談商場(chǎng)由聯(lián)營(yíng)模式轉(zhuǎn)租賃模式存在的問(wèn)題及對(duì)策

摘要：目前，商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式主要以聯(lián)營(yíng)模式為主，該模式的應(yīng)用在一定程度上降低了商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但是隨著社會(huì)的進(jìn)步，該經(jīng)營(yíng)模式的弊端逐漸顯現(xiàn)。在此背景下，商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式由聯(lián)營(yíng)模式逐漸轉(zhuǎn)為租賃模式，有效地彌補(bǔ)聯(lián)營(yíng)模式存在的不足之處，但是租賃模式在應(yīng)用過(guò)程中也存在一些問(wèn)題亟須解決。本文首先對(duì)聯(lián)營(yíng)模式和租賃模式的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行闡述，然后分析商場(chǎng)聯(lián)營(yíng)模式轉(zhuǎn)租賃模式存在的問(wèn)題，最后針對(duì)存在的問(wèn)題研究有效的解決措施，彌補(bǔ)租賃模式在商場(chǎng)中運(yùn)用的不足之處，從而使其符合新時(shí)代的發(fā)展要求，進(jìn)一步推動(dòng)商場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商場(chǎng);聯(lián)營(yíng)模式;租賃模式

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在一定程度上推動(dòng)著社會(huì)各領(lǐng)域的進(jìn)步，商場(chǎng)作為為人們提供生活必需品的主要場(chǎng)所之一，其經(jīng)營(yíng)模式受到相關(guān)政府部門(mén)的高度重視。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，各大商場(chǎng)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)定發(fā)展，需要緊隨時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)對(duì)其經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行改革創(chuàng)新，從而提高商場(chǎng)整體的經(jīng)濟(jì)效益。

一、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式概述

（一）商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式的含義

現(xiàn)階段，大部分商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式主要包括聯(lián)營(yíng)模式和租賃模式，每種經(jīng)營(yíng)模式在應(yīng)用過(guò)程中具有各自的價(jià)值。聯(lián)營(yíng)模式主要指的是商場(chǎng)向商戶提供基礎(chǔ)賣(mài)場(chǎng)設(shè)備和管理服務(wù)，而商戶在賣(mài)場(chǎng)中進(jìn)行代理品牌的銷(xiāo)售，商場(chǎng)根據(jù)各商戶的銷(xiāo)售額收取相應(yīng)的聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)。聯(lián)營(yíng)模式對(duì)商戶而言，前期的投資較小、管理方便、新品牌的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)較小并能提高其銷(xiāo)售額等;對(duì)商場(chǎng)而言，管理統(tǒng)一，以商場(chǎng)整體利益為主;但是聯(lián)營(yíng)模式在商場(chǎng)應(yīng)用中也存在弊端：對(duì)商戶而言，缺乏自主經(jīng)營(yíng)權(quán)、人際關(guān)系復(fù)雜、利潤(rùn)較低且貨物回款周期較長(zhǎng);對(duì)商場(chǎng)而言，資金回籠慢。而租賃模式則可以克服聯(lián)營(yíng)模式的缺陷。租賃模式是將商場(chǎng)中的部分賣(mài)場(chǎng)租給其他個(gè)體經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)，該商戶不受商場(chǎng)的統(tǒng)一管理，在簽訂合同時(shí)每個(gè)月的20至30日需向商場(chǎng)繳納次月相應(yīng)的租賃費(fèi)，其后期的銷(xiāo)售額歸個(gè)人所有。因此，租賃模式對(duì)商戶而言，擁有自主經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，不受商場(chǎng)的整體管理，具有一定的自由性;對(duì)商場(chǎng)而言，資金回籠快。就當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)講，社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐漸發(fā)生變革，各大商場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，因此商場(chǎng)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中采用租賃模式更適應(yīng)當(dāng)前時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)，但是如果商場(chǎng)不能對(duì)租賃模式進(jìn)行合理的管理，同樣會(huì)影響該模式的應(yīng)用效果，基于此，需要制定合理的措施應(yīng)對(duì)租賃模式帶來(lái)的挑戰(zhàn)，有利于商場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

（二）租賃模式SWOT分析

1、優(yōu)勢(shì)分析

從商場(chǎng)的角度分析，其優(yōu)點(diǎn)是整個(gè)交易過(guò)程簡(jiǎn)單且資金回籠較快，有利于商場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展;從商戶的角度分析，此模式的優(yōu)點(diǎn)如下：商戶擁有自主經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，個(gè)人經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較高;貨物回款較快，從某種程度上降低了經(jīng)濟(jì)壓力;商戶可以根據(jù)自己品牌的特色制定特色服務(wù)和服裝，給消費(fèi)者不一樣的體會(huì)，吸引消費(fèi)者的注意。

2、劣勢(shì)分析

對(duì)于商場(chǎng)而言的缺點(diǎn)是前期招商難度大且不能保障商戶的質(zhì)量，此外在一定程度上增加了商場(chǎng)的管理難度，打破了商場(chǎng)管理的統(tǒng)一性，影響服務(wù)質(zhì)量。對(duì)于商戶來(lái)講，由于個(gè)人品牌的知名度不同，在商場(chǎng)租賃的場(chǎng)地大小和位置不同，因此可能會(huì)增加前期的投資金額;管理難度較大，商家自己辦理各種正規(guī)營(yíng)業(yè)手續(xù)、管理員工和資金等;商家的個(gè)人品牌銷(xiāo)售市場(chǎng)開(kāi)發(fā)難度較大，對(duì)商家經(jīng)濟(jì)效益的提高帶來(lái)一定的阻礙[1]。

3、機(jī)會(huì)分析

根據(jù)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，各種商鋪的投資成為投資者的主要方向。在各大商場(chǎng)中進(jìn)行商鋪的投資，不僅能夠在短期內(nèi)回籠資金，還能提高投資者的經(jīng)濟(jì)效益。由于社會(huì)環(huán)境的管制，對(duì)臨街的獨(dú)立店鋪進(jìn)行了規(guī)范管理，此時(shí)在商場(chǎng)中租賃賣(mài)場(chǎng)能夠保障商鋪的正常經(jīng)營(yíng)，從而實(shí)現(xiàn)商鋪的集中管理。

4、挑戰(zhàn)分析

各大商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中由聯(lián)營(yíng)模式轉(zhuǎn)為租賃模式順應(yīng)了時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)，并在一定程度上減輕了商場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的資金壓力。但是租賃模式在應(yīng)用過(guò)程中存在商戶返租風(fēng)險(xiǎn)，如果該商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)效果不理想，則可能會(huì)導(dǎo)致返租中斷，影響各商戶的基本利益。

二、商場(chǎng)租賃模式的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

隨著社會(huì)時(shí)代的發(fā)展，商場(chǎng)的數(shù)量逐漸增加，商場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，部分商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中逐漸從聯(lián)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U模式運(yùn)營(yíng)，在前期招商中對(duì)商家進(jìn)行嚴(yán)格的考核，盡量選擇一些具有較高口碑的品牌代銷(xiāo)商戶，從而為商場(chǎng)帶來(lái)一定的消費(fèi)者，逐漸提高商場(chǎng)在市場(chǎng)中的知名度，此種經(jīng)營(yíng)模式在短時(shí)間提高了商場(chǎng)資金回籠的效率，但是不利于商場(chǎng)的統(tǒng)一管理，在一定程度上會(huì)影響商場(chǎng)的秩序。以下對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)用過(guò)程中存在的問(wèn)題進(jìn)行具體分析。

（一）租賃模式存在管控風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)階段，商場(chǎng)中租賃模式逐漸成為主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)模式，各個(gè)商家在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中以自身利益為主，不定期開(kāi)展打折活動(dòng)，在一定程度上會(huì)影響商場(chǎng)聯(lián)營(yíng)代理的銷(xiāo)售情況。由于租賃模式的商家具有自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，不受商場(chǎng)的統(tǒng)一管理，因此增加了商場(chǎng)的管理難度和消費(fèi)者的維護(hù)難度，比如個(gè)別商家服務(wù)人員在服務(wù)消費(fèi)者時(shí)，因?yàn)榉N種原因出現(xiàn)服務(wù)糾紛，影響消費(fèi)者的消費(fèi)心情，此種情況下會(huì)造成消費(fèi)者的嚴(yán)重不滿，消費(fèi)者會(huì)將矛盾的矛頭指向整個(gè)商場(chǎng)，進(jìn)而影響商場(chǎng)的信譽(yù)，不利于提高該商場(chǎng)在市場(chǎng)中的知名度，同時(shí)不利于商場(chǎng)的整體管理。

（二）租賃合同內(nèi)容不完善

租賃模式的應(yīng)用對(duì)于商場(chǎng)和商家而言整個(gè)交易流程簡(jiǎn)單，只要簽署相關(guān)的租賃合同，商家就能入駐商場(chǎng)，根據(jù)自己品牌特色進(jìn)行租賃賣(mài)場(chǎng)的裝修和銷(xiāo)售。整個(gè)簽約過(guò)程簡(jiǎn)單，但是租賃合同中的相關(guān)內(nèi)容需要雙方進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)，當(dāng)合同內(nèi)容準(zhǔn)確無(wú)誤時(shí)進(jìn)行簽約，從而維護(hù)各自的利益，但是部分商場(chǎng)中租賃合同內(nèi)容并不完善，導(dǎo)致雙方在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)業(yè)務(wù)糾紛時(shí)，缺乏有效的解決依據(jù)，影響雙方利益。

（三）部分商家缺乏服務(wù)意識(shí)

通常情況下，各大商場(chǎng)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中為了有效地解決服務(wù)糾紛，會(huì)設(shè)定專門(mén)的消費(fèi)者投訴部門(mén)，為了提高糾紛解決的效率，需要保障該商家員工的綜合素質(zhì)，掌握相關(guān)法律知識(shí)和服務(wù)意識(shí)。但是租賃商家大部分屬于個(gè)人品牌，在招聘員工時(shí)，為了節(jié)約成本，降低了員工招聘的要求，大部分員工在就職之前未經(jīng)歷嚴(yán)格的銷(xiāo)售培訓(xùn)，從而使其在與消費(fèi)者交流時(shí)缺乏溝通技巧，在一定程度上增加了商家銷(xiāo)售的難度，同時(shí)會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者和銷(xiāo)售人員之間出現(xiàn)消費(fèi)糾紛的現(xiàn)象，進(jìn)而降低該商家在消費(fèi)者心中的形象，不僅影響商家的利益，也會(huì)影響到商場(chǎng)的利益。

三、解決商場(chǎng)租賃模式問(wèn)題的主要措施

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，商場(chǎng)要想提高自身在該行業(yè)中的影響力和競(jìng)爭(zhēng)力，需要適應(yīng)當(dāng)前時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)，以租賃模式為主進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，吸引各種高品質(zhì)且具有影響力的商戶入駐商場(chǎng)，從而滿足消費(fèi)者的不同需求，讓消費(fèi)者能夠在商場(chǎng)中選購(gòu)自己所需的物品，同時(shí)保證為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而留住更多忠實(shí)的消費(fèi)者。但是目前商場(chǎng)中租賃模式的應(yīng)用仍存在一些問(wèn)題尚未解決，為此，以下提出了針對(duì)性的解決措施，提高租賃模式在商場(chǎng)中的應(yīng)用效果。

（一）加強(qiáng)商場(chǎng)租賃模式管理力度

為了提高商場(chǎng)整體管理水平，在與商家簽訂租賃合同之前，需要對(duì)其管理內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步完善，提高租賃商家的服務(wù)水平，從而維護(hù)商場(chǎng)在消費(fèi)者心中的形象。主要管理內(nèi)容如下：其一，保證商戶員工準(zhǔn)時(shí)到崗和離崗，能夠及時(shí)為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時(shí)保障商場(chǎng)其他商戶的財(cái)產(chǎn)安全;其二，對(duì)商戶進(jìn)行輔導(dǎo)，根據(jù)商戶不同的銷(xiāo)售情況，對(duì)其進(jìn)行銷(xiāo)售指導(dǎo)，幫助其制定合理的銷(xiāo)售方案，從而提高商戶的經(jīng)營(yíng)效益，同時(shí)無(wú)形中增加商場(chǎng)的利益;其三，建立商場(chǎng)權(quán)威，雖然商戶屬于自主經(jīng)營(yíng)模式，但是依然需要遵守商場(chǎng)的整體管理制度，在為商戶提供便利的同時(shí)，加強(qiáng)管理，使其明確自身的地位;其四，對(duì)銷(xiāo)售情況不佳且不遵守商場(chǎng)紀(jì)律的商戶及時(shí)淘汰，對(duì)銷(xiāo)售情況良好但是不遵守商場(chǎng)紀(jì)律的商戶重點(diǎn)關(guān)注，對(duì)銷(xiāo)售情況不佳但忠誠(chéng)商場(chǎng)的商戶重點(diǎn)培養(yǎng)。

（二）加強(qiáng)租賃合同管理

商場(chǎng)出租人和承租人在簽署商場(chǎng)租賃合同之前，需要由專業(yè)人員擬定商場(chǎng)租賃合同，其合同內(nèi)容主要包括租賃期限、設(shè)備處理、定金和租金的繳納、租賃雙方的責(zé)任和義務(wù)、違約責(zé)任等。租賃雙方在正式簽署合同之前，需要對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的分析，特別需要注意的是要明確租賃合同中雙方各自需履行的義務(wù)和承擔(dān)的違約責(zé)任，以此保障雙方利益，為日后解決糾紛提供有效的法律依據(jù)。

（三）提高商家的服務(wù)意識(shí)

提高商家的服務(wù)意識(shí)在一定程度上能夠提高自身在消費(fèi)者心里的好感度。商家在招聘銷(xiāo)售員工時(shí)，需要提高其招聘標(biāo)準(zhǔn)，保障員工的基本素質(zhì)，并對(duì)其進(jìn)行崗前培訓(xùn)，從而提高銷(xiāo)售員工的服務(wù)意識(shí)，使其在工作過(guò)程中為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以獲得消費(fèi)者的滿意度，減少消費(fèi)糾紛，從而提高銷(xiāo)售量，提高消費(fèi)者的忠實(shí)度。

（四）加強(qiáng)商戶資信審核

各大商場(chǎng)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中采用租賃模式的目的是為了提高自身在市場(chǎng)中的影響力，因此在前期招商過(guò)程中需要提高招商標(biāo)準(zhǔn)，不能為了商場(chǎng)發(fā)展需求而盲目的招商。商場(chǎng)需要保障承租商家的整體質(zhì)量和資信，根據(jù)承租商家資信的評(píng)級(jí)機(jī)制對(duì)招商商家的資信進(jìn)行審核，避免出現(xiàn)拖欠租金的現(xiàn)象。此外，對(duì)商家的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督，如若商家經(jīng)營(yíng)狀況良好，可以根據(jù)具體情況適當(dāng)調(diào)整租金，提高商場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)利益。

四、結(jié)束語(yǔ)

依據(jù)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，人們的消費(fèi)水平越來(lái)越高，隨之商場(chǎng)購(gòu)物的次數(shù)也逐漸增加，人們對(duì)商場(chǎng)服務(wù)水平提出了更高的要求。在激烈的商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，商場(chǎng)逐漸將聯(lián)營(yíng)模式轉(zhuǎn)為租賃模式，以此適應(yīng)當(dāng)前時(shí)代發(fā)展的要求。租賃模式的應(yīng)用不僅對(duì)商場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，同時(shí)還帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)。為了提高商場(chǎng)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，需要商場(chǎng)管理人員樹(shù)立正確的管理理念，在迎接發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，勇于接受挑戰(zhàn)，并制定有效的應(yīng)對(duì)措施解決租賃模式帶來(lái)的相關(guān)問(wèn)題，進(jìn)而提升商場(chǎng)的影響力。

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作者簡(jiǎn)介：

李繼發(fā)，廣西興華投資有限公司。