摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的拉動作用，特別是在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中在對人口以及資本等的吸引方面有著重要貢獻(xiàn)。國內(nèi)的大部分城市都有不少的房地產(chǎn)開發(fā)項目在開展，但財務(wù)測算環(huán)節(jié)仍然在實際操作中有不少問題存在。本文通過介紹財務(wù)測算的方法、原則以及其在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的具體運用，希望能夠給業(yè)內(nèi)人士提供一些可參考的經(jīng)驗。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目;財務(wù)測算;方法與注意事項

一、引言

房地產(chǎn)公司對房地產(chǎn)開發(fā)項目做出財務(wù)預(yù)測是項目開展的重要環(huán)節(jié)，通過前瞻性的預(yù)測可以較好地控制風(fēng)險。特別是對于房地產(chǎn)開發(fā)的大型項目而言，在財務(wù)測算方面不準(zhǔn)確很可能導(dǎo)致后期難以彌補(bǔ)的損失發(fā)生。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，做好財務(wù)測算工作時必不可少的。總的來說，財務(wù)測算是通過靜態(tài)或動態(tài)的測算方式掌握資金的需求以及成本等情況，從而計算出項目是否能夠達(dá)成預(yù)期的目標(biāo)。企業(yè)在設(shè)定計劃時，可以通過財務(wù)測算的結(jié)果不斷修正自己的計劃，保證計劃的可行性，以保證盈利。

二、房地產(chǎn)項目財務(wù)測算的方法介紹

（一）通過靜態(tài)方法進(jìn)行房地產(chǎn)項目的財務(wù)測算

財務(wù)測算的靜態(tài)方法是目前的企業(yè)財務(wù)測算中使用的較多的方法，其特點在于不考慮資金的時間價值。該方法的優(yōu)點是，計算起來簡單便利，只需要將各期的資金數(shù)額統(tǒng)計出來就可以完成測算;該方法的缺點是，在不考慮資金資本的前提下，不適合涉及大數(shù)額資金的測算，因此多用于資金數(shù)額不高且工期時間線較短的項目。目前很多房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)測算仍然大量使用此方法。

（二）房地產(chǎn)項目的動態(tài)財務(wù)測算方法

與靜態(tài)的方法相比較，動態(tài)財務(wù)測算方法可以輕易地得出項目的優(yōu)劣勢和適用項目的類型。該方法的優(yōu)點是，由于對資金的各方面價值計算地較為全面，因此能夠準(zhǔn)確對項目能否達(dá)成預(yù)期目標(biāo)做參考作用。一般是根據(jù)工期和銷期確定回款現(xiàn)金流，確定融資利息，融資利息的預(yù)測對凈利率也會產(chǎn)生重要影響。如果財務(wù)人員的專業(yè)能力不過關(guān)，對相關(guān)計算函數(shù)和電子工具的掌握不到位，就無法得出正確的財務(wù)測算結(jié)果。該方法適合建設(shè)工期較長的大型工程。

三、房地產(chǎn)財務(wù)測算的主要注意事項

在開展房地產(chǎn)項目財務(wù)測算時要注意到一些重點內(nèi)容，主要是對工程成本和管理費用的測算，并且要將全面和系統(tǒng)的原則貫徹到財務(wù)測算的全過程。

（一）工程成本的財務(wù)測算注意點

房地產(chǎn)項目的財務(wù)測算首先要通過工程和成本方面的工作預(yù)期安排即項目的規(guī)劃內(nèi)容，掌握業(yè)務(wù)開展的狀況，同時還需要根據(jù)施工單位給出相應(yīng)的成本造價來進(jìn)行分析，從而將該項目整個過程需要投入的資金總量以及方式測算出來。特別關(guān)注的是：第一如果該項目是一般計稅而非簡易計稅不能把工程發(fā)票的增值稅進(jìn)項稅額納入工程成本;第二除了要計算得出需要投入的資金總量，還要得出資金如何分階段投入才能最大化利用，從而幫助項目計劃進(jìn)行合理，企業(yè)的利益受到保護(hù)。

（二）管理費用的財務(wù)測算注意點

管理費用的測算是一般企業(yè)容易忽視且考慮得較不完善的方面，因此需要重點注意。首先，承接房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)一般體量較大其管理模式也比較成熟，相關(guān)管理費用的支出也比小型企業(yè)更多，因此對管理費用的測算不可忽視;其次，不同企業(yè)的管理方式不同，因此在管理費用的測算時不可直接照搬其他同行方式，要根據(jù)實際情況做出考慮;第三，對管理費用的測算需要與決策者做好良好的溝通，以保證將后續(xù)的可能變動也納入考慮范圍內(nèi);第四，在管理費用的測算原則上，取高不取低。因此在測算管理費用時，盡量在可達(dá)成的目標(biāo)范圍內(nèi)做好進(jìn)行優(yōu)化的準(zhǔn)備。

（三）財務(wù)測算做到全面而系統(tǒng)化

財務(wù)測算的總體原則是做到全面而系統(tǒng)化。財務(wù)測算涉及項目規(guī)劃的多方面，要形成良好的支撐決策的作用。目前根據(jù)大量實際工作中得出的觀察結(jié)果來看，財務(wù)測算中的缺漏情況還是時常出現(xiàn)，包括缺少必要的相關(guān)財務(wù)報表、關(guān)鍵性的財務(wù)分析指標(biāo)、混淆概念等多種情況。前兩者代表的財務(wù)測算不夠全面的典型狀態(tài)，后者是財務(wù)測算不夠系統(tǒng)會出現(xiàn)的狀況。為解決這些問題，財務(wù)部門應(yīng)該設(shè)定一系列的程序性規(guī)則，做好自檢工作以保證做出的財務(wù)測算是有可用性的。

四、房地產(chǎn)項目財務(wù)測算的具體運用

在進(jìn)行了房地產(chǎn)項目財務(wù)測算的注意要點以及原則的討論之后，下文對房地產(chǎn)項目財務(wù)測算中的具體運用進(jìn)行探索，由于篇幅有限，重點對銷售費用、財務(wù)費用以及銷售收入等方面進(jìn)行討論。

（一）銷售費用測算的具體運用

房產(chǎn)的銷售是整個房地產(chǎn)項目的重點，其中銷售團(tuán)隊的人員工資和進(jìn)行廣告投入的費用時其中的重頭戲。首先銷售費用的財務(wù)預(yù)算需要結(jié)合銷售部門過去的實際數(shù)據(jù)以及項目本身的安排，在遵循一定的理性預(yù)期理論的基礎(chǔ)上，對銷售費用組成與波動的內(nèi)部關(guān)系進(jìn)行掌握，并且在此理論的基礎(chǔ)上建立測算模型。其次在進(jìn)行測算是可以結(jié)合定額標(biāo)準(zhǔn)測算和彈性預(yù)算來進(jìn)行，可以有效達(dá)成全面而系統(tǒng)的要求，提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度。

（二）財務(wù)費用測算的具體運用

由于房地產(chǎn)項目資金來源主要依靠外部融資和股東投入資金，其產(chǎn)生的財務(wù)費用占比高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需重點做好財務(wù)費用測算，針對借款產(chǎn)生的費用是資本化還是費用化，凡是為開發(fā)項目專門借款產(chǎn)生的利息費用，應(yīng)記入“開發(fā)間接費用-資本化利息”科目;不符合資本化條件的借款利息費用直接計入財務(wù)費用，費用化處理。

（三）管理費用測算的具體運用

管理費用的測算主要是因為項目眾多，比較繁雜而容易出錯。項目主要有人工費、辦公費、公共設(shè)備設(shè)施以及維修養(yǎng)護(hù)費以及其他的比如清潔費和公共秩序等費用。在以上各類費用之下，還要做好細(xì)化的分類，以免測算不全面。比如在公共設(shè)備方面就要包括供電配、照明、消防、供排水、防盜監(jiān)控以及其他費用等等多個子目，并且要根據(jù)項目的實際情況予以增減。

（四）銷售收入測算的具體運用

銷售收入的測算主要是對銷售的收入和回款的計算，而這兩個方面是根據(jù)項目的預(yù)計銷售狀況決定的。從房產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃中的預(yù)設(shè)銷售價格以及可收面積就可以計算出能夠獲得的銷售收入的狀況。但由于房產(chǎn)銷售時貸款情況較多，因此處于長時間對資金時間成本的影響，需要使用動態(tài)的測算方式比較合適。

（五）建造成本測算的具體運用

目前房地產(chǎn)項目的建造成本的測算的專業(yè)性較強(qiáng)。主要通過參與工程建設(shè)的部門進(jìn)行反應(yīng)，以數(shù)據(jù)信息支撐來進(jìn)行。具體要注意的有是否有額外的配套設(shè)施需要修建、是否有紅線外成本、土方的單價情況以及行政事業(yè)型收費的減免是否有文字依據(jù)。對于工程合同上標(biāo)注的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)要做到準(zhǔn)確，認(rèn)真仔細(xì)、考慮周全是首要的準(zhǔn)則。

（六）相關(guān)稅費測算的具體運用

稅費測算的重難點在于掌握各項稅費的稅率、抵減扣免的各類情況，并且還要對各類票據(jù)的狀況有準(zhǔn)確的掌握，以免出現(xiàn)不能用的票據(jù)?，F(xiàn)實操作中一般用各種成型的稅費測算表做模型，然后對應(yīng)進(jìn)行計算。由于營改增政策的出臺，要注意即使取得專票等也不能抵扣的特殊情況。因此，財務(wù)人員需要及時跟進(jìn)各項財稅政策的最新變化。

五、結(jié)語

項目的財務(wù)測算是一項重要的財務(wù)指標(biāo)，對房地產(chǎn)等大型項目而言，財務(wù)測算的結(jié)果會對經(jīng)營決策者起到重要指導(dǎo)作用。但在現(xiàn)實工作中，財務(wù)測算的實際情況并不如人意，在全面性和系統(tǒng)性上均不足，希望通過以房地產(chǎn)開發(fā)項目為基本的例子，對將來財務(wù)工作人員進(jìn)行財務(wù)測算有一定的經(jīng)驗借鑒和啟示作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫連營.PPP項目財務(wù)測算重點難點問題探析[J].會計師，2019（02）：12-13.

[2]孟昭亮，連春茗，李濤.淺析PPP項目的財務(wù)測算之增值稅處理方式[J].中國工程咨詢，2018（01）：56-57.

[3]律婷婷.針對房地產(chǎn)項目“營改增”對計價及財務(wù)測算產(chǎn)生影響[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2017（20）：110-111.

作者簡介：

李金童，金華星龍置業(yè)有限公司。