房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題與對策

程琛

摘 要：成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的重要戰(zhàn)略手段，它關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力，還直接影響了企業(yè)的生存及發(fā)展。本文對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的意義及存在的問題進(jìn)行闡述分析，并對成本控制的途徑進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本控制;問題;對策

房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了微利時代，在此形勢下，如何通過加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，從而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力就成為了重中之重。

1房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的意義

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的重要戰(zhàn)略手段，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，經(jīng)歷了政策調(diào)整、市場萎靡、行業(yè)的整合后，漸漸認(rèn)識到成本控制對于提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力具有重要意義。首先，從宏觀上來看，做好成本控制，對合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國民經(jīng)濟(jì)損失具有一定的意義。其次，國家的宏觀調(diào)控，抑制了房地產(chǎn)過度的市場消費(fèi)需求，而且隨著一些實(shí)力雄厚的或集團(tuán)型企業(yè)在全國的擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭將更加激烈，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)識到必須合理利用資金，并做好成本控制，才有可能在土地市場競爭中擁有較大的優(yōu)勢，取得土地的使用權(quán)及開發(fā)權(quán)。成本控制不力的企業(yè)必將會被市場淘汰。

2房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

2.1 對成本控制存在錯誤的認(rèn)識

隨著市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了提高自身的收益和發(fā)展利益，經(jīng)常疏于對成本的管理和控制，反而將企業(yè)的目光聚焦于產(chǎn)品的銷售方面，希望通過快速銷售等方式來獲取更多的項(xiàng)目資金。管理者之間沒有緊密的聯(lián)系，而且房地產(chǎn)企業(yè)的員工對于成本控制問題認(rèn)識不到位，造成項(xiàng)目成本的浪費(fèi)。部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為設(shè)計(jì)階段才是成本控制的重點(diǎn)，其余階段對成本控制影響不大;部分企業(yè)認(rèn)為提供材料及設(shè)備是成本控制的重要組成。目前也僅有為數(shù)不多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了全員、全過程、全方位、全要素的全面成本控制，其實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在越來越精細(xì)化的發(fā)展道路上，企業(yè)應(yīng)該將任何微小的成本以及任何的成本要素都納入到成本控制的范圍中，因此，現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的核心就是要全員、全過程、全方位、全要素的控制成本。

2.2 缺乏優(yōu)秀的成本控制人員

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的優(yōu)劣，其根本還是在于成本控制人員。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，主要依據(jù)就來自于財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，由于業(yè)務(wù)人員提供報(bào)告的時效性相對滯后，缺乏事前預(yù)測和過程控制，這種制度模式根本不能充分發(fā)揮成本控制的作用，并且財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)也直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)能否應(yīng)對成本風(fēng)險(xiǎn)，就目前而言，相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)都沒有配備專業(yè)的成本控制人員，憑借沒有成本控制能力及專業(yè)知識的人來做成本控制，根本難以對管理層提供有價(jià)值的成本控制風(fēng)險(xiǎn)指導(dǎo)，也導(dǎo)致企業(yè)難以有效應(yīng)對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在新的發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需要更加專業(yè)優(yōu)秀的成本控制人員來為企業(yè)服務(wù)，從而提供更加有效的風(fēng)險(xiǎn)指導(dǎo)。

2.3 對項(xiàng)目成本控制缺乏科學(xué)性

很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行過程中只關(guān)注施工材料的消耗，但是對于人工和機(jī)械費(fèi)用的認(rèn)知方面缺乏科學(xué)的把控。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有對整個項(xiàng)目的可行性進(jìn)行充分的分析就盲目投資，甚至在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程和后期決策階段都沒有仔細(xì)考察過市場，如此就造成了成本的浪費(fèi)。有時在項(xiàng)目的施工階段，缺乏對項(xiàng)目合同的重視，未能將成本控制與合同進(jìn)行有效對接，造成有時不履行合同要求等現(xiàn)象的發(fā)生，導(dǎo)致決算成本超出了預(yù)定目標(biāo)成本。

2.4 缺乏完善的成本控制制度

有很多的房地產(chǎn)企業(yè)沒有完善的成本控制制度體系，在成本控制上還處于粗放狀態(tài)。部分企業(yè)雖然建立了較為完整的制度，但是缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致在實(shí)際執(zhí)行時卻流于形式，讓制度如同虛設(shè)，這種做法相當(dāng)于安排了工作，卻沒有考核，導(dǎo)致部分相關(guān)人員的積極性受到打擊，嚴(yán)重影響了以后的成本控制工作。

2.5 沒有明確的成本控制目標(biāo)

就目前的發(fā)展情況而言，有大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都沒有著眼于企業(yè)未來的發(fā)展，僅僅將目光聚集在眼前的利益，或者已經(jīng)制定了成本控制目標(biāo)，但卻未能結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，導(dǎo)致成本控制目標(biāo)完全不符合企業(yè)的當(dāng)前需要，這樣就讓成本控制難以達(dá)到預(yù)期的效果。

3強(qiáng)化房地產(chǎn)成本控制的對策

3.1加強(qiáng)全員成本控制的意識

房地產(chǎn)企業(yè)想要長遠(yuǎn)的發(fā)展下去就需要有充足的成本控制觀念。首先要加強(qiáng)全體員工對于成本控制的認(rèn)識，要面向全體員工進(jìn)行成本控制的宣傳教育，只有全員提高成本控制意識，才能讓全員參與成本控制。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)樹立全方位研究成本控制的對象、內(nèi)容、方法，強(qiáng)調(diào)全局、整體進(jìn)行成本控制，把成本控制工作作為一項(xiàng)系統(tǒng)的工程。成本控制的內(nèi)涵要從物質(zhì)產(chǎn)品成本擴(kuò)展到資本成本、人力成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本、服務(wù)成本等非物質(zhì)產(chǎn)品成本，如此才能提高企業(yè)的產(chǎn)品在市場上的競爭力，讓企業(yè)在發(fā)展的道路上走的平穩(wěn)、長遠(yuǎn)。

3.2 加強(qiáng)成本控制人員的培養(yǎng)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要對現(xiàn)有成本控制人員做好培訓(xùn)工作。通過邀請專家到單位培訓(xùn)，或者送去高等院校進(jìn)行專業(yè)學(xué)習(xí)等各種方式，讓成本控制人員學(xué)習(xí)最新的成本控制和管理知識，掌握成本控制的方法，提高成本控制的技能，才能更好的服務(wù)于企業(yè)，為企業(yè)有效避免因成本控制帶來的風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)管理層一定要結(jié)合自身的實(shí)際需求，制定針對性的“引才計(jì)劃”，吸引優(yōu)秀成本控制人才的加入，同時，通過一系列的競聘等方式方法，從現(xiàn)有人員中選拔出優(yōu)秀相關(guān)業(yè)務(wù)人員提拔至重要的工作崗位，讓他們能夠最大程度發(fā)揮才干，為企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

3.3 建立完善的成本控制制度體系

房地產(chǎn)企業(yè)一定要建立健全完善的成本控制制度體系，構(gòu)建全面預(yù)算編制及審批程序，完善成本績效考核及監(jiān)督機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)涉及面廣且種類繁多，成本控制中的預(yù)算經(jīng)費(fèi)可以通過業(yè)務(wù)的不同制定出多層級預(yù)算體系，第一層為企業(yè)的總預(yù)算，第二層為各個職能部門的預(yù)算，第三層為下屬業(yè)務(wù)部門預(yù)算，這樣就可以在房地產(chǎn)企業(yè)的各個層級及各部門全面落實(shí)控制預(yù)算制度。此時，財(cái)務(wù)管理部門可以根據(jù)匯總數(shù)據(jù)的仔細(xì)分析來確定企業(yè)整體財(cái)務(wù)目標(biāo)，一是可以合理判斷預(yù)算項(xiàng)目的業(yè)務(wù)屬性，二是可以對企業(yè)近期可能發(fā)生的各種預(yù)算進(jìn)行分析探討，三是可以綜合所有預(yù)算數(shù)據(jù)為構(gòu)建全面預(yù)算編制及審批程序打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。當(dāng)財(cái)務(wù)部門要分析各項(xiàng)目部門的預(yù)算執(zhí)行情況時，就要完善成本績效考核及監(jiān)督機(jī)制。設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)算考核體系時，既要有財(cái)務(wù)指標(biāo)，又要有非財(cái)務(wù)指標(biāo)。

3.4 制定合理的成本控制目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)在制定成本控制目標(biāo)時前，要全面評估內(nèi)外部資源的優(yōu)勢及劣勢，并與主要競爭對手的方方面面進(jìn)行仔細(xì)對比，找到差異性及實(shí)用性。目標(biāo)制定后就必須嚴(yán)格執(zhí)行落實(shí)，不能流于形式。所以房地產(chǎn)企業(yè)在制定目標(biāo)時，應(yīng)該結(jié)合時代發(fā)展與自身實(shí)際需求來制定出切實(shí)可行的企業(yè)成本控制目標(biāo)，為企業(yè)發(fā)展提供有力的支撐。

4結(jié)束語

受多重因素的影響，房地產(chǎn)市場的購買力呈現(xiàn)下行趨勢，而行業(yè)的競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想長遠(yuǎn)發(fā)展，就必須加強(qiáng)成本控制，優(yōu)化核算、降低開發(fā)支出可以更加有效的為企業(yè)增效，提高企業(yè)的自身效益及市場競爭力，為企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)保障。

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