤表中可能主營業(yè)務(wù)收入數(shù)額巨大且經(jīng)營利潤可觀，但現(xiàn)金流量表中現(xiàn)階段出售的主要是去化較慢的產(chǎn)品，且由于項目完工并交付使用，前期留存的應(yīng)付工程款也需要集中支付，此時現(xiàn)金流量表中，當(dāng)期現(xiàn)金流入較少，現(xiàn)金流出較多，現(xiàn)金流緊張。房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)收入后，現(xiàn)金流量表與利潤表之間的差距依然比較大，不能完全按照傳統(tǒng)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來評判。

房地產(chǎn)預(yù)售制度導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)銷售資金回籠與收入確認(rèn)時點之間的時間性差異，自然而然的催生了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳稅金制度。房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種如增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅均需要預(yù)繳稅款。1993年12月13日以國務(wù)院令135號文《營業(yè)稅暫行條例》中就明確規(guī)定，納稅人銷售不動產(chǎn)，于次月繳納稅款，與是否結(jié)轉(zhuǎn)收入無關(guān)。營改增后，國家對房地產(chǎn)企業(yè)依然實行預(yù)繳制度。1994年頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》，明確了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅。在國稅發(fā)（2003）83號文中明確規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)需要預(yù)繳企業(yè)所得稅。預(yù)繳稅金制度下，不論利潤表是否結(jié)轉(zhuǎn)收入，是否有盈利，各類預(yù)繳稅金均需要按照實際收款時間的次月或者季度繳納稅金。在預(yù)售未達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)、未確認(rèn)收入前，應(yīng)交稅金賬面金額為借方余額。在交房確認(rèn)收入后，根據(jù)項目實際情況進(jìn)行匯算清繳。前例中在預(yù)售未達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)時，現(xiàn)金流量表中分配股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金4531.71萬元，但利潤表中財務(wù)費用僅60.19萬元，主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，項目貸款利息資本化計入成本，利潤表中的財務(wù)費用一般僅是金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費及存款利息收入等。

結(jié)語

財務(wù)報表使用者熟悉了傳統(tǒng)行業(yè)三大主表的內(nèi)容，并且通過財務(wù)報表可以獲取報表使用者需要的財務(wù)信息，對企業(yè)各類經(jīng)營成果形成正確的判定。由于房地產(chǎn)企業(yè)實行預(yù)售制度，我們不能完全按照傳統(tǒng)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來評判房地產(chǎn)企業(yè)的會計報表的相關(guān)情況。會計報表使用者需要清楚房地產(chǎn)項目所處的不同開發(fā)階段，通過連續(xù)若干年會計報表綜合評判房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況。

大部分中國家庭中最大支出仍然是購房支出，再加上近些年房價不斷上漲，部分媒體大肆渲染及“房奴”的現(xiàn)身說法等等，對于不了解房地產(chǎn)行業(yè)的人們來講，房地產(chǎn)企業(yè)就是民眾生活中的“吸血鬼”，房地產(chǎn)行業(yè)就是一個暴利的行業(yè)。但是根據(jù)多年的實際工作經(jīng)歷，房地產(chǎn)企業(yè)早已不再是什么可以“一夜暴富”暴利行業(yè)，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)在實際項目運營中，被市場淘汰最終被兼并或者破產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟并且不斷發(fā)展壯大，只有通過科學(xué)、規(guī)范且適合企業(yè)自身的精細(xì)化管理不斷挖掘企業(yè)的盈利能力，才能在房地產(chǎn)行業(yè)獲得一席之地。