陳銘杰

商品住宅小區(qū)是新時代城市基層黨建工作的重要陣地。黨的領導要全面落實到城市基層，必須在商品住宅小區(qū)治理進行破題，深刻把握其基本結構和特點，有效嵌入內部治理結構，與業(yè)委會、物業(yè)公司有機結合，深度融合，實現(xiàn)以黨建引領基層社會治理創(chuàng)新。

一、商品住宅小區(qū)的特點

商品住宅小區(qū)是指房屋產權可自由交易的相對獨立封閉的住宅小區(qū)。與傳統(tǒng)的老舊小區(qū)相比，商品住宅小區(qū)在治理主體、居民結構、社會形態(tài)等方面有著不同特點，是相對獨立的治理單元。

一是在產權歸屬上，商品住宅小區(qū)一般產權都比較明確、單一，沒有保障房、單位房等公產房，除了共有部分外，產權都歸屬個人，不存在產權糾紛。同時，因存在物業(yè)共有關系，小區(qū)居民有著共同利益紐帶。二是在人員結構上，商品住宅小區(qū)一般年輕人多、高端人口多、在職人員多，老年人多因帶孩子到小區(qū)居住，居民對政府的依賴性弱，自治意識和自治能力強。三是在社會形態(tài)上，不同于農村的“熟人社會”和老舊社區(qū)的“半熟人社會”，商品住宅小區(qū)是 “陌生人社會”，人與人之間交流互動少，關系不緊密，對門鄰里不認識也是常態(tài)，在小區(qū)生活中更注重法治和規(guī)矩。四是在物業(yè)服務上，商品住宅小區(qū)普遍選聘市場化物業(yè)企業(yè)進行物業(yè)管理，物業(yè)工作人員多，服務較為完善，有的還按樓棟配備專屬管家，負責小區(qū)大事小情，小區(qū)物業(yè)費高、收繳率一般也較高。五是在小區(qū)管理上，商品住宅往往采取封閉式管理，通過門禁系統(tǒng)、升降桿等方式嚴格人員、車輛進出，小區(qū)資源不對外開放，內外涇渭分明。六是在治理模式上，商品住宅小區(qū)具有較為完善的治理主體，小區(qū)選聘物業(yè)公司提供服務，選舉業(yè)委會進行自治，對社區(qū)基層政權是相對獨立的，一定程度上是一個獨立的基層治理單元。

二、商品住宅小區(qū)治理中存在的問題

商品住宅小區(qū)是住房分配制度改革后產生的新生事物。伴隨商品房的大量開發(fā)，上世紀90年代物業(yè)管理公司迅猛發(fā)展，本世紀初業(yè)委會也大量涌現(xiàn)。相比商品住宅小區(qū)的發(fā)展速度，基層政權對它的領導相對滯后，黨建引領商品住宅小區(qū)治理仍需進一步破題。具體來說，還存在以下問題。

1.業(yè)委會履職不到位。業(yè)委會是商品住宅小區(qū)的重要治理主體。業(yè)委會建強了，就能在小區(qū)公共事務中發(fā)揮重要作用，有效保護業(yè)主權益，監(jiān)督物業(yè)公司履職盡責。業(yè)委會弱了、變質了，就會產生業(yè)主“維權”、業(yè)委會派系斗爭等問題，引發(fā)基層治理危機。業(yè)委會履職不到位主要存在兩種情形：一是物業(yè)強業(yè)委會弱。主要在未成立業(yè)委會或業(yè)委會癱瘓的小區(qū)，這些小區(qū)業(yè)主沒能夠有效組織起來，而物業(yè)公司由于具有專業(yè)和信息優(yōu)勢，在小區(qū)中居于主導地位，容易發(fā)生侵害業(yè)主利益的風險。比如，成立首屆業(yè)主大會和業(yè)委會時，部分開發(fā)商不提供準確的戶數(shù)證明;有的業(yè)委會組織動員能力弱，因會議難以實現(xiàn)參會人數(shù)和表決人數(shù)“雙過半”，導致會議無法召開，難以形成一致意見。二是物業(yè)弱業(yè)委會強。主要在業(yè)主自發(fā)成立業(yè)委會的小區(qū)，業(yè)委會可通過業(yè)主大會行使選聘和解聘物業(yè)、決定公共部分收益使用等權利，一旦組織起來就會對物業(yè)公司形成優(yōu)勢。由于業(yè)委會工作的專業(yè)性和復雜性，“代議式”組織結構又缺乏有效監(jiān)督，容易形成寡頭壟斷，進而造成業(yè)委會權力濫用和派系斗爭。如有些業(yè)委會與開發(fā)商或物業(yè)公司勾結，利用維修監(jiān)管漏洞，謀取私利損害業(yè)主利益;有些業(yè)委會成員利用職權免繳物業(yè)費。

2.基層黨組織全面領導意識還不強。街道社區(qū)黨組織在領導基層治理中往往存在“厚此薄彼”的現(xiàn)象。在老舊小區(qū)中，黨組織領導作用一般發(fā)揮得比較好，貫徹黨的全面領導的意識較為自覺。但在商品住宅小區(qū)中，卻存在不敢領導、不愿領導的現(xiàn)象。一些基層干部認為，商品住宅小區(qū)是一個封閉的“私人空間”，有業(yè)主自治管理，又有物業(yè)公司專業(yè)服務，不需要社區(qū)“插手”，把注意力集中于老舊小區(qū);遇到業(yè)委會內部矛盾，也抱著“不摻和”“不接燙手山芋”的心態(tài)。有的業(yè)主認為，小區(qū)的圍墻是“公”與“私”的界限，公權力止于圍墻之外，甚至把業(yè)委會與社區(qū)對立起來，只要哪位委員與社區(qū)來往密切一點，就扣上“被招安”的帽子，在社區(qū)群里肆意辱罵。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，一方面是由于商品住宅小區(qū)封閉性和人員結構的特點，社區(qū)公共管理服務難以延伸、輻射到這里，更重要的是存在認識上的誤區(qū)。商品住宅小區(qū)并不是純粹的“私領域”，涉及大量公共設施、場所和資金的管理使用，一旦內部協(xié)調失靈就容易轉變?yōu)橥獠棵?，甚至表現(xiàn)為堵路、拉橫幅等群體性事件。黨建工作說到底是人的工作，人群在哪里，黨建工作就應跟進到哪里，沒有例外，沒有“獨立王國”。

3.黨組織對商品住宅小區(qū)領導力、組織力相對弱化。部分街道社區(qū)干部不掌握轄區(qū)內業(yè)委會、物業(yè)公司基本狀況，對業(yè)委會成立、退出及職責等基本制度不清楚，不知道如何做業(yè)委會、物業(yè)公司工作，黨建工作大而化之。有的黨組織對業(yè)委會人選不敢把關、沒有“話語權”，選出來是誰就是誰，導致少數(shù)別有用心的業(yè)主混入業(yè)委會中，侵害業(yè)主利益;有的黨組織把對老舊小區(qū)的領導方式套用到商品住宅小區(qū)，不注重發(fā)揮業(yè)委會能動性，忙得團團轉卻“吃力不討好”;有的索性放任小區(qū)自治，把領導等同于維穩(wěn)，出了問題卻束手無策。解決這些問題，是新時代賦予基層黨組織的新課題，必須認真加以研究，積極探索基層黨組織領導商品住宅小區(qū)治理的新路徑。

三、黨建引領商品住宅小區(qū)治理的路徑

街道社區(qū)黨組織要領導商品住宅小區(qū)治理，必須把黨的領導有效嵌入到小區(qū)內部治理結構中，善于“借力”， 充分發(fā)揮業(yè)委會能動性，監(jiān)督業(yè)委會、物業(yè)公司履職盡責，協(xié)調解決物業(yè)糾紛，確?！暗轿徊辉轿?、監(jiān)督不對立、合作不替代”。

1.旗幟鮮明加強對商品住宅小區(qū)全面領導。一是加強宣傳引導。采取政策宣講、展板橫幅、媒體報道等方式，將落實黨的全面領導的意識全面、準確、不容置疑地貫徹到街道社區(qū)干部、小區(qū)居民以及業(yè)委會、物業(yè)公司中，消除認識誤區(qū)，營造輿論氛圍。二是理順商品住宅小區(qū)各類治理主體關系。構建社區(qū)黨組織領導、居委會指導、業(yè)委會自治、物業(yè)公司服務的社區(qū)治理體系。推動符合條件的社區(qū)“兩委”成員進入業(yè)委會。社區(qū)黨組織可以向業(yè)委會選派執(zhí)行秘書，協(xié)助做好業(yè)委會日常工作，提供專業(yè)幫助，提高業(yè)委會決策能力。三是強化業(yè)務培訓。把加強黨組織對商品住宅小區(qū)領導作為專題納入社區(qū)黨組織書記培訓，邀請物業(yè)律師和行業(yè)專家、經驗豐富的社區(qū)“一把手”和業(yè)委會主任進行業(yè)務培訓。定期組織業(yè)委會主任和物業(yè)公司負責人培訓。加強對物業(yè)律師的教育培訓，接辦物業(yè)糾紛和維權案件要主動向相關社區(qū)黨組織通報。四是推動黨建要求進章程。結合業(yè)委會換屆，“一小區(qū)一策”穩(wěn)妥推動業(yè)委會將接受社區(qū)黨組織領導和加強黨建工作內容寫入業(yè)主大會議事規(guī)則。

2.串點成線加強行業(yè)統(tǒng)領。一是在街道層面建立物業(yè)企業(yè)聯(lián)合會，將轄區(qū)內所有物業(yè)企業(yè)納入，加強行業(yè)自律，規(guī)范經營行為，促進會員交流合作與互幫互助，推動會員積極參與共駐共建。二是成立街道、社區(qū)“業(yè)委會聯(lián)誼會”，定期組織業(yè)委會主任交流討論，問題共議、經驗共享，推動業(yè)委會規(guī)范化管理，不斷提升治理能力;建立業(yè)委會工作資源集聚平臺，制作物業(yè)企業(yè)、外包服務、工程供應商、法律咨詢、財務咨詢等名單，供業(yè)委會挑選。三是加強對業(yè)委會培育引導，街道建立業(yè)委會孵化中心，整合優(yōu)秀社區(qū)書記、先進業(yè)委會主任、行業(yè)專家、政府相關職能部門等資源，指導培訓業(yè)委會成立和運行;設立業(yè)委會引導資金，對轄區(qū)內業(yè)委會評星定級，星級業(yè)委會以項目形式向街道申請資金，社區(qū)黨組織監(jiān)督資金使用和項目推進。四是引入專業(yè)社會組織，參與小區(qū)物業(yè)服務費評估、相關法律法規(guī)咨詢、業(yè)委會管理和運作培訓等業(yè)務，協(xié)助社區(qū)黨組織做好業(yè)委會組建換屆、物業(yè)公司選聘、物業(yè)矛盾糾紛調解等。

3.抓實物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會黨建工作。對于物業(yè)企業(yè)，以街道物業(yè)企業(yè)聯(lián)合會為依托，建立行業(yè)性黨組織，實現(xiàn)對轄區(qū)物業(yè)企業(yè)全覆蓋，由街道選派干部擔任黨組織書記，切實加強對物業(yè)企業(yè)領導;將物業(yè)企業(yè)黨員比例、黨建工作情況作為物業(yè)企業(yè)信用評級、項目招投標的重要依據(jù)。對于業(yè)委會，結合業(yè)委會換屆和補選，大力推行黨員比例過半、業(yè)委會主任由黨員擔任。大力推動業(yè)委會成立黨組織，業(yè)委會成員中黨員（包括隸屬和非隸屬）人數(shù)在三人以上的，應當建立黨支部，隸屬于社區(qū)黨組織，并由黨員業(yè)委會主任擔任黨支部書記;業(yè)委會成員中黨員人數(shù)不足三人的，社區(qū)黨組織可以向業(yè)委會派駐黨員，參加業(yè)委會工作例會，為業(yè)委會工作提出意見或建議，派駐黨員可以作為業(yè)委會執(zhí)行秘書。

4.盯緊重要環(huán)節(jié)提前介入。一是在業(yè)主入住前提前介入。新開發(fā)的小區(qū)，經常會因工程質量問題引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商糾紛，社區(qū)黨組織要在開盤初期就提前介入，善于運用微信群等手段為業(yè)主答疑解惑、提供專業(yè)咨詢服務，協(xié)調解決問題，贏得業(yè)主認可，發(fā)現(xiàn)培育業(yè)主骨干。二是在業(yè)委會成立和換屆前提前介入。積極引導那些政治意識和組織能力強、熱心公益事業(yè)、有一定時間的業(yè)主擔任業(yè)委會主任，鼓勵有條件的公職人員參選業(yè)委會主任，可作為基層工作經歷;優(yōu)化委員結構，確保在職與退休、年輕人與中老年人都適當配備;嚴把人選條件，適時實行資格條件聯(lián)審，防止被判處刑罰、侵占公共財產和資源等類人員進入業(yè)委會。三是在物業(yè)公司選聘前提前介入。要把好動議關，業(yè)委會決定解聘、選聘物業(yè)公司須有充足理由并經社區(qū)黨組織同意;要把好信息關，社區(qū)黨組織要指導或會同業(yè)委會充分調研掌握物業(yè)公司情況，并通過各種渠道詳細公示有關信息;要把好劃票關，社區(qū)黨組織要組織力量協(xié)助業(yè)委會入戶劃票，防止搞內幕交易;要把好簽約關，指導業(yè)委會因地制宜與物業(yè)公司約定合同有關內容，沒有業(yè)委會的小區(qū)，業(yè)主可以委托居委會簽訂合同。

作者系中國科學院控股有限公司黨委辦高級主管

責任編輯：張 莙