物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制防范對策研究

宋斌

摘要：物業(yè)企業(yè)作為新興服務(wù)行業(yè)，由于起步較晚，現(xiàn)階段還處于摸索發(fā)展的階段，因此在財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制中還存在一定的發(fā)展問題，本文基于此，通過系統(tǒng)分析物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制的必要性，明確其在內(nèi)部控制中的主要問題，提出針對性的強(qiáng)化對策，以幫助物業(yè)企業(yè)有效改善經(jīng)營管理水平，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)效益的深入挖掘，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;內(nèi)部控制

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷健全與完善，房地產(chǎn)行業(yè)得到了高速發(fā)展，隨著各地房地產(chǎn)需求的增加，為物業(yè)企業(yè)發(fā)展提供了新的市場機(jī)遇。然而，市場的不穩(wěn)定性導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)也發(fā)展的同時(shí)需要面對更加激烈的市場競爭，企業(yè)內(nèi)部人才素質(zhì)普遍不高，限制了物業(yè)企業(yè)管理水平的有效提高。同時(shí)，由于物業(yè)費(fèi)在現(xiàn)階段市場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)體系下成本增加，大大縮減了物業(yè)企業(yè)的利潤空間。面對日益復(fù)雜的市場環(huán)境，物業(yè)企業(yè)要想求得長遠(yuǎn)發(fā)展，必須強(qiáng)化內(nèi)控管理，深刻剖析財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制過程中存在的主要問題，以探索多元化的優(yōu)化對策，有效改善物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理水平，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化挖掘。

一、物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制的必要性

（一）收入來源的單一性決定著其必須強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制

首先，物業(yè)企業(yè)的最主要收入來源是通過收取業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)予以保障，即一般所言的物業(yè)管理費(fèi)，其收取標(biāo)準(zhǔn)主要是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)房產(chǎn)項(xiàng)目所在地區(qū)的整體物價(jià)水平、工資標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行有效分析，核算物業(yè)項(xiàng)目配套設(shè)施的維修成本進(jìn)行具體價(jià)格方案的設(shè)計(jì)，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門統(tǒng)一核實(shí)批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。一般情況下，一旦物業(yè)項(xiàng)目管理費(fèi)用確定，就意味著基本標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)形成，很難上漲，越是老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn)就越低。加之業(yè)主對物業(yè)管理工作又不積極配合與支持，導(dǎo)致項(xiàng)目費(fèi)用全覆蓋收繳困難。此外，隨著房屋建筑的老化，小區(qū)配套設(shè)施與設(shè)備問題會(huì)增多，業(yè)主對物業(yè)要求會(huì)增加，長期得不到解決，又增加了物業(yè)費(fèi)用收繳的難度，壞賬數(shù)量日益增加。其次，公共類收益作為物業(yè)企業(yè)的另一收入來源，但隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，對于該部分收入的返還要求強(qiáng)烈，會(huì)造成物業(yè)企業(yè)該部分收入的縮減。最后，物業(yè)其他經(jīng)營收入來源，主要包括企業(yè)開發(fā)的小區(qū)家政服務(wù)項(xiàng)目、特約服務(wù)項(xiàng)目、中介及其他工本費(fèi)用，需要物業(yè)企業(yè)立足拓展收入來源的基本實(shí)際，深入挖掘項(xiàng)目資源，但其收入數(shù)額十分有限。

（二）物業(yè)管理成本的增加客觀上需要通過財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制的強(qiáng)化進(jìn)行優(yōu)化

隨著物業(yè)企業(yè)項(xiàng)目的管轄年限的增長，設(shè)施設(shè)備日益陳舊，物價(jià)持續(xù)上漲的市場環(huán)境下，物業(yè)企業(yè)需要增加物業(yè)管理項(xiàng)目的維修成本支出，同時(shí)，在從業(yè)人員受限、低工資管理標(biāo)準(zhǔn)下，還要響應(yīng)國家社保繳費(fèi)政策的號(hào)召，為這些從業(yè)人員繳納社保，使物業(yè)企業(yè)管理成本不斷增加。因此，探索在有限收入水平基礎(chǔ)上的收益轉(zhuǎn)換，強(qiáng)化資金使用效益，破解經(jīng)營管理困境，強(qiáng)化企業(yè)市場競爭優(yōu)勢是現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制的重要課題。

二、現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制中存在的主要問題

（一）缺乏科學(xué)的內(nèi)控管理意識(shí)

物業(yè)企業(yè)由于起步較晚，還屬于新興的服務(wù)行業(yè)，還處于不斷摸索的階段，因此許多企業(yè)內(nèi)部缺乏科學(xué)的內(nèi)控管理意識(shí)，不能及時(shí)開展財(cái)務(wù)管理的優(yōu)化與完善，還局限于傳統(tǒng)管理思維模式中，工作內(nèi)容缺乏統(tǒng)籌性，人員設(shè)置不合理，限制了物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控工作的有效開展。

（二）內(nèi)控管理體系建設(shè)滯后

由于從管理層不能對物業(yè)企業(yè)的內(nèi)控管理加以高度重視，造成在財(cái)務(wù)管理的制度建設(shè)方面十分滯后，缺乏健全的內(nèi)控管理體系，內(nèi)部管理較為混亂，出納會(huì)計(jì)一般都是一個(gè)崗位，發(fā)票印章也由其監(jiān)管。部分物業(yè)企業(yè)盡管也實(shí)施了一些內(nèi)控管理制度與辦法，但內(nèi)部人員流動(dòng)性較大，剛熟悉內(nèi)控管理流程，就由于多重因素人員離職，導(dǎo)致制度執(zhí)行得不到有效保障。

（三）預(yù)算管理有待進(jìn)一步優(yōu)化

現(xiàn)階段，物業(yè)企業(yè)預(yù)算管理工作中主要存在以下不足：首先，部分企業(yè)根本不實(shí)施預(yù)算管理，財(cái)務(wù)管理只是簡單的賬目核算;其次，缺乏對預(yù)算工作的足夠重視;最后，不能有效明確預(yù)算管理目標(biāo)，導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)大而空，可操作性不強(qiáng)，需要進(jìn)一步優(yōu)化預(yù)算管理的編制、執(zhí)行、考核等多項(xiàng)環(huán)節(jié)。

（四）內(nèi)控考核監(jiān)督不暢

由于物業(yè)企業(yè)內(nèi)部沒有形成良好的財(cái)務(wù)管理內(nèi)控環(huán)境，內(nèi)部機(jī)構(gòu)不健全，導(dǎo)致各部門、崗位等監(jiān)督不暢，內(nèi)控考核監(jiān)督形同虛設(shè)，可以監(jiān)督的范圍也十分有限，一般只能是走個(gè)過場，缺乏科學(xué)性與完整性。亟需強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督與績效考核。

三、強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制有效防范的相關(guān)對策

新經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境下，物業(yè)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)該質(zhì)量發(fā)展，必須立足企業(yè)發(fā)展的具體實(shí)際，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制的有效防范，以優(yōu)化經(jīng)營管理，挖掘更多的企業(yè)經(jīng)營效益。本文主要從以下幾方面予以強(qiáng)化：

（一）深化企業(yè)內(nèi)部全員內(nèi)控管理意識(shí)

由于物業(yè)企業(yè)有其特殊的行業(yè)屬性，物業(yè)企業(yè)必須從整體上統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理觀念，強(qiáng)化內(nèi)部全員內(nèi)控管理意識(shí)，定期組織員工參與財(cái)務(wù)管理知識(shí)與內(nèi)控管理的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，明確內(nèi)控管理的基本目標(biāo)。特別是作為管理層，要從上強(qiáng)化對內(nèi)控工作的重視，合理引導(dǎo)員工積極參與財(cái)務(wù)管理工作，規(guī)范內(nèi)部業(yè)務(wù)操作，營造良好的企業(yè)內(nèi)控管理氛圍。

（二）加強(qiáng)企業(yè)全面預(yù)算管理與控制

物業(yè)企業(yè)要立足當(dāng)前企業(yè)發(fā)展的基本需求，優(yōu)化內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，規(guī)范崗位管理，構(gòu)建科學(xué)的全面預(yù)算管理體系。強(qiáng)化各部門人員的溝通與合作交流，引入“零基預(yù)算法”“以收定支”等科學(xué)方法優(yōu)化全面預(yù)算工作，夯實(shí)預(yù)算執(zhí)行工作，加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行效果考核與監(jiān)督，確保全面預(yù)算管理能夠得到全面推廣。

（三）強(qiáng)化內(nèi)部資金管理與控制

資金作為任何一個(gè)企業(yè)發(fā)展的核心動(dòng)力，其貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，因此，物業(yè)企業(yè)必須強(qiáng)化內(nèi)部資金的有效管理與控制。首先，以全面預(yù)算管理工作的推行為契機(jī)，科學(xué)統(tǒng)籌企業(yè)內(nèi)部資金的有效使用，建立健全資金集中管控機(jī)制，以時(shí)間價(jià)值與現(xiàn)金流量管理為導(dǎo)向，全面提升資金使用效率;其次，全面挖掘資金的收益轉(zhuǎn)化效能，科學(xué)設(shè)計(jì)物業(yè)催繳方案，加強(qiáng)物業(yè)應(yīng)收賬款催繳，適時(shí)清理歷史欠賬，提升當(dāng)年累計(jì)收入管理;再次，合理控制企業(yè)成本，在確保項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量與公司市場信用的前提下，對人工、物資采購等具體成本項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)規(guī)范與管理，節(jié)省成本;最后，規(guī)范采購評審管理，明確合同支付交易期限，充分利用閑置資金開展物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)拓展，提升項(xiàng)目投資收益。

（四）建立健全內(nèi)部審計(jì)管理機(jī)制

物業(yè)企業(yè)的不斷增加，使得許多職業(yè)經(jīng)理人開始拓展服務(wù)范圍，為企業(yè)經(jīng)營管理的優(yōu)化升級提供了專業(yè)指導(dǎo)，許多物業(yè)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開始向規(guī)模化、現(xiàn)代化、集團(tuán)化的方向發(fā)展，不利于內(nèi)部的集中統(tǒng)一管理。因此，物業(yè)企業(yè)必須重視內(nèi)部審計(jì)工作的不斷強(qiáng)化，首先，根據(jù)企業(yè)規(guī)模進(jìn)行內(nèi)部機(jī)構(gòu)的不斷完善，設(shè)立專門的審計(jì)部門，強(qiáng)化機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，確保其能夠直接向企業(yè)權(quán)力機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作匯報(bào);其次，充實(shí)人員配置，招聘或從內(nèi)部現(xiàn)有人員中培養(yǎng)一批既精通會(huì)計(jì)管理、審計(jì)監(jiān)督等專業(yè)知識(shí)，又熟悉物業(yè)行業(yè)管理情況的人員專門負(fù)責(zé)企業(yè)的審計(jì)工作，全面提升內(nèi)部審計(jì)的專業(yè)化;最后，建立健全《物業(yè)企業(yè)審計(jì)管理?xiàng)l例》，規(guī)范機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配置、崗位職責(zé)與其他工作管理的相關(guān)內(nèi)容，強(qiáng)化審計(jì)制度保障，為物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制工作的實(shí)施創(chuàng)造有利的監(jiān)督環(huán)境。

四、結(jié)語

綜上所述，強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控防范，需要立足物業(yè)企業(yè)的行業(yè)特性，深化企業(yè)內(nèi)部全員內(nèi)控管理意識(shí)，加強(qiáng)企業(yè)全面預(yù)算管理與控制，強(qiáng)化內(nèi)部資金管理與控制，建立健全內(nèi)部審計(jì)管理機(jī)制，以切實(shí)改善其經(jīng)營管理環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的全面實(shí)施。

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