房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的問(wèn)題及對(duì)策思考

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，其行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。為了生存下來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)必須苦練內(nèi)功，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而實(shí)現(xiàn)效益最大化。這就需要企業(yè)不斷提高管理水平，同時(shí)提高盈利能力。此時(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)分析就顯得尤為重要。財(cái)務(wù)分析主要是以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，針對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的利弊得失和發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，為企業(yè)決策提供服務(wù)。本文將闡述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的重要性、目前存在的問(wèn)題，并提出解決問(wèn)題的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè); 財(cái)務(wù)分析; 財(cái)務(wù)管理

一、財(cái)務(wù)分析的重要性

（一）財(cái)務(wù)分析對(duì)公司經(jīng)營(yíng)起到監(jiān)督作用

眾所周知，財(cái)務(wù)分析的基本內(nèi)容包括償債能力分析、運(yùn)營(yíng)能力分析、獲利能力分析和發(fā)展能力分析，以上四種分析是相關(guān)聯(lián)的，缺一不可的。不同的需求者出于不同的利益考慮，對(duì)分析有不同的側(cè)重要求。這些財(cái)務(wù)分析，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行了全方位的分析，起到了監(jiān)督的作用。

（二）財(cái)務(wù)分析對(duì)企業(yè)決策至關(guān)重要

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析以財(cái)務(wù)報(bào)告和相關(guān)的數(shù)據(jù)為依據(jù)，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，反映企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成功和失敗，同時(shí)對(duì)企業(yè)的發(fā)展做出趨勢(shì)分析。這一切都為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作提供了改進(jìn)的方向，使得管理工作更為優(yōu)化。企業(yè)管理者在使用財(cái)務(wù)分析資料時(shí)，因?yàn)橛辛嗽敱M的資料，在決策時(shí)就能提高準(zhǔn)確性，這對(duì)企業(yè)發(fā)展是極為有利的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的問(wèn)題

（一）對(duì)財(cái)務(wù)分析重視程度不夠

1、財(cái)務(wù)人員素質(zhì)參差不齊，影響分析工作質(zhì)量

在房地產(chǎn)企業(yè)從事會(huì)計(jì)工作，需要一定的工作經(jīng)驗(yàn)。在房地產(chǎn)飛速發(fā)展的當(dāng)下，房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷地增多，沒(méi)有那么多的人才儲(chǔ)備。此時(shí)，如果工作經(jīng)驗(yàn)欠缺的人上崗后不能迅速發(fā)揮出應(yīng)有的作用，財(cái)務(wù)工作質(zhì)量就難以保證。雖然有些房地產(chǎn)集團(tuán)很重視會(huì)計(jì)人員的后續(xù)培養(yǎng)，但由于培養(yǎng)一個(gè)合格的會(huì)計(jì)人員需要時(shí)間，而在房地產(chǎn)企業(yè)工作壓力較大，會(huì)計(jì)人員離職率較高，這樣就拉長(zhǎng)了培養(yǎng)的時(shí)間。因此房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員往往素質(zhì)參差不齊，整體實(shí)力較為薄弱，高端人才稀缺，無(wú)法滿足企業(yè)的人才需求。

2、公司財(cái)務(wù)制度不夠健全

目前房地產(chǎn)企業(yè)中大部分屬于民營(yíng)性質(zhì)，在這些企業(yè)中，有的企業(yè)投資者自己投資、自己經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。在未發(fā)展到一定規(guī)模時(shí)，這些企業(yè)家族化管理現(xiàn)象嚴(yán)重，對(duì)于現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理方式缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)，往往在實(shí)際財(cái)務(wù)操作過(guò)程中權(quán)利和義務(wù)分不清，造成財(cái)務(wù)管理松懈，財(cái)務(wù)控制不嚴(yán)，會(huì)計(jì)信息不符合管理要求。有的企業(yè)雖然有財(cái)務(wù)管理，卻并沒(méi)有將財(cái)務(wù)分析納入企業(yè)管理的體系中，缺乏足夠的重視，使財(cái)務(wù)分析沒(méi)有發(fā)揮它在企業(yè)管理中應(yīng)有的作用。

（二）財(cái)務(wù)分析對(duì)公司經(jīng)營(yíng)未起到監(jiān)督作用

1、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)不夠全面

房地產(chǎn)公司拿到土地后，首先是制作該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，但是在經(jīng)營(yíng)計(jì)劃制作時(shí)，企業(yè)往往單純的考慮企業(yè)的獲利能力，利用營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率指標(biāo)來(lái)分析，當(dāng)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)越高時(shí)，表明企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，獲利能力越強(qiáng)。但是，會(huì)計(jì)的六大要素和房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程是緊密相連的，因此，僅僅對(duì)獲利能力進(jìn)行分析，沒(méi)有對(duì)運(yùn)營(yíng)能力、償債能力、發(fā)展能力分析是不全面的。

2、對(duì)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃事中督促和事后評(píng)估分析作用流于形式

雖然房地產(chǎn)企業(yè)制訂了經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，但在執(zhí)行經(jīng)營(yíng)計(jì)劃時(shí)，經(jīng)營(yíng)者經(jīng)常會(huì)因種種原因偏離經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，這些日常資金運(yùn)營(yíng)活動(dòng)均由經(jīng)營(yíng)者控制，經(jīng)營(yíng)者總是以種種借口，隨意更改經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，有時(shí)朝令夕改，使得財(cái)務(wù)部門(mén)的監(jiān)督難上加難。房地產(chǎn)市場(chǎng)行情好的時(shí)候，順利完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，往往沒(méi)有分析完成過(guò)程中存在的問(wèn)題，有針對(duì)性地去解決。在房地產(chǎn)行情不好的時(shí)候，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)沒(méi)完成或完成得不好，僅僅對(duì)獲利能力進(jìn)行分析，沒(méi)有全面地進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，沒(méi)有通過(guò)財(cái)務(wù)分析提出更準(zhǔn)確地改進(jìn)建議，這對(duì)企業(yè)的發(fā)展不利。

（三）財(cái)務(wù)分析和其他職能部門(mén)的工作沒(méi)有相互促進(jìn)

1、財(cái)務(wù)分析未能為融資部門(mén)決策提供準(zhǔn)確的依據(jù)

一個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)后，融資就是決定成功的關(guān)鍵，如果融資不成功，也可能會(huì)造成資金鏈斷裂的后果。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)融資形勢(shì)不容樂(lè)觀，國(guó)家對(duì)信貸的收緊及上市的限制，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難上加難。為了緩解短期資金壓力，企業(yè)會(huì)借一些短期借款。為了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需要，企業(yè)會(huì)借一些長(zhǎng)期借款。但是，在借款前，房地產(chǎn)企業(yè)往往未對(duì)相關(guān)償債能力指標(biāo)進(jìn)行分析，導(dǎo)致有些借款不能及時(shí)還上，增加融資風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)部門(mén)對(duì)財(cái)務(wù)分析不夠重視，導(dǎo)致財(cái)務(wù)目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)

一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能順利完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)，人和生產(chǎn)資料這兩個(gè)因素必不可少。人是生產(chǎn)力的主體和企業(yè)財(cái)富的創(chuàng)造者。而生產(chǎn)資料是企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)，是達(dá)成財(cái)務(wù)目標(biāo)的重要工具。很多企業(yè)想不到這兩項(xiàng)和財(cái)務(wù)分析的關(guān)聯(lián)，沒(méi)有重視這一方面的分析，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率低下，財(cái)務(wù)目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)。

（四）財(cái)務(wù)分析沒(méi)有為企業(yè)做出決策提供正確依據(jù)

1、財(cái)務(wù)部門(mén)不重視財(cái)務(wù)分析工作導(dǎo)致無(wú)法準(zhǔn)確提供數(shù)據(jù)

在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，財(cái)務(wù)管理工作越來(lái)越重要，只有正確進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做好財(cái)務(wù)分析，才能讓企業(yè)立于不敗之地。但是在實(shí)際工作中，在很多中小房地產(chǎn)中，甚至有些大型房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)部門(mén)中還是把核算放在重點(diǎn)，對(duì)于財(cái)務(wù)分析不夠重視，沒(méi)有把財(cái)務(wù)分析作為一個(gè)重要的工作來(lái)做?？赡芘紶枙?huì)做個(gè)簡(jiǎn)單的小分析，也只是為了應(yīng)付一下，沒(méi)有從根本上重視起來(lái)。

2、財(cái)務(wù)分析方法選擇不適合企業(yè)，數(shù)據(jù)失真

在大型房地產(chǎn)企業(yè)中，對(duì)財(cái)務(wù)分析相對(duì)還是做得比較多，特別是國(guó)企，對(duì)財(cái)務(wù)分析尤為重視。但是在基礎(chǔ)薄弱的中小企業(yè)，財(cái)務(wù)分析能力參差不齊，在選擇分析指標(biāo)上，經(jīng)常會(huì)片面的采用某種指標(biāo)，習(xí)慣以偏概全，沒(méi)有從宏觀的角度去分析問(wèn)題。在分析方法上，也會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，張冠李戴，用錯(cuò)誤的指標(biāo)來(lái)分析問(wèn)題，結(jié)果當(dāng)然是牛頭不對(duì)馬嘴。最終結(jié)果導(dǎo)致數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，到企業(yè)做決策的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)決策失誤。

三、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的對(duì)策及建議

（一）重視財(cái)務(wù)部門(mén)，特別要重視財(cái)務(wù)分析工作

1、加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員工作能力的培養(yǎng)

由于會(huì)計(jì)人員素質(zhì)不一，普通的能力在日常簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算和資金管理中還能應(yīng)付。對(duì)于財(cái)務(wù)管理的核心工作，要求是比較高的，對(duì)專業(yè)知識(shí)需要有一定的積累。我們?cè)谌粘９ぷ鲬?yīng)該鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員主動(dòng)參加財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，比如參加職稱考試，參加各種會(huì)計(jì)知識(shí)培訓(xùn)。另外，公司也要積極舉辦財(cái)務(wù)分析專項(xiàng)培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)修養(yǎng)。

2、建立財(cái)務(wù)分析管理制度

對(duì)于中小房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)分析，確實(shí)是一個(gè)難題。因?yàn)樵谶@些企業(yè)中財(cái)務(wù)制度不夠健全，對(duì)財(cái)務(wù)分析這一課題更是一個(gè)空白。公司財(cái)務(wù)部應(yīng)該在會(huì)計(jì)核算和資金管理的基礎(chǔ)上，建立財(cái)務(wù)分析制度。

3、公司層面重視財(cái)務(wù)分析工作的重要性

建立財(cái)務(wù)分析管理制度后，作為公司的領(lǐng)導(dǎo)層，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)分析的重要性，在應(yīng)對(duì)日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，必須運(yùn)用財(cái)務(wù)分析這一工具，對(duì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行分析，分析企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在的問(wèn)題，為領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)濟(jì)決策提供依據(jù)。

（二）財(cái)務(wù)分析在公司經(jīng)營(yíng)中時(shí)刻發(fā)揮著作用

1、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中指標(biāo)分析應(yīng)全面

在大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)中，在編制經(jīng)營(yíng)計(jì)劃時(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)是片面的，沒(méi)有全面地進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。為了知道企業(yè)能否償還到期債務(wù)，就應(yīng)該對(duì)償債能力進(jìn)行分析;為了知道通過(guò)內(nèi)部人力資源和生產(chǎn)資料的配置對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)所產(chǎn)生作用的大小，就應(yīng)該對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力進(jìn)行分析;為了知道企業(yè)的獲利能力，就應(yīng)該對(duì)獲利能力進(jìn)行分析;為了知道企業(yè)發(fā)展的潛在能力，就應(yīng)該對(duì)發(fā)展能力進(jìn)行分析。只能全面地進(jìn)行指標(biāo)分析，才能讓企業(yè)的決策者了解企業(yè)的全部信息，更好的經(jīng)營(yíng)，達(dá)到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

2、執(zhí)行經(jīng)營(yíng)計(jì)劃時(shí)，隨時(shí)監(jiān)督;執(zhí)行經(jīng)營(yíng)計(jì)劃后，及時(shí)進(jìn)行評(píng)估

對(duì)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的執(zhí)行一定要保持嚴(yán)肅性，允許在進(jìn)行嚴(yán)格財(cái)務(wù)分析論證后進(jìn)行相應(yīng)修改。修改以后，在執(zhí)行過(guò)程中，必須對(duì)修改前后的情況進(jìn)行對(duì)比，看看修改是否合理。如果不合理，應(yīng)該調(diào)整回去，并對(duì)調(diào)整失誤的責(zé)任進(jìn)行追究。經(jīng)營(yíng)計(jì)劃完成后，不管結(jié)果是好還是不好，都應(yīng)該對(duì)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的利弊得失進(jìn)行總結(jié)，對(duì)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，讓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)一直處于監(jiān)督之下，使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行。

（三）各部門(mén)要精誠(chéng)合作，互相促進(jìn)

1、財(cái)務(wù)分析必須為融資做好決策支持

房地產(chǎn)企業(yè)的融資是其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的重要一環(huán)。在融資前，不能只進(jìn)行獲利能力分析，還要分析企業(yè)能否及時(shí)償還到期債務(wù)。針對(duì)具體融資期限，采用具體的分析方法，對(duì)企業(yè)償債能力進(jìn)行分析。 如果是短期融資，要分析流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債能否及時(shí)足額償還。如果流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力很弱，就要考慮是否做短期融資。如果企業(yè)要做長(zhǎng)期融資，就要考慮企業(yè)是否有足夠的償還能力，對(duì)長(zhǎng)期負(fù)債及時(shí)償還有保障。只有在融資前進(jìn)行相應(yīng)的償債能力進(jìn)行分析，才能規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，讓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)得到足夠的資金保障。

2、運(yùn)營(yíng)部門(mén)要重視財(cái)務(wù)分析提供的數(shù)據(jù)

運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)的主要職責(zé)是進(jìn)度跟進(jìn)、綜合協(xié)調(diào)。其定位是站在集團(tuán)戰(zhàn)略及項(xiàng)目綜合發(fā)展的高度上去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析問(wèn)題并協(xié)助相關(guān)職能部門(mén)解決問(wèn)題的綜合協(xié)調(diào)管理部門(mén)。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題除了針對(duì)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，對(duì)重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行對(duì)應(yīng)考核外，還要依靠財(cái)務(wù)部門(mén)的財(cái)務(wù)分析，通過(guò)對(duì)人力資源運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)和生產(chǎn)資料運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)中存在的問(wèn)題。這時(shí)候，運(yùn)營(yíng)部門(mén)就要協(xié)調(diào)各職能部門(mén)，針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，盡快去解決，提高相應(yīng)效率。

（四）財(cái)務(wù)分析要為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)

1、財(cái)務(wù)管理應(yīng)該把財(cái)務(wù)分析作為重要工作來(lái)抓

在大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)部對(duì)資金管理和核算管理依然是重點(diǎn)，僅有的財(cái)務(wù)分析就是對(duì)利潤(rùn)在經(jīng)營(yíng)中進(jìn)行跟蹤分析。沒(méi)有把財(cái)務(wù)分析的其他指標(biāo)運(yùn)用起來(lái)。針對(duì)目前財(cái)務(wù)管理中重核算、重資金管理，而輕財(cái)務(wù)分析這一傾向，應(yīng)該要糾正。

首先，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該有自己有財(cái)務(wù)分析崗位，這個(gè)崗位實(shí)際上是財(cái)務(wù)管理崗位的細(xì)分。其次，在設(shè)置財(cái)務(wù)分析崗位時(shí)，要與財(cái)務(wù)管理相結(jié)合，并與各職能部門(mén)加強(qiáng)聯(lián)系，為各部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)做好決策提供服務(wù)。最后，在財(cái)務(wù)內(nèi)部，把財(cái)務(wù)分析制度建立起來(lái)，與會(huì)計(jì)核算管理制度、資金管理制度一樣作為重要的工作抓手，保障企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)。

2、準(zhǔn)確確定財(cái)務(wù)分析方法很重要

財(cái)務(wù)分析人員要不斷地提高自身工作能力，只有這樣才能在數(shù)據(jù)指標(biāo)分析中游刃有余。我們分析的時(shí)候針對(duì)不同的信息需求者，做出不同的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，讓其在分析中得到自己想要的結(jié)果。同時(shí)我們也不能僅僅拘泥于現(xiàn)有的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，還應(yīng)當(dāng)在工作中使用其他分析來(lái)輔助驗(yàn)證結(jié)果。比如用分月的現(xiàn)金流量趨勢(shì)分析來(lái)對(duì)企業(yè)的債務(wù)償還進(jìn)行輔助分析，分析企業(yè)能否在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)償還債務(wù)，可以為投資和融資做好相應(yīng)決策依據(jù)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在如今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中要獲利需要領(lǐng)導(dǎo)者有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)，員工的不辭辛勞，同時(shí)，在很大程度上還要取決于企業(yè)的財(cái)務(wù)政策，而財(cái)務(wù)政策是建立在企業(yè)的財(cái)務(wù)分析之上的。相信將來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有一個(gè)完善的財(cái)務(wù)分析制度展現(xiàn)，為企業(yè)的發(fā)展做出巨大的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡宏.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析問(wèn)題及對(duì)策探析[J].納稅，2019（29）：60-61.

[2]郁飛.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法[J].納稅，2019（18）：66-67.

[3]王春梅.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的問(wèn)題及對(duì)策思考[J].中國(guó)市場(chǎng)，2019（33）：134-135.

作者簡(jiǎn)介：

陳孝明，華景川集團(tuán)有限公司。