陳澤勝

摘 要：土地一級(jí)整理包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市配套設(shè)施和產(chǎn)業(yè)配套投資、城市運(yùn)營(yíng)等諸多方面，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體上具有規(guī)模大、周期長(zhǎng)、業(yè)態(tài)復(fù)雜和風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，資金需求量大且占用時(shí)間長(zhǎng)，項(xiàng)目總體資金投入數(shù)十億甚至數(shù)百億元，項(xiàng)目籌資渠道和籌資方式解決是項(xiàng)目成功與否關(guān)鍵因素，稍有不慎因資金問(wèn)題造成項(xiàng)目停滯或推進(jìn)緩慢，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)失敗。

關(guān)鍵詞：土地一級(jí)整理;融資;方式;渠道;招商

一、土地一級(jí)整理主要融資方式

目前大部分土地一級(jí)整理開(kāi)發(fā)資金主要依賴(lài)銀行短期信貸資金，同時(shí)輔助少量基金、信托、ABS證券化等融資方式。融資方式和渠道較為單一，融資期限結(jié)構(gòu)不合理，造成土地一級(jí)整理融資困難。

二、土地一級(jí)整理開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)融資難點(diǎn)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體一般為新設(shè)項(xiàng)目公司，規(guī)模較小，外部評(píng)級(jí)低，使用市場(chǎng)化融資模式對(duì)接外部金融機(jī)構(gòu)實(shí)施難度大。土地一級(jí)整理發(fā)包方是政府或管委會(huì)，沒(méi)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，傳統(tǒng)銀行信貸融資方式無(wú)法滿(mǎn)足銀保監(jiān)會(huì)、人民銀行等機(jī)構(gòu)監(jiān)管要求，融資難度大。

1.傳統(tǒng)銀行信貸融資：一級(jí)土地整理業(yè)務(wù)支付需求主要為征地款、拆遷款、安置房及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等投資款，資金還款來(lái)源為政府土地出讓金收入轉(zhuǎn)付。政府土地財(cái)政采取收支兩條線的原則，金融機(jī)構(gòu)對(duì)該類(lèi)貸款難以取得可靠的還款來(lái)源及還款承諾，存在較大敞口風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)務(wù)又涉及房地產(chǎn)，無(wú)法滿(mǎn)足監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求，存在較大政策瓶頸。

2.權(quán)益類(lèi)融資：權(quán)益類(lèi)融資主要面臨交易對(duì)手選擇困難，特別設(shè)及國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲑Y擴(kuò)股或股權(quán)交易都需要進(jìn)入公共交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，內(nèi)部審批程序復(fù)雜、決策流程長(zhǎng)，給交易對(duì)手提供較大的談判空間和時(shí)間。為鎖定交易對(duì)手，需要設(shè)計(jì)復(fù)雜的交易條件，特別在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，市場(chǎng)和政策瞬時(shí)萬(wàn)變，交易對(duì)手隨之左右搖擺，交易成功率低。

3.應(yīng)收賬款保理融資：土地一級(jí)整理開(kāi)發(fā)應(yīng)收賬款債務(wù)人為政府部門(mén)或管委會(huì)，政府債務(wù)現(xiàn)已納入資產(chǎn)證券化負(fù)面清單，不能發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品或開(kāi)展保理業(yè)務(wù)。同時(shí)土地一級(jí)整理合同只有一個(gè)債務(wù)人，應(yīng)收賬款保理業(yè)務(wù)也是非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，如與金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展買(mǎi)斷式保理業(yè)務(wù)，無(wú)法區(qū)分優(yōu)先級(jí)劣后級(jí)，金融機(jī)構(gòu)要求提供的差額補(bǔ)足，業(yè)務(wù)開(kāi)展障礙重重。

4.購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化融資：根據(jù)證監(jiān)會(huì)及上交所規(guī)定，購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化必須滿(mǎn)足集中度要求，至少要分布于10個(gè)不同的一二線城市。土地一級(jí)整理項(xiàng)目一般規(guī)模大，很難在城市中心開(kāi)展，二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成的購(gòu)房尾款資產(chǎn)分布較集中且處于城市周邊，集中度及區(qū)位無(wú)法滿(mǎn)足金融機(jī)構(gòu)的要求。

三、土地一級(jí)整理融資渠道和方式的創(chuàng)新

土地一級(jí)整理業(yè)務(wù)鏈條長(zhǎng)，資金需求量極大、資金流動(dòng)性較差、資金使用較為集中，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尤其政府政策影響尤為敏感等鮮明特點(diǎn)，容易形成資金沉淀、資金回籠緩慢等重大風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)相對(duì)土地級(jí)整理風(fēng)險(xiǎn)較小，但受市場(chǎng)環(huán)境影響較大，亦容易造成去化困難和資金積壓風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)配套投資則面臨投資大、回報(bào)慢、運(yùn)營(yíng)難度大等風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，決定在融資方式和融資渠道必須多樣化，融資主體必須多元化。在金融機(jī)構(gòu)資金進(jìn)入受阻的情況，利用土地資源搭建投資平臺(tái)，廣泛運(yùn)用社會(huì)資本，充分結(jié)合各自?xún)?yōu)勢(shì)資源，實(shí)現(xiàn)利益共享。減少自身資金投入，快速實(shí)現(xiàn)投入與產(chǎn)出的平衡，稀釋投資風(fēng)險(xiǎn)。

（一）招商融資

1.產(chǎn)業(yè)招商融資。一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般基礎(chǔ)設(shè)施落后，配套缺乏，為了提升土地價(jià)值和二級(jí)房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)先完善產(chǎn)業(yè)配套。包括文化、旅游、體育、休閑、酒店、教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施。配套產(chǎn)業(yè)投資普遍專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、投資規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。這些產(chǎn)業(yè)又是地方政府要求土地一級(jí)整理投資商必須投資且普遍歡迎的產(chǎn)業(yè)，而土地一級(jí)整理投資商受制于資金短缺和專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)力量的薄弱，必須借助社會(huì)資本投資和專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。土地一級(jí)整理投資商需協(xié)調(diào)政府對(duì)配套產(chǎn)業(yè)的土地出讓價(jià)格方面做出暫時(shí)讓步，配套成熟后，通過(guò)未來(lái)地價(jià)提升予以彌補(bǔ)。土地一級(jí)投資商與社會(huì)資本成立合資企業(yè)，通過(guò)招拍掛獲取土地，所繳納的土地出讓金通過(guò)一級(jí)土地整理成本和收益由政府轉(zhuǎn)付給土地一級(jí)整理投資商，確保實(shí)現(xiàn)土地一級(jí)整理已投入的資金安全和回籠目標(biāo)。通過(guò)產(chǎn)業(yè)類(lèi)招商融資，土地一級(jí)整理投資商減少了自有資金投入，稀釋轉(zhuǎn)移了投資風(fēng)險(xiǎn)，降低了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)還拉動(dòng)了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模，為項(xiàng)目后續(xù)土地價(jià)值提升夯實(shí)了產(chǎn)業(yè)配套基礎(chǔ)。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目招商融資。土地一級(jí)整理投資商受資金投入的影響，很難同時(shí)進(jìn)行大規(guī)模二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。為了加速提升項(xiàng)目整體形象和影響力，提升項(xiàng)目后續(xù)土地價(jià)值，需要引入品牌房企同時(shí)開(kāi)發(fā)。在此類(lèi)招商中，土地一級(jí)整理投資商一般將已獲取的部分土地轉(zhuǎn)讓給合作伙伴，或成立合資公司通過(guò)土地招拍掛獲得土地，或通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將已經(jīng)取得土地給予轉(zhuǎn)讓。土地一級(jí)整理投資商收回了土地整理成本和收益，減少了自有資金投入，稀釋轉(zhuǎn)移了投資風(fēng)險(xiǎn)，拉動(dòng)了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模。如引入國(guó)內(nèi)外大型品牌房企，還可加速提升項(xiàng)目整體形象和影響力，進(jìn)而提升項(xiàng)目后續(xù)土地價(jià)值。

3.工程建招商設(shè)融資。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目含大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括勘察設(shè)計(jì)、市政工程、房建工程等項(xiàng)目。土地一級(jí)整理投資商開(kāi)發(fā)引入工程投資商參與到項(xiàng)目土地一級(jí)整理工作當(dāng)中，由施工各方墊付部分工程相關(guān)資金，對(duì)項(xiàng)目道路、公共市政配套設(shè)施、安置工程等進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)、施工，解決企業(yè)資金不足問(wèn)題。此類(lèi)招商合作的本質(zhì)是“土地?fù)Q工程”，工程投資商為項(xiàng)目提供工程建設(shè)，土地一級(jí)整理投資商按工程投資額為其配置相應(yīng)的土地資源進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，減少了工程建設(shè)投資，稀釋和降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模。

招商企業(yè)的積極投入，減輕了土地一級(jí)整理投資商的資金壓力，稀釋轉(zhuǎn)移了投資風(fēng)險(xiǎn)，豐富了項(xiàng)目業(yè)態(tài)，完善了項(xiàng)目配套，凝聚人氣，進(jìn)一步提升了項(xiàng)目土地價(jià)格，促進(jìn)二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售去化力度，推動(dòng)項(xiàng)目良性發(fā)展。通過(guò)搭建投資平臺(tái)，積極使用社會(huì)資本，實(shí)現(xiàn)小資金撬動(dòng)大項(xiàng)目的效果。

（二）供應(yīng)鏈金融融資

1.銀行商票保貼。銀行商票保貼是以占用公司在銀行授信額度為前提條件，銀行對(duì)項(xiàng)目公司開(kāi)具的商票提供貼現(xiàn)業(yè)務(wù)。該類(lèi)業(yè)務(wù)通常具備成本低、收款手續(xù)辦理速度快、額度可調(diào)整等優(yōu)勢(shì)。

2.銀行商票業(yè)務(wù)+保理。土地一級(jí)整理開(kāi)發(fā)一般由新設(shè)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)實(shí)施，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)無(wú)法滿(mǎn)足銀行信貸業(yè)務(wù)的要求。如受擔(dān)保資源的限制，項(xiàng)目公司無(wú)法開(kāi)展銀行保貼業(yè)務(wù)，下游服務(wù)商接受商票的意愿低。項(xiàng)目公司與保理公司合作開(kāi)展類(lèi)似銀行保貼業(yè)務(wù)，提高下游服務(wù)商對(duì)商票的接受度，減小項(xiàng)目公司資金支付壓力。

3.資管計(jì)劃+保理。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)收賬款主要為應(yīng)收一級(jí)土地整理開(kāi)發(fā)返還款，其債務(wù)人為政府或管委會(huì)，債務(wù)人性質(zhì)被列入標(biāo)準(zhǔn)化公募產(chǎn)品業(yè)務(wù)的負(fù)面清單，不能發(fā)行公募產(chǎn)品。可使用單一資管計(jì)劃發(fā)行非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，使用銀行同業(yè)資金購(gòu)買(mǎi)應(yīng)收賬款進(jìn)行資金融通。

4.私募ABS融資。私募ABS業(yè)務(wù)系指由項(xiàng)目公司提供基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，取得轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的信托對(duì)價(jià)。在實(shí)現(xiàn)融資功能的同時(shí)，通過(guò)優(yōu)先、次級(jí)結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)應(yīng)收賬款的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬向次級(jí)檔轉(zhuǎn)移，達(dá)到應(yīng)收賬款融資出表目的。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上，土地一級(jí)整理融資需求大，僅依賴(lài)傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)融資渠道融資，風(fēng)險(xiǎn)大，資金成本高。充分利用土地資源搭建投資平臺(tái)，吸引社會(huì)資本投資，拓展項(xiàng)目投資資金來(lái)源，同時(shí)稀釋投資風(fēng)險(xiǎn)，提高大型綜合性投資項(xiàng)目發(fā)展空間和潛力。