房地產企業(yè)投資風險分析及管理

安怡君

摘要：通過對我國當前社會經濟發(fā)展趨勢分析發(fā)現(xiàn)，合理調整企業(yè)結構在提高企業(yè)經濟效益和社會的經濟發(fā)展水平方面發(fā)揮著重要的作用。對于房地產企業(yè)而言，投資是促進企業(yè)快速發(fā)展、有效提高經營水平的重要條件，其投資結構也在一定程度上影響著企業(yè)的整體發(fā)展走向。在當前市場競爭如此激烈的形勢下，企業(yè)只有通過調整產業(yè)結構、增大經濟效益，才能實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。對此，為了實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、有效提高市場競爭力，各企業(yè)逐漸開始將調整投資結構作為優(yōu)化產業(yè)結構的前提，從而為企業(yè)的經濟發(fā)展提供保障。

關鍵詞：房地產企業(yè);項目投資;風險分析;管理措施

隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產企業(yè)的生存發(fā)展面臨嚴峻的市場形勢。房地產項目投資規(guī)模大，建設周期長，如果盲目投資，將給企業(yè)的持續(xù)經營發(fā)展帶來風險隱患，甚至威脅到企業(yè)生存。為此，房地產企業(yè)在土地經營過程中應做好投資預算管理，并充分發(fā)揮預算精益化管理的作用，根據(jù)企業(yè)自身實際情況，在整個工程投資預算環(huán)節(jié)做好精益化管理，確保企業(yè)工程投資項目預算與企業(yè)擁有的財務資金實施一體化控制管理，協(xié)調企業(yè)各個部門之間的關系，強化企業(yè)員工合作意識，從而提高房地產企業(yè)經濟效益。

1 企業(yè)投資管理存在的問題

1.1 企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃引領不足

目前，很多企業(yè)在發(fā)生投資行為前缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃的科學制定和有效執(zhí)行。對于中小型房企，戰(zhàn)略規(guī)劃管理缺失的現(xiàn)象普遍存在。戰(zhàn)略規(guī)劃缺乏科學性或執(zhí)行不力等問題，已逐漸成為企業(yè)發(fā)展道路上的障礙，并且導致企業(yè)投資行為發(fā)生前端缺乏對項目有力的論證和決策依據(jù)。從發(fā)展的角度來看，目前我國已從改革開發(fā)以來規(guī)模速度型粗放增長向質量效率型集約增長轉變，這也使原先有力的需求驅動、政策驅動向市場經濟驅動轉變。許多企業(yè)在原先缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃有效引領的投資慣性作用下，難以適應快速變化的市場環(huán)境，投資管理的弊端逐漸顯現(xiàn)。

1.2 企業(yè)投資資金短缺

在企業(yè)中，投資管理與投資活動離不開資金。資金是企業(yè)的一項重要資產，尤其是現(xiàn)金流轉情況，將在很大程度上影響著企業(yè)的生存和發(fā)展。一方面，企業(yè)需要自有資金與外部籌措資金來有效保障投資活動的順利開展;另一方面，好的投資項目能夠帶來為企業(yè)帶來穩(wěn)定的投資收益與資金回籠，這是企業(yè)在經營發(fā)展中的一個良性循環(huán)。然而，在當前我國經濟發(fā)展背景下，多數(shù)資金持有主體仍持觀望態(tài)度，導致企業(yè)獲得外部籌措資金的難度增大，加之投資收益低下，使用于企業(yè)自身規(guī)模擴大的投資自有資金逐年減少。諸如此類的資金短缺問題嚴重影響了企業(yè)投資活動的順利進行。

1.3 企業(yè)的投資項目管理機制不健全

良好的投資管理體制能夠保障企業(yè)投資活動的順利進行，有利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，促進企業(yè)經濟效益的實現(xiàn)。但是當前，我國很多中小房地產企業(yè)在長期的發(fā)展過程中，并沒有建立完善的投資管理機制，使得企業(yè)在進行投資活動的過程中，無法發(fā)揮機制的指導作用，使得企業(yè)的投資活動缺乏必要的指導，從而使得企業(yè)的投資決策缺乏科學性，影響了企業(yè)投資收益的實現(xiàn)。

2 房地產企業(yè)投資風險管理措施

2.1 拓寬企業(yè)融資渠道

目前，相當一部分房地產企業(yè)主要采用銀行貸款的方式獲得相應的資金，久而久之，企業(yè)對銀行貸款產生了一定的依賴性。由于銀行貸款屬于國家經濟調控的范疇，因此，一旦國家出現(xiàn)經濟危機，將會給房地產企業(yè)的貸款帶來消極的影響。為了避免對銀行貸款的過度依賴，房地產企業(yè)必須加大對企業(yè)融資渠道的拓寬力度，以下是對房地產企業(yè)三條融資渠道的具體介紹：第一，上市融資。一旦房地產企業(yè)能夠成功上市，將會對其未來的快速發(fā)展產生積極的影響，一方面有利于聚集大量的免息資金的投入，另一方面，有利于提高房地產企業(yè)的知名度，從而極大的提高自身的品牌影響力，除此之外，為更好的提高企業(yè)的融資能力起著不可估量的作用。第二，通過利用資本市場發(fā)行債券，這樣一來，有利于短時間內融資大量的資金，從而滿足房地產企業(yè)的實際資金需求。與此同時，由于房地產企業(yè)采用債券融資的方式，會極大的降低企業(yè)的財務成本，并且，房地產企業(yè)在進行交稅前，也會扣除一定的債券付息，因此，房地產企業(yè)可以充分的利用財務杠桿原理，實現(xiàn)自身融資能力的全面提高。第三，海外資本渠道。國際WTO相關協(xié)議明確指出，房地產企業(yè)在合資合作的過程中均有權享受與國內企業(yè)同等的待遇，這一規(guī)定的形成有利于大量的海外同行資本涌入國內，實現(xiàn)國內房地產企業(yè)的有效融資，從而促進國內房地產行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

2.2 完善企業(yè)資金集中管理信息系統(tǒng)，建立監(jiān)督機制

首先是房地產企業(yè)資金集中管理信息系統(tǒng)的完善。主要為了保障企業(yè)資金的有效傳遞。通過利用現(xiàn)代化信息技術建立資金集中管理信息系統(tǒng)，將房地產企業(yè)以及下屬企業(yè)的資金運轉情況以及投資等所有數(shù)據(jù)信息集中于資金集中管理信息系統(tǒng)中，從而有助于實現(xiàn)對資金運行情況的實時監(jiān)控，同時有效避免資金浪費以及違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。

其次是建立監(jiān)督機制。為了有效保障房地產企業(yè)資金的優(yōu)化配置以及使用效率的提升，必須對房地產企業(yè)以及下屬企業(yè)的資金使用情況進行監(jiān)督。內部審計機構的建立是監(jiān)督機制的重要手段，因此房地產企業(yè)應當強化企業(yè)內審機構的權威性，從而不斷完善內部審計機構的資金監(jiān)督機制。內部審計機構應定期監(jiān)測房地產企業(yè)下屬企業(yè)的資金管理制度執(zhí)行情況以及針對資金管理中存在的問題進行檢查。

2.3 做好投資活動中的過程管理工作

企業(yè)提高投資管理水平的重要工作就是針對投資活動中的過程管理進行把控，包括做好投資過程中的預算、監(jiān)督、定期審計與驗收等管理工作。首先，預算管理就是企業(yè)投資與經營過程管理的有效工具，其管理質量要從預算編制和執(zhí)行兩個角度進行完善，做到編制切合實際，執(zhí)行按部就班。同時，由于投資過程是一個復雜變化的時間延續(xù)性過程，因此還要重視企業(yè)投資的監(jiān)督審計工作。通過及時分析，發(fā)現(xiàn)投資過程中存在的問題，及時調整方向或者暫停，將外部和內部風險控制到最低。

2.4 完善企業(yè)投資管理機制

投資管理是現(xiàn)代企業(yè)管理中的一個重要方面。在投資管理中，企業(yè)必須要做好投資項目的選擇，根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展情況，保障投資項目把控的精確性，深入分析投資項目背后的投資風險等，完善相應的投資管理機制。一方面，需提高風險防控意識和制度執(zhí)行意識，確保投資流程合法、合規(guī)和符合制度;另一方面，針對公司投資工作推進過程中所發(fā)現(xiàn)的制度設計不完善及不符合企業(yè)發(fā)展需要的管理流程，進行優(yōu)化，并在風險可控的范圍內進行權限設計，使制度更適應于公司發(fā)展的需要。

3 結語

綜上所述，項目投資有一個顯著特點，就是高風險與高收益同時存在，因此，部分房地產企業(yè)盲目追求收益的最大化，總是選擇那些高風險、高收益的項目進行投資，這樣一來，很容易在實際的投資過程中出現(xiàn)一系列的不可預估的風險。因此，為了最大限度的降低風險，房地產企業(yè)，尤其是中小房企，更要有清晰的頭腦和遠見的目光，熟練的掌握項目投資管理技巧，從拓寬企業(yè)融資渠道。同時，從加強協(xié)調經營能力、拓寬投資信息獲取渠道、增加企業(yè)長期經營項目投資等角度入手，實現(xiàn)對投資項目風險的科學控制和管理，不斷提高企業(yè)投資管理水平，提升企業(yè)的市場核心競爭力。

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