地產(chǎn)公司分拆物業(yè)上市地點(diǎn)選擇及績(jī)效分析

摘 要：由于地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的下降和地產(chǎn)運(yùn)行資產(chǎn)總量的增加，與之配套的物業(yè)服務(wù)需求越來越大，專業(yè)化要求增強(qiáng)，地產(chǎn)公司分拆物業(yè)、獨(dú)立上市的前景光明。文章通過對(duì)碧桂園分拆物業(yè)服務(wù)的上市地點(diǎn)、方式及上市前后績(jī)效分析，為后來的分拆物業(yè)提供借鑒。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)公司;分拆物業(yè);地點(diǎn)選擇;績(jī)效分析

分拆上市最早流行于美國，之后逐漸被歐美資本市場(chǎng)使用。2010年4月我國證監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于創(chuàng)業(yè)板分拆上市的詳細(xì)要求，為分拆上市提供了制度上的理據(jù)，但分拆到A股上市的成功率一直不高。2019年12月，證監(jiān)會(huì)公布了《上市公司分拆所屬子公司境內(nèi)上市試點(diǎn)若干規(guī)定》，將分拆上市的門檻從十億元降至六億元，放松分拆企業(yè)募集資金的要求，而且范圍也由創(chuàng)業(yè)板擴(kuò)大到整個(gè)市場(chǎng)，2019年，中海物業(yè)、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)等公司股價(jià)漲幅最低為23%，高的則超過58%，分拆上市將迎來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。碧桂園服務(wù)雖然是在港交所上市，但依然屬于地產(chǎn)物業(yè)分拆成功的優(yōu)秀案例，因此，本文通過對(duì)碧桂園服務(wù)分拆上市的分析，希望為有很大上市需求的分拆物業(yè)提供借鑒。

一、分拆上市與績(jī)效評(píng)價(jià)

（一）分拆上市的定義

廣義上的分拆是指已上市公司或未上市公司將它部分業(yè)務(wù)從母公司中獨(dú)立出來再單獨(dú)上市;狹義上的分拆是指已經(jīng)上市公司將其部分業(yè)務(wù)或者某一個(gè)子公司獨(dú)立出來，另進(jìn)行公開招股上市。一般情況下，集團(tuán)公司會(huì)選擇優(yōu)秀的子公司分拆掛牌上市，子公司以獨(dú)立的主體獲得融資若母公司本身就是上市公司，那么分拆上市可以視為母公司股權(quán)的再次發(fā)售。

（二）績(jī)效及績(jī)效評(píng)價(jià)的概述

績(jī)效是指?jìng)€(gè)人、團(tuán)隊(duì)或者組織在特定的資源和環(huán)境下，對(duì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的程度，完成任務(wù)的出色程度以及對(duì)達(dá)成效率的衡量與反饋。本文研究的績(jī)效屬于組織績(jī)效，績(jī)效考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)不同，分類也會(huì)有所不同，有定性和定量的考核、非財(cái)務(wù)指標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)的考核、靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的考核等。本文采取非財(cái)務(wù)指標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)結(jié)合的方法對(duì)碧桂園服務(wù)展開分析。

二、碧桂園服務(wù)分拆上市案例分析

（一）公司簡(jiǎn)介

碧桂園服務(wù)控股有限公司（簡(jiǎn)稱“碧桂園服務(wù)”）在1992年成立。2016年8月碧桂園服務(wù)第一次在A股市場(chǎng)提交了招股書，2017年末到了A股IPO的沖刺階段，由于監(jiān)管機(jī)構(gòu)政策變化，國內(nèi)上市沒有成功。2018年6月19日碧桂園服務(wù)改在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市（股票代碼HK6098），截至當(dāng)日上午11點(diǎn)51分，碧桂園服務(wù)報(bào)價(jià)10.34港元，較開盤價(jià)上升3.4%，總市值達(dá)259億元。如今，碧桂園服務(wù)業(yè)務(wù)涵蓋住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓、多功能綜合樓、政府及其他公共設(shè)施、高速公路服務(wù)站、公園及學(xué)校等，連膺“2019中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)服務(wù)規(guī)模TOP10”、“2019中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先企業(yè)”等多項(xiàng)殊榮。

（二）碧桂園服務(wù)上市的方式、地點(diǎn)選擇及原因

1.上市地點(diǎn)選擇

香港交易所是全球一大主要交易所集團(tuán)，2018年香港市場(chǎng)新股融資額再一次榮膺全球榜首。上海證券交易所在我國內(nèi)地居首位。兩家交易所各有特點(diǎn)，碧桂園服務(wù)最后選擇香港交易所上市也是基于自身?xiàng)l件而做出更優(yōu)選擇。一方面，香港交易所對(duì)分拆上市的制度體系更為完善;另一方面，香港交易所面向國際化的市場(chǎng)，更有利于碧桂園服務(wù)走向國際市場(chǎng)，吸引更多投資者與合作。

2.上市方式選擇

上市的方式有股份配售、發(fā)售以供認(rèn)購、發(fā)售現(xiàn)有證券、介紹上市。股份配售由母公司選定特定投資者進(jìn)行購買，雖能規(guī)避原股東利益受損，但會(huì)度降低子公司融資額度和市場(chǎng)宣傳效應(yīng);發(fā)售以供認(rèn)購即證券市場(chǎng)公開發(fā)行公司股票，此方式會(huì)擴(kuò)大子公司股本，但會(huì)稀釋母公司股東在分拆體的權(quán)益;發(fā)售現(xiàn)有證券指母公司將其持有子公司部分股權(quán)對(duì)公眾股東公開出售，但母公司對(duì)子公司持股比例降低易向市場(chǎng)傳達(dá)消極信息;介紹上市指上市公司將其持有的子公司股份以實(shí)物分派形式派發(fā)給另外的股東，不需要再發(fā)行新股，程序較簡(jiǎn)便，費(fèi)時(shí)較短，又不稀釋股東權(quán)益。碧桂園服務(wù)最終選擇介紹形式上市。

3.上市的方式及地點(diǎn)選擇的原因分析

（1）減少上市的時(shí)間成本

國內(nèi)A股IPO上市審批流程費(fèi)時(shí)較長。碧桂園原計(jì)劃欲將其物業(yè)板塊在A股以IPO方式上市，但是用了近一年半的時(shí)間才到?jīng)_刺階段，特別是國內(nèi)監(jiān)管機(jī)關(guān)在2017年底對(duì)政策做出了修改，政策對(duì)融資方面收緊，特別是加強(qiáng)了對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的管控，所以碧桂園服務(wù)只好在2017年底撤回申請(qǐng)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股。半年后即上市成功。

（2）更符合公司發(fā)展戰(zhàn)略

碧桂園服務(wù)從碧桂園中獨(dú)立出來，第一步計(jì)劃是上市，第二步便是實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)開拓國內(nèi)和國際市場(chǎng)。選擇香港上市，從長遠(yuǎn)的發(fā)展來說，港股市場(chǎng)的再融資能力強(qiáng)能給多元化戰(zhàn)略的實(shí)施帶來更多的資金支持，能提升其國際名，利于開拓海外市場(chǎng)。

（3）融資環(huán)境優(yōu)越

港股市場(chǎng)是一個(gè)國際融資平臺(tái)。港股市場(chǎng)的再融資能力比A股市場(chǎng)強(qiáng)，申請(qǐng)手續(xù)也較為簡(jiǎn)單，可以靈活配合企業(yè)的需要。碧桂園服務(wù)要想在物業(yè)行業(yè)獲得更大的市場(chǎng)份額，除了要發(fā)展來自母公司碧桂園的業(yè)務(wù)外，還需要開拓來自獨(dú)立第三方的業(yè)務(wù)和進(jìn)行并購計(jì)劃。碧桂園服務(wù)可以通過再融資獲得更多的發(fā)展資金，一步一步地實(shí)施多元化戰(zhàn)略。

（三）碧桂園服務(wù)上市前后財(cái)務(wù)績(jī)效分析

1.償債能力分析

（1）短期償債能力

流動(dòng)比率通常用于衡量企業(yè)的短期償債能力，速動(dòng)比率和流動(dòng)比率的數(shù)值越高，那么代表該企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)。

圖1碧桂園服務(wù)2016-2019年流動(dòng)比率圖

（數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富網(wǎng)）

根據(jù)圖1可以看出，碧桂園服務(wù)的流動(dòng)比率2016-2017年的變化幅度較小且呈上升趨勢(shì)，而在2018年降至了1.49;在2019年出現(xiàn)了上升的趨勢(shì)，升至了1.59。2019年，隨著“三供一業(yè)”項(xiàng)目和收購計(jì)劃的推進(jìn)，碧桂園服務(wù)流動(dòng)資產(chǎn)大幅度上升，從2018年的46.71億元增至2019年的102.24億元，雖然流動(dòng)負(fù)債也有一定幅度的上升，但是增幅比流動(dòng)資產(chǎn)增幅小，所以與2018年相比，公司短期償債能力增強(qiáng)。

（2）長期償債能力

由表1可知，碧桂園服務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債率保持在55%左右。碧桂園服務(wù)在上市前，投資收購項(xiàng)目較少，業(yè)務(wù)來源也比較穩(wěn)定，主要資產(chǎn)負(fù)債率變化不大。2019年碧桂園服務(wù)的總資產(chǎn)有所上升，有一部分原因是碧桂園服務(wù)在本年先后收購了7家物業(yè)公司，經(jīng)營獲利也增加。總資產(chǎn)增長幅度比負(fù)債的增長幅度要高得多，從而帶來了資產(chǎn)負(fù)債率小幅度下降。分拆上市給碧桂園服務(wù)搭建了融資平臺(tái)，提供了長期融資的機(jī)會(huì)，有利于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。說明本次分拆上市對(duì)碧桂園服務(wù)的長期償債能力帶來一定的積極作用。

表1碧桂園服務(wù)2016-2019年資產(chǎn)負(fù)債率

（數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富網(wǎng)）

2.營運(yùn)能力

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是衡量企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度及管理效率的指標(biāo)。根據(jù)東方財(cái)務(wù)獲得的2015-2019年碧桂園財(cái)報(bào)，碧桂園服務(wù)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率總體呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，但是在2019年有所回落，降至9.01次，這是因?yàn)楸坦饒@服務(wù)對(duì)其應(yīng)收賬款的管理做了稍調(diào)，針對(duì)信用良好的大客戶適當(dāng)延長了收款期，但從總體上看，它的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率還是能保持較良好的水平。

3.盈利能力

凈資產(chǎn)收益率是反映公司盈利能力的重要指標(biāo)。從圖2可知，2017年碧桂園服務(wù)的凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)了最低值28.27%，分拆上市的2018年大幅回升，增加了12.56%。究其原因，碧桂園服務(wù)在2018年將其資金用于技術(shù)開發(fā)和開拓市場(chǎng)提升了利潤，同時(shí)采用了人工智能等手段使其人工管理等成本有所下降，其資金得到充分的利用，從而凈資產(chǎn)收益率得到提高。但是在2019年隨著“三供一業(yè)”項(xiàng)目的落實(shí)，投資成本大為增加，導(dǎo)致了凈利潤提高幅度不大，所以該年凈資產(chǎn)收益率下降，但為未來盈利打下基礎(chǔ)。

圖2碧桂園服務(wù)2016-2019年凈資產(chǎn)收益率圖

（數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富網(wǎng)）

4.成長能力

（1）總資產(chǎn)增長率

總資產(chǎn)增長率是衡量企業(yè)資產(chǎn)增長程度的指標(biāo)，該項(xiàng)數(shù)值越高，公司資產(chǎn)擴(kuò)張?jiān)娇?。分拆上市前，雖然每年總資產(chǎn)有所增長，但增長幅度較低。其總資產(chǎn)增長率在2017年出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，降低幅度接近31.23%。在分拆上市那一年，該指標(biāo)開始有所上升，2019年出現(xiàn)了大幅度的增長，總資產(chǎn)增加了47.02億元，比上年增長63.36%。增長原因是：一方面分拆后為其拓寬了融資渠道，另一方面碧桂園服務(wù)在2019年收購了嘉凱城物業(yè)等七家公司，其總資產(chǎn)得到增加。

圖3碧桂園服務(wù)2016-2019年總資產(chǎn)增長率圖

（數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富網(wǎng)）

（2）營業(yè)收入增長率

營業(yè)收入增長率是衡量企業(yè)經(jīng)營狀況和市場(chǎng)占有能力、預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)拓展趨勢(shì)的重要標(biāo)志。分拆上市前，碧桂園服務(wù)業(yè)務(wù)主要來源于母公司，雖有增長但幅度不大。2017年后，營業(yè)收入出現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)，2018年完成分拆上市后，進(jìn)一步落實(shí)了拓展業(yè)務(wù)的計(jì)劃，收購了多個(gè)物業(yè)管理公司，2019年收購計(jì)劃帶來了4000萬平米的合同管理面積。因此，碧桂園服務(wù)上市帶來了業(yè)務(wù)上的拓展，提高了營業(yè)收入增長率。

表2 碧桂園服務(wù)2016-2019年?duì)I業(yè)收入增長率

（數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富網(wǎng)）

綜合來看，分拆上市后，碧桂園服務(wù)豐富了其長期發(fā)展的融資渠道，為后續(xù)的多元化發(fā)展和并購發(fā)展提供資金支持;加強(qiáng)了與外界合作，實(shí)施長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，提升了其專業(yè)服務(wù)能力和競(jìng)爭(zhēng)力;提高了企業(yè)經(jīng)營的透明度，給投資者發(fā)出良好的信號(hào)，進(jìn)一步降低經(jīng)營者與投資者之間信息不對(duì)稱的問題。

三、結(jié)論與建議

（一）分拆上市應(yīng)立足于自身的發(fā)展戰(zhàn)略

分拆物業(yè)上市之前，業(yè)務(wù)主要依賴母公司，發(fā)展也受母公司限制。將其分拆上市后，可利用更多的資源和精力進(jìn)行多元化發(fā)展，有利于制定更適合其自身的發(fā)展戰(zhàn)略，走專業(yè)化發(fā)展道路。碧桂園服務(wù)將其物業(yè)服務(wù)管理專業(yè)化和多元化的閃光點(diǎn)放大后，贏得與西昌市政府、開原市政府等政府合作就是很好的證明。

（二）選擇合適的上市地點(diǎn)與方式

分拆物業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況和國內(nèi)資本市場(chǎng)特點(diǎn)，合適選擇有利于自身綜合發(fā)展和長遠(yuǎn)戰(zhàn)略的上市地點(diǎn)，碧桂園物業(yè)選擇香港上市就是成功例子。在上市方式上，選擇既能保護(hù)自己權(quán)益，又能盡快上市，降低風(fēng)險(xiǎn)的方式，碧桂園選擇了介紹上市，其他企業(yè)可通過綜合評(píng)價(jià)選擇綜合效益最大、成本最低的方式。

（三）應(yīng)提升企業(yè)自身上市條件

無論以何種方式在哪里上市，地產(chǎn)公司分拆物業(yè)都必須具有優(yōu)秀的業(yè)績(jī)，所以，上市前，必須對(duì)照上市條件，做好企業(yè)業(yè)績(jī)積累，認(rèn)真審核公司的條件能否達(dá)到分拆上市的要求，比如公司的經(jīng)營規(guī)模、獲利能力等條件是否達(dá)到要求，在達(dá)到分拆上市要求的同時(shí)，也提升其核心競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。

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作者簡(jiǎn)介：楊玉國（1969-），男，苗族，湖南瀘溪人，廣州商學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院管理學(xué)副教授，會(huì)計(jì)與審計(jì)研究所所長。研究方向：公司財(cái)務(wù)管理。