李娜

摘要：2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)營改增試點方案。自2012年開始，在上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)開展營改增試點，此后，營改增在全國開始分試點分階段逐步展開，直至2016年5月1日，全國全面實施營改增，至此，營業(yè)稅退出歷史舞臺，增值稅制度得到了進一步完善和規(guī)范，財稅體制又迎來了一次深刻變革。本文嘗試對營改增以來房地產企業(yè)會計處理的變化情況進行了總結分析，并試著探討應對辦法。

關鍵詞：營改增;房地產企業(yè);會計處理;應對辦法

引言

房地產行業(yè)在我國社會經濟結構組成中占有重要位置，對我國社會經濟的整體發(fā)展起到了推動作用，由于房地產行業(yè)涉及的納稅環(huán)節(jié)和稅種繁多，房地產業(yè)的營改增頗具挑戰(zhàn)性且被業(yè)界稱為“最難啃的骨頭”。隨著營改增的全面實施，房地產企業(yè)的發(fā)展受到了一定的影響，既有積極的一面也有消極的一面，并對企業(yè)財務部門提出了更高的要求，通過這幾年應對新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業(yè)務的處理和稅務核算的轉化等難題，積極轉變工作理念以及工作模式，現(xiàn)就營改增對房地產會計處理的影響及應對辦法進行如下探討。

一、營改增對房地產會計處理的積極影響

（一）基本消除了重復征稅

營改增的全面推行實現(xiàn)了增值稅對貨物和服務的全覆蓋，打通了增值稅抵扣鏈條，基本消除了重復征稅。在營改增推行之前，房地產企業(yè)在進行營業(yè)稅計算的時候，主要是以銷售額為依據(jù)，按照成本情況來征收營業(yè)稅，主要包括土地成本、建筑安裝成本、材料成本費用等。這也使得房地產企業(yè)在經營管理過程中，經常會出現(xiàn)過早繳稅的情況，在房地產建設期間就已經完成繳稅，這樣也導致了重復征稅的情況經常出現(xiàn)，對企業(yè)自身的經濟利益產生了一定的影響[1]。營改增全面實施之后，房地產企業(yè)只需要繳納開發(fā)銷售過程中的增值稅即可，在進行增值稅繳納的時候，所支出建設成本的進項稅額，可以憑增值稅專用發(fā)票在銷項稅額中進行抵扣，這樣避免了營業(yè)稅重復征收、不能抵扣、不能退稅的弊端，實現(xiàn)了增值稅“道道征稅、層層抵扣”的目的，有利于企業(yè)降低稅負。

（二）降低了資金占用成本

大多房地產企業(yè)需要依靠良好的融資能力和充足的現(xiàn)金流來維持正常運轉，利用財務杠桿使企業(yè)利益達到最大化。實務中，房地產企業(yè)多采用預售制，且在收到預售款時就形成了納稅義務，營業(yè)稅構成房地產企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出。而營改增后，納稅人發(fā)生應稅行為是納稅義務發(fā)生的前提，房地產企業(yè)銷售不動產，以房地產企業(yè)將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間，這樣，在開發(fā)之初的較長時間內，進項稅額大于銷項稅額，減少了企業(yè)流動資金的占用，降低了資金占用成本。

（三）促進提高財務管理水平

營改增的全面實施，使得納稅制度得到了嚴格規(guī)范，在房地產企業(yè)的運行發(fā)展過程中，增值稅成為主體稅的一種，且覆蓋范圍更廣，這對宏觀財務管理水平與具體業(yè)務會計處理能力都提出了更高的要求。財務部門要對相關財務支出票據(jù)進行嚴格審核，保證了票據(jù)的真實性以及準確性，這一政策的實施需要財務工作人員自身有較強的會計核算能力作為支持，同時還應該有較強的納稅意識，有利于提升財務工作人員的自身職業(yè)素養(yǎng)，這對其今后的發(fā)展也會起到一定促進作用[2]。

二、營改增對房地產會計處理的消極影響

（一）對財務核算的影響

在房地產企業(yè)開發(fā)過程中，由于其整體收入沒有發(fā)生變化，增值稅這一價外稅的轉變導致營業(yè)收入呈現(xiàn)明顯下降的趨勢，這對企業(yè)自身的經濟效益產生了較大的影響。當營改增政策落實之后，使得房地產企業(yè)的成本支出有所減少，也使得房地產企業(yè)財務云智能管理模式發(fā)生了一定變化，嚴重影響到房地產企業(yè)的具體資產數(shù)額，使得財務核算工作在展開的時候面臨很大的困難，傳統(tǒng)的業(yè)績考核模式在應用過程中沒有體現(xiàn)出真實性以及準確性，這對房地產企業(yè)的整體運行以及發(fā)展產生了較大的負面影響，不利于財務核算工作的展開[3]。

（二）對財務納稅的影響

營改增稅制改革對房地產企業(yè)的財務納稅影響是系統(tǒng)的。首先，稅率的直接變化體現(xiàn)了大幅上升的態(tài)勢;其次，增值稅雖然可以進行層層抵扣，但是需要有增值稅專用發(fā)票作為依據(jù)，由于房地產企業(yè)的業(yè)務特殊性與復雜性，從實施情況來看，很多支出項目往往難以取得抵扣憑證，并且，房地產企業(yè)的上游企業(yè)，其受營改增的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產企業(yè)。因此無法實現(xiàn)抵扣操作，這也在一定程度上提升了很多房地產企業(yè)稅收負擔，影響了企業(yè)自身的經濟利益，不利于企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

三、營改增對房地產會計處理消極影響的應對辦法

（一）建立健全企業(yè)財稅控制制度

營改增后，針對開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)具體業(yè)務的財務核算，以及新舊項目的區(qū)別賬務處理，由于很多房地產企業(yè)并沒有與之相配套的營改增轉型制度，實際落實效果并不理想，因此，房地產企業(yè)應根據(jù)現(xiàn)階段自身發(fā)展的實際情況建立健全切實可行的財稅制度規(guī)范，同時還應提升企業(yè)財務人員的專業(yè)能力和職業(yè)素養(yǎng)，從而保證財務工作開展的質量和效率。企業(yè)的財稅制度建設應該注重對營改增政策的針對性，且要有嚴格的、切實可行的制度對財務人員進行約束，在整個開發(fā)過程中也要有相應的控制條款作為工作展開的具體依據(jù)，比如采購環(huán)節(jié)應盡可能取得進項發(fā)票后支付款項，重視增值稅專用發(fā)票的管理，開發(fā)環(huán)節(jié)加強對各項成本發(fā)生憑據(jù)及佐證資料的管理，銷售環(huán)節(jié)要加強與營銷部門的聯(lián)動溝通，著重考慮不同的銷售方式以及付款方式對納稅義務的影響。企業(yè)的財稅制度還應該包含定期對財務工作情況的評價與考核，并且對其中存在的風險進行準確評估，從而保證財務風險和稅務風險在可控范圍內。

（二）提高財務人員專業(yè)水平

隨著營改增全面實施，我國房地產企業(yè)進入到一個新的發(fā)展轉型階段，在這一階段，企業(yè)內部的運營管理模式也隨之改變，財務部門作為企業(yè)資金周轉開支的重要執(zhí)行部門，要避免工作過程中的疏忽而導致企業(yè)產生較大的經濟損失，以至于影響到企業(yè)的發(fā)展。會計人員是房地產企業(yè)稅收工作落實的主體，其工作能力會直接影響到企業(yè)財務管理工作展開的質量以及效率[4]。因此，要想提升企業(yè)員工整體協(xié)作能力，就應該對財務人員進行定期培訓，強化整體納稅意識，充分學習相關稅收政策，著重關注政策更新及實際運用，從而使財務工作的展開更符合現(xiàn)階段企業(yè)發(fā)展的實際情況?，F(xiàn)代財務管理工作已離不開計算機信息技術，應用信息系統(tǒng)對數(shù)據(jù)進行分析以及記錄的方式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)人工記賬，不僅使得數(shù)據(jù)信息的記錄效率大大提升，同時也降低了出現(xiàn)錯漏的可能性，這也使得房地產企業(yè)的內部運轉更加穩(wěn)定。隨著企業(yè)運行管理模式不斷向現(xiàn)代化的方向靠攏，這就需要會計工作人員對計算機軟件有較高的熟知度，可以靈活運用計算機系統(tǒng)來辦公。因此，房地產企業(yè)在對會計人員展開培訓的時候，應該注意對會計人員的計算機信息技術操作水平進行針對性提升，計算機信息技術已經成為未來財務工作展開的基礎技能，只有具備較高的信息技術水平才能夠滿足會計工作以及財務管理工作的需求[5]。

（三）尋求政府政策支持

目前，我國房地產行業(yè)已經成為我國社會經濟中的重要組成部分，房地產行業(yè)的發(fā)展會直接影響到我國社會經濟結構的整體穩(wěn)定性。房地產是中國第三大產業(yè)，房地產行業(yè)的發(fā)展會直接影響到一些附屬行業(yè)的發(fā)展，例如建筑行業(yè)、機械行業(yè)以及裝修行業(yè)等。營改增全面推行后，房地產行業(yè)的經營模式以及經營理念也發(fā)生了一定改變。由于房地產企業(yè)是集多項活動于一體的，屬于綜合性服務產業(yè)，因此，在展開服務工作的過程中，如果其中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都有可能會對最終房地產企業(yè)的運營以及發(fā)展產生較為嚴重的影響。政府的政策支持對房地產行業(yè)發(fā)展勢必會產生很大的積極影響，因此，房地產企業(yè)想要獲得更加廣闊的發(fā)展空間，不僅要緊跟行業(yè)市場的發(fā)展動態(tài)，還應該時刻關注政府相關政策的出臺以及變動情況，爭取在發(fā)展過程中從政府政策中獲得實惠。在之前很長一段時間當中，我國一些房地產企業(yè)普遍存在對政府政策制度關注程度不夠的情況，也正是由于缺乏對政府政策動向的觀察，使得企業(yè)方面在展開財務管理工作的時候經常會遇到一些難以解決的問題，從而限制了企業(yè)的運行發(fā)展[6]。營改增政策的實施對房地產企業(yè)發(fā)展的影響是持續(xù)性的，企業(yè)如果實現(xiàn)對營改增政策的有效應用，可以使稅收工作的綜合品質得到提升，有效降低企業(yè)稅負，從而使得企業(yè)在發(fā)展過程中真正得到實惠;相反，企業(yè)如果沒有很好的適應營改增政策，往往很難實現(xiàn)對市場變化情況的有效應對。

結語

綜上所述，房地產行業(yè)的發(fā)展模式在營改增全面推行后發(fā)生了很大的變化，主要體現(xiàn)在財務管理、會計核算以及納稅方式。一方面，提升了房地產企業(yè)納稅業(yè)務的綜合品質，使得納稅工作在開展過程中受外界因素影響的可能性大大降低，使得納稅業(yè)務活動得到了有效整合;另一方面，營改增政策在房地產企業(yè)中的落實也對企業(yè)的內部管理以及運營產生了一定的消極影響。因此，房地產企業(yè)想要實現(xiàn)對營改增政策的合理運用，不僅要掌握行業(yè)市場發(fā)展動態(tài)，還應該對企業(yè)財務人員的專業(yè)素質進行提升，重視財稅統(tǒng)籌以及規(guī)劃工作。為了更好地促進我國房地產行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，還要建立健全包含財稅控制制度在內的企業(yè)內部控制制度，從而更加有利于房地產企業(yè)快速實現(xiàn)經濟轉型。

參考文獻：

[1]李妹柔.“營改增”后房地產企業(yè)會計處理的變化及對財務報表、財務指標的影響[J].商業(yè)會計，2015（24）：37–39.

[2]吳紹霞.“營改增”后房地產企業(yè)會計處理的變化及其對財務報表、財務指標的影響[J].理財（財經版），2017（9）：111–113.

[3]陳怡然.“營改增”對A房地產開發(fā)企業(yè)會計處理及稅負的影響與對策研究[D].合肥：安徽大學，2017.

[4]梁秀靜.投資性房地產"營改增"政策適用及會計處理疑難梳議[J].理財（財經版），2018（3）：100–102.

[5]王曉亮，榮鳳芝.“營改增”后房地產開發(fā)企業(yè)預繳增值稅、差額計稅會計處理解析[J].商業(yè)會計，2018（7）：20.

[6]李繼明.“營改增”對房地產企業(yè)會計處理帶來的變化及處理[J].財會學習，2016（22）：155+157.