房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析

李從軍

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不斷壯大，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有高收益與高風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，企業(yè)通過財(cái)務(wù)杠桿獲取企業(yè)高效益，負(fù)債經(jīng)營也成為普遍的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)壯，房地產(chǎn)開發(fā)模式自然也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中需要龐大的資金且伴隨著較長(zhǎng)的時(shí)間周期，一旦房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)問題或受外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化也將會(huì)承擔(dān)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此相關(guān)管理人員必須要為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營所面臨的風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的措施，以便于企業(yè)可以良好的可持續(xù)性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);負(fù)債經(jīng)營;風(fēng)險(xiǎn)

負(fù)債經(jīng)營是合法的也是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中較為常見的經(jīng)營方式，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入龐大且持續(xù)時(shí)間周期長(zhǎng)，自然會(huì)為企業(yè)帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此企業(yè)在利用財(cái)務(wù)杠桿盈利時(shí)，要控制好財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)以便于為企業(yè)造成無法承受的損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大程度影響公司的正常發(fā)展，甚至可能會(huì)造成破產(chǎn)，因此企業(yè)要結(jié)合自身實(shí)際情況尋找有效的措施以降低企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。本文首先從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營所存在的問題進(jìn)行闡述，其次提出有效的降低風(fēng)險(xiǎn)的措施。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中所面臨的問題

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)缺乏科學(xué)合理性

在通過財(cái)務(wù)杠桿獲利的同時(shí)集資所出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)也是無可避免的，負(fù)債經(jīng)營在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中普遍應(yīng)用。但在現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中資本結(jié)構(gòu)缺乏科學(xué)合理性，大部分企業(yè)為得到高效益盲目增加自身企業(yè)負(fù)債率，對(duì)于自身企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)是否符合自身的負(fù)債比率并沒有進(jìn)行詳細(xì)的分析考慮。在有關(guān)數(shù)據(jù)中顯示我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債率過高普遍在70%～80%左右，甚至更高的到達(dá)100%以上，造成資本結(jié)構(gòu)的不合理化，自然自身也需要承擔(dān)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也增加了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)率，對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定影響。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)缺乏科學(xué)合理性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債數(shù)量之間的比例關(guān)系稱為負(fù)債結(jié)構(gòu)，主要重視。長(zhǎng)期負(fù)債與短期負(fù)債的比例關(guān)系。企業(yè)在負(fù)債總額度限定的情況下對(duì)于流動(dòng)負(fù)債的安排其中也存在一定問題。影響了企業(yè)的融資環(huán)境。在我國當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中對(duì)于企業(yè)內(nèi)部債務(wù)結(jié)構(gòu)沒有很好的掌控，僅僅考慮企業(yè)資產(chǎn)的負(fù)債并不能很大程度上降低企業(yè)的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有重視短期債務(wù)與長(zhǎng)期債務(wù)的有效組合，造成內(nèi)部負(fù)債資金不能合理化使用，因此也增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2 有效降低房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

2.1 樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)并建立相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系

2.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)企業(yè)必須要時(shí)刻樹立起風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于自主經(jīng)營企業(yè)，需要經(jīng)營者自主承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，自負(fù)企業(yè)盈虧。而房地產(chǎn)需要龐大的資金投入，如果管理不當(dāng)，則將會(huì)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，因此企業(yè)需要加大風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。如果在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)到來時(shí)，企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)防范毫無準(zhǔn)備，造成無法挽回的損失將會(huì)為公司的整體發(fā)展帶來巨大影響。對(duì)于負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)自身實(shí)際情況使面臨的財(cái)務(wù)危機(jī)在自身承受范圍之內(nèi)。此外對(duì)于經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)間的關(guān)系也要進(jìn)行合理掌控，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高要看是否可以根據(jù)情況降低負(fù)債比率，以達(dá)到減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。在企業(yè)負(fù)債比率增高的情況下，就要考慮降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橥顿Y者加大了自身企業(yè)的債務(wù)成本，提高了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自然也削弱了對(duì)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)抵抗的能力。因此負(fù)債比率在較高情況下，要相對(duì)將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

2.1.2 建立相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系并合理利用信息網(wǎng)絡(luò)對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)防范等工作。首先可以通過建立企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)體系，有效進(jìn)行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)與防范工作，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的掌握度，在結(jié)合自身房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況后結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)自身企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。以此提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，也就避免了錯(cuò)誤決策所造成的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面可以通過網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)機(jī)制與財(cái)務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過有效的數(shù)據(jù)分析實(shí)現(xiàn)對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)測(cè)與防范，并通過掌握的精準(zhǔn)數(shù)據(jù)制定詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)防范方案。

2.2 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況確定最佳資本結(jié)構(gòu)，適度舉債

2.2.1 資本最佳結(jié)構(gòu)在企業(yè)可接受風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)總資本成本最低的資本結(jié)構(gòu)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最佳資本結(jié)構(gòu)的確立，要根據(jù)實(shí)際情況綜合考慮多種外界因素從而合理的構(gòu)建資本結(jié)構(gòu)。債務(wù)在公司的資本結(jié)構(gòu)中占有一定比例，債務(wù)所占比例越高，便會(huì)增加企業(yè)的流動(dòng)性從而增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而債務(wù)所占比例偏低，這將會(huì)造成企業(yè)資金應(yīng)用率較低，無法實(shí)現(xiàn)企業(yè)的高收益，也會(huì)降低企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身企業(yè)的運(yùn)營情況，確立資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與效益的最優(yōu)化，在有效抵御外界環(huán)境變化的情況下實(shí)現(xiàn)。收益最大化。相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)自然也伴隨著利益，如若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有開啟負(fù)債資本即使避免了投資風(fēng)險(xiǎn)，但由于房地產(chǎn)企業(yè)較長(zhǎng)的時(shí)間周期，高資金的投入并不能在短期得到收益。在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中無法取得生存優(yōu)勢(shì)。

2.2.2 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身實(shí)際情況確立合理的負(fù)債資本，使負(fù)債比率科學(xué)合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要合理的把握企業(yè)負(fù)債度。保證企業(yè)息稅前資金利潤(rùn)低于借款利息，這也是企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的基本條件。如果企業(yè)息稅前資金利潤(rùn)低于借款利息，這時(shí)候貸款便會(huì)使自身企業(yè)處于不利位置，相反可能會(huì)損害企業(yè)自身收益，因此在這種情況下只能采用蒸制的方法來籌集資金，減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有的債務(wù)，防止財(cái)務(wù)杠桿的反作用使公司陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。除了對(duì)于資金投入回報(bào)的考慮之外，也需要把握好企業(yè)負(fù)債率，國外較為發(fā)達(dá)的國家有具體的負(fù)債率標(biāo)準(zhǔn)，但我國目前為止并未設(shè)立具體統(tǒng)一的負(fù)債率標(biāo)準(zhǔn)，因此企業(yè)需要借鑒國外的負(fù)債率標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合自身企業(yè)的實(shí)際情況制定合理的負(fù)債率標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的合理掌控。

總而言之，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)性良好發(fā)展的保障，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)并建立相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。以此很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，在一定程度上幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益最大化，為企業(yè)的良好發(fā)展提供了保障。

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