丁瑞暄 韓鷗影

摘 要：本文通過房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的研究，可以清楚的看到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的作用，它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展離不開房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行。所以政府和相關(guān)部門要重視對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，積極采用宏觀調(diào)控政策控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使房地產(chǎn)市場(chǎng)向著健康的方向發(fā)展，合理的規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)的不足，不斷地出臺(tái)相關(guān)措施彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不完善，在最大限度上發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的積極作用，合理地規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，促使我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);波動(dòng)性;金融風(fēng)險(xiǎn)防范

作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)基礎(chǔ)性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)度大的資金密集型產(chǎn)業(yè)，因而，其發(fā)展和進(jìn)步離不開金融機(jī)構(gòu)信貸資金的大力支持。但是，由于房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性較大、銀行業(yè)自身的缺陷等問題，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展帶來不利影響的同時(shí)，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，因此，解決房地產(chǎn)金融問題，及時(shí)防范和處理房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，成為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力之一。

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融中存在的問題

1、房地產(chǎn)的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款

作為一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、融資信用風(fēng)險(xiǎn)主要集中于商業(yè)銀行，給商業(yè)銀行的發(fā)展帶來不利影響。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)估算，絕大部分的房地產(chǎn)開發(fā)資金和土地購(gòu)置資金直接或者間接地來源于商業(yè)銀行的信貸。而且，通過土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款以及住房消費(fèi)貸款等形式，信貸資金主要集中于商業(yè)銀行，使得其直接或者間接的承擔(dān)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中，各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，其中，以開發(fā)商貸款的風(fēng)險(xiǎn)為主，進(jìn)而給造成商業(yè)銀巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2、消費(fèi)者的住房信貸存在著違約的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮的階段，消費(fèi)者的消費(fèi)需求增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，但是，由于消費(fèi)者自身的承受能力有限，需要通過銀行信貸來滿足自身的消費(fèi)需求，從而給銀行業(yè)帶來一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮階段，四大國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)住房抵押貸款的平均不良率較低，使得銀行業(yè)大力支持個(gè)人購(gòu)房貸款，但是，由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚、未建立個(gè)人誠(chéng)信體系等問題，致使商業(yè)銀行不能及時(shí)、準(zhǔn)確的監(jiān)督和控制貸款人的貸款行為以及信用狀況，使得商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)增加。

3、金融機(jī)構(gòu)自身經(jīng)營(yíng)中存在的一系列的問題

目前，由于商業(yè)銀行把房地產(chǎn)信貸當(dāng)成一種優(yōu)良的資產(chǎn)，大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，并且在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上存在著急功近利的錯(cuò)誤傾向。例如，有的商業(yè)銀行降低對(duì)客戶資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門檻，簡(jiǎn)化審查手續(xù)，加快審查速度，使得商業(yè)銀行存在著金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在房地產(chǎn)貸款的發(fā)放過程中，有的商業(yè)銀行盲目樂觀的看待政府干預(yù)和政府擔(dān)保項(xiàng)目，甚至過度追捧政府干預(yù)和政府擔(dān)項(xiàng)目，忽視項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性，給自身帶來不利影響。

二、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑

（一）應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有效策略

1.適當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資政策進(jìn)行調(diào)整，形成健康發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

首先，改變投資主體的結(jié)構(gòu)，這是因?yàn)橥顿Y結(jié)果的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的影響，并帶來周期性的變化。要想有效地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，就必須堅(jiān)持職責(zé)清晰、產(chǎn)權(quán)分明的原則，并形成一套規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效機(jī)制，同時(shí)要依據(jù)企業(yè)自身的情況，來制定具體的實(shí)施措施。

其次，進(jìn)一步規(guī)范和健全政府部門的投資活動(dòng)。眾所周知，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，政府部門的投資扮演著十分重要的作用，在一定程度上起到了引領(lǐng)的作用，同時(shí)，政府部門通過自身的投資行為，實(shí)現(xiàn)了管控房地產(chǎn)行業(yè)的目的。

2.提升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的管控

房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)是非常普遍和正常的現(xiàn)象，國(guó)家要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析以后，再對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)控，然而調(diào)控并不是完全意義上的管理，如果房?jī)r(jià)的變動(dòng)在正常范圍內(nèi)，國(guó)家就不需要對(duì)其進(jìn)行深入干預(yù)，因?yàn)檫@種正常的價(jià)格變動(dòng)不僅能夠推動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)水平的發(fā)展，還能提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

當(dāng)房地產(chǎn)和其附屬行業(yè)的價(jià)格一旦出現(xiàn)過高的情況或者是萬一存在脫離市場(chǎng)平均水平的現(xiàn)象，此時(shí)的政府部門就必須根據(jù)自身的情況進(jìn)行控制與調(diào)節(jié)，以此保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此，適當(dāng)?shù)牟扇≌{(diào)控手段來控制房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠在一定程度上緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險(xiǎn)的策略

1.完善宏觀監(jiān)測(cè)的指標(biāo)系統(tǒng)。依照目前情況而言，完善金融預(yù)警的系統(tǒng)，才能有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系，并分析現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際投資情況。通過有價(jià)值的指標(biāo)和真實(shí)數(shù)據(jù)，才可以更好的分析和監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)所具備的金融風(fēng)險(xiǎn)，確保能夠完善相關(guān)的政策方針，以及正確引導(dǎo)貸款方面的投入。

2.構(gòu)建健全的個(gè)人征信系統(tǒng)。導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的一個(gè)重要的因素還包括個(gè)人信用系統(tǒng)不夠完善，同時(shí)，有一些房地產(chǎn)商存在嚴(yán)重的違約現(xiàn)象，這在一定程度上，對(duì)購(gòu)房者自身還款的積極性產(chǎn)生一定的影響，由此，個(gè)人的住房貸款的違約率也在不斷攀高，致使銀行損失嚴(yán)重，這在一定程度上提高了金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。構(gòu)建完善的個(gè)人征信系統(tǒng)的主要方式首先要個(gè)人信用調(diào)查系統(tǒng)必須要保證合理性和規(guī)范性融為一體，其次，良好的個(gè)人信用系統(tǒng)需要在一個(gè)有序的法律環(huán)境下實(shí)施進(jìn)行。

3.構(gòu)建全方位的投資途徑。房地產(chǎn)融資的主要是以銀行融資為主，這種單一融資方式導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)都集中在了銀行，因此，要根據(jù)具體的情況，通過拓寬融資渠道的方式，來構(gòu)建完善的合理的融資系統(tǒng)，進(jìn)而加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。

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