杜麗華

摘? 要;近年來，隨著我國城市化建設(shè)工作的開展，房地產(chǎn)經(jīng)濟得到了快速發(fā)展，對我國經(jīng)濟發(fā)展有重要的推動作用。住房關(guān)系到人民生活和社會的穩(wěn)定，然而房地產(chǎn)經(jīng)濟的過度增長也造成了房價虛高、市場發(fā)展和監(jiān)管不當、經(jīng)濟泡沫等不良現(xiàn)象，極大減弱了房地產(chǎn)經(jīng)濟的流通性，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展十分不利。文中以現(xiàn)階段房地產(chǎn)流通性減弱情況為背景，分析房地產(chǎn)市場的日后發(fā)展趨勢，并提出在此背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞： 流通性減弱;房地產(chǎn)經(jīng)濟;發(fā)展趨勢分析

一、引言

我國經(jīng)濟發(fā)展的重要構(gòu)成部分之一即為房地產(chǎn)行業(yè)，但由于該行業(yè)自身發(fā)展特點，在某種程度上也容易影響其他行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資金額大、經(jīng)濟獲利周期長等特點，項目發(fā)展過程中容易出現(xiàn)波動情況。本文依據(jù)現(xiàn)階段市場發(fā)展趨勢情況，科學(xué)并合理地分析房地產(chǎn)流通性減弱的影響因素，討論研究未來我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨勢，同時基于流通性減弱環(huán)境提出房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的應(yīng)對策略，有效促進地方經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展[1-2]。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)階段發(fā)展現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)經(jīng)歷“過山車”式的發(fā)展后，出現(xiàn)了供需結(jié)構(gòu)不合理、行業(yè)內(nèi)發(fā)展不完善、房價漲幅超速等問題，上述情況集中體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展不夠健康，出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟，致使房屋流通性持續(xù)減弱的現(xiàn)狀。而現(xiàn)階段房屋流通性減弱的變化與多方面因素存在不可分割的聯(lián)系。

（一）政策因素影響

在我國，各行各業(yè)都要受國家經(jīng)濟政策的調(diào)控與管理，根據(jù)不同行業(yè)的性質(zhì)實現(xiàn)微調(diào)經(jīng)營，保證行業(yè)的正常有序發(fā)展。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展角度看，國家政策調(diào)控影響幅度較大，對地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域范圍內(nèi)發(fā)展等方面都會進行管理，對行業(yè)建設(shè)與發(fā)展都產(chǎn)生直接影響。近些年來，地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)嚴重泡沫現(xiàn)象，因此國家需要宏觀干預(yù)，通過政策調(diào)控穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展，在一定程度上影響了房地產(chǎn)的流通性。

（二）經(jīng)濟因素影響

地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，經(jīng)濟因素對其產(chǎn)生影響幅度較大。一般情況下，銀行利率、物價水平以及該地區(qū)人均收入水平都會對其產(chǎn)生影響。例如，在銀行利率增加的情況下，地產(chǎn)開發(fā)商的投資需求及經(jīng)濟利益都會受到影響，同時消費者的購買意愿也不強烈，使地產(chǎn)業(yè)的流通性變?nèi)酢?/p>

（三）市場因素影響

由于我國地產(chǎn)行業(yè)的市場準入標準較低，致使市場的供需不穩(wěn)定，行業(yè)內(nèi)存在一定的泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象。超高的房產(chǎn)價格，使高端房產(chǎn)供過于求，相對來說經(jīng)濟型商品房及保障性住房供給不足。地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)的不合理，使房價超額上漲，人們購買意愿下降，對購房都持觀望態(tài)度，因此使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了流通性減弱的情況。

三、流通性減弱背景下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟未來發(fā)展趨勢

（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸成熟

盡管我國房地產(chǎn)市場發(fā)展存在某些問題，但是地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展越來越受到政府部門的關(guān)注，國家通過多種調(diào)控措施管理房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的多種問題，以達到地產(chǎn)行業(yè)健康成熟發(fā)展的目的。從全國地產(chǎn)行業(yè)角度分析，國內(nèi)房地產(chǎn)市場正處于上升發(fā)展時期，按照我國政府部門的相關(guān)調(diào)控措施發(fā)展，未來房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展也會趨于成熟和穩(wěn)定，不僅為國民經(jīng)濟發(fā)展提供推動力，也為國民生活水平的提高貢獻力量，達到行業(yè)發(fā)展與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)的目的。

（二）房價逐漸趨向于穩(wěn)定

目前我國房價出現(xiàn)增速過快的現(xiàn)象，出現(xiàn)上述現(xiàn)象必然使地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中存在問題，不但對地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展產(chǎn)生負面影響，還對國民正常生活產(chǎn)生負面效應(yīng)，甚至于國民群體間也出現(xiàn)了不和諧以及不利于社會穩(wěn)定發(fā)展的不良氛圍。在此背景下，各地區(qū)政府部門漸漸意識到上述不良問題可能帶來的風(fēng)險，對區(qū)域內(nèi)的房價進行調(diào)控，以達到穩(wěn)定房價，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的目的。目前各地區(qū)運用各類調(diào)控政策后，房價得到了穩(wěn)定，在后續(xù)發(fā)展中我國的房地產(chǎn)業(yè)也會保持健康發(fā)展的勢頭。

（三）低收入群體的住房問題得到有效解決

房價增長過速的情況下，大部分低收入群體還不具有購房能力，即便是采用貸款方式減小了資金壓力，但也不具備承受過高房價的能力，這就導(dǎo)致部分人買不起房。對此，我國政府增加了對低收入群體的住房政策傾斜力度，同時多種類型的保障住房也層出不窮。例如，公租房及產(chǎn)權(quán)共有性保障房等。未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，國家會逐漸針對上述人群的住房問題加大政策扶持力度，保障我國社會經(jīng)濟的穩(wěn)固發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)逐漸趨向于綠色環(huán)保

城市化建設(shè)不斷推進的過程中，人們對環(huán)境保護問題的關(guān)注度也越來越高，對房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)保問題也提出了相應(yīng)的要求，在房地產(chǎn)市場中全面推行綠色環(huán)保措施，以減少地產(chǎn)建設(shè)過程中的污染，為國民擁有健康生活環(huán)境提供有效保障[3]。與此同時，為將綠色環(huán)保理念有效融入實施措施中，采用了不同方法減少資源浪費，并降低對環(huán)境的污染程度。例如，地產(chǎn)開發(fā)公司可在房屋建設(shè)時，在保證質(zhì)量及降低成本同時，運用綠色環(huán)保材料施工，可為構(gòu)建綠色建設(shè)工程提供環(huán)?；A(chǔ)。通過上述措施的實施，未來發(fā)展過程中，我國房地產(chǎn)業(yè)必然會向綠色環(huán)保趨勢發(fā)展。

四、流通性減弱背景下促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的應(yīng)對措施

（一）努力保持商品房市場相對穩(wěn)定

房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整，可運用協(xié)同市場規(guī)律的方法降低地產(chǎn)經(jīng)濟下降幅度，盡可能保證緩慢但持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。主要可從以下方面分析：

第一，在住房信貸政策方面持續(xù)實施差異化措施。商業(yè)銀行等金融機構(gòu)在政策導(dǎo)向角度，要支持消費者的自住性及改善性需求，尤其是對于首次購買房產(chǎn)的需求者，積極按照國家規(guī)定首付款比例及貸款比例完成房屋購買過程，嚴禁增加各類形式的額外附加貸款條件。

第二，維護健康穩(wěn)定的房屋交易環(huán)境。地產(chǎn)開發(fā)商及房屋中介應(yīng)該對結(jié)構(gòu)合理的調(diào)控應(yīng)對措施予以支持，以降價促銷及提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為策略穩(wěn)定購房者需求，嚴防欺詐客戶及抽逃資金等不法情況的出現(xiàn);通過法律手段治理“房鬧”現(xiàn)象，對于因降低房價而出現(xiàn)的退房及砸鬧售樓處的行為，要積極采取應(yīng)對措施進行疏導(dǎo)和管理。

第三，對保障性住房供給方式做出合理調(diào)整。按照各個城市的實際需求狀況，對公租房、經(jīng)濟適用房以及限價房等房產(chǎn)，除直接投資建設(shè)的方式外，也可通過購買商品房的方式，將購買與建設(shè)結(jié)合起來施惠于購房者，刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）采取措施促進房地產(chǎn)投資增長

政府部門實施的政策應(yīng)該提升其引導(dǎo)和支持力度，謹防地產(chǎn)投資幅度大幅下降，防止出現(xiàn)負增長狀況。為保證房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，可從以下幾個方面分析。

第一，對各地區(qū)的保障性住房工程尤其是棚戶區(qū)改造工程要持有積極的持續(xù)推進態(tài)度，拓展資金籌集渠道，保證土地良好供應(yīng)，健全工程運營及管理制度，加強保障性住房投資建設(shè)的安全性及穩(wěn)定性。

第二，以“十三五”時期公布的住房建設(shè)相關(guān)規(guī)劃為依據(jù)，確定房地產(chǎn)行業(yè)未來中長期發(fā)展的重點方向，穩(wěn)固市場預(yù)期，提升地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展信心，引導(dǎo)地產(chǎn)行業(yè)的健康投資。

第三，穩(wěn)固提升住房建設(shè)用地面積，有效落實用地供應(yīng)情況，積極與政府協(xié)商土地出讓的底價，降低土地流拍率，提升閑置用地的利用率。

第四，政府對房地產(chǎn)開發(fā)性貸款及融資款項要提供合理的支持，要引導(dǎo)商業(yè)銀行對地產(chǎn)開發(fā)商的普通商品房建設(shè)貸款采取積極的支持態(tài)度，對于符合開發(fā)條件的地產(chǎn)商提高直接融資規(guī)模。

第五，提升對商品房建設(shè)規(guī)劃及工程開題的支持力度，盡量減少不必要的審批項目，進一步調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，提高中小型及中低價位的普通商品房供給數(shù)量。

第六，積極推進全國各地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的兼并與重組，對于部分存在資金鏈斷裂及資不抵債現(xiàn)象的中小型企業(yè)，要通過多項優(yōu)惠政策，例如財稅政策、金融政策及土地政策等，推動其與大型企業(yè)合并，支持大型開發(fā)商收購其現(xiàn)有資產(chǎn)及在建項目，最大限度地減少爛尾樓情況的出現(xiàn)[4]。

（三）適時推進商品房預(yù)售制度調(diào)整改革

目前我國商品房銷售面積中，期房占比達到76%以上，現(xiàn)房占比不足24%。商品房預(yù)售制度是住房市場相對短缺的產(chǎn)物，存在著內(nèi)在弊端和風(fēng)險，現(xiàn)在市場供求關(guān)系發(fā)生了根本性變化，已形成推進這項制度調(diào)整改革的有利時機。主要思路如下：

第一，目前市場進入調(diào)整初期，可適當提高商品房預(yù)售規(guī)定的門檻，降低期房供給數(shù)量和比重。

第二，當市場出現(xiàn)大幅下行時，可積極推進商品房預(yù)售制度改革，逐步或完全取消期房上市的安排，只允許現(xiàn)房上市交易。這對于短期內(nèi)緩和市場過剩矛盾有一定作用，而且沒有明顯的負面影響。應(yīng)當要求相關(guān)部門抓緊研究這項制度調(diào)整改革的可行性、實施步驟和可能效果，做好政策儲備。

（作者單位為江蘇驊東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

參考文獻

[1] 王萬霞.我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策研究[J].法制與經(jīng)濟，2018（02）：121-123.

[2] 趙志君，羅紅云.我國房地產(chǎn)市場的特征與定價機制剖析[J].財會月刊，2019，000（012）：106-112.

[3] 王天雨.助推房地產(chǎn)市場綠色轉(zhuǎn)型[J].中國金融，2019（04）：70-71.

[4] 李瑩. 2019年房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長影響分析[J].中國市場，2020（1）.