加強業(yè)委會建設(shè) 提升物業(yè)管理水平

虹口區(qū)人大嘉興代表組課題調(diào)研組

住宅小區(qū)是市民生活的基本場所。住宅物業(yè)管理關(guān)系到每個居民的切身利益，是市民安居樂業(yè)、社會和諧穩(wěn)定的重要基石。而業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）作為業(yè)主這一物業(yè)管理活動主體選舉產(chǎn)生的自治組織，是依法推動住宅物業(yè)管理活動規(guī)范運行的關(guān)鍵因素。對住宅小區(qū)業(yè)委會運行情況進行研究，推進其發(fā)揮應(yīng)有的作用，對于貫徹落實2018年新修改的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡稱新規(guī)定），進一步提升住宅物業(yè)管理水平具有重要的現(xiàn)實意義。

一、嘉興地區(qū)業(yè)委會建設(shè)基本情況

嘉興地區(qū)位于虹口區(qū)中部偏南，轄區(qū)面積2.63平方公里，常住人口10.74萬人，27個居民區(qū)，住宅小區(qū)91個。嘉興地區(qū)住宅物業(yè)管理工作在街道黨工委、辦事處的領(lǐng)導(dǎo)下，取得了明顯成效，在應(yīng)組建業(yè)委會的74個小區(qū)中，已組建的有73個，組建率達98%，規(guī)范運作的有63個，規(guī)范運作率達86%，有力地促進了嘉興地區(qū)社會的和諧穩(wěn)定。

二、業(yè)委會建設(shè)中遇到的問題

（一）多數(shù)業(yè)主自治意識不強，對小區(qū)公共事務(wù)的參與度不高。有位業(yè)委會主任說，一個小區(qū)90%的業(yè)主是沉默的，業(yè)主普遍的心態(tài)是付出最小、獲益最多，小區(qū)里的事不涉及自己切身利益的再大也是小事，涉及自己切身利益的再小也是大事。業(yè)主參與度低，不僅影響業(yè)委會的組建，而且影響組建后業(yè)委會的有效運行和物業(yè)管理整體水平的提高。

（二）業(yè)委會成立或換屆時，存在人選難題。有的業(yè)主參與熱情很高，卻準備當選后炒掉物業(yè)公司。有的業(yè)主是建筑公司老板，準備當選后攬下小區(qū)的工程。對小區(qū)事務(wù)有奉獻精神的業(yè)主往往年齡偏大，或管理經(jīng)驗不足、專業(yè)知識缺乏，而具備專業(yè)知識和管理能力的業(yè)主卻又存在積極性不高等問題。

（三）居委會指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)委會的工作力量有待進一步加強。由于《上海市居民委員會工作條例》關(guān)于居委會根據(jù)需要設(shè)立物業(yè)管理委員會的規(guī)定并未真正落到實處，居委會日常指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)委會的工作流于形式。遇到大的矛盾和糾紛時，只能由居民區(qū)書記或居委會主任出面解決。一方面牽制書記、主任大量的時間和精力，不利于居委會整體工作的開展，另一方面也影響了物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督工作專業(yè)化水平的提高。

（四）業(yè)委會運行經(jīng)費不足，激勵機制缺失，委員工作的主動性和自覺性不強。實踐中，很多業(yè)委會的運行經(jīng)費都是業(yè)委會委員自掏腰包。而對于每月幾百元的工作津貼，大多數(shù)業(yè)委會委員并不愿意領(lǐng)取，一方面，參與業(yè)委會的工作主要是出于公益目的，另一方面，擔心領(lǐng)取津貼后有的業(yè)主會指責其沒有做好，或提出更高的要求。同時，由于對業(yè)委會委員激勵機制的缺失，其學(xué)習的主動性和自覺性不強，導(dǎo)致對其展開的各類培訓(xùn)的效果不明顯。

（五）房管部門對業(yè)委會的專業(yè)指導(dǎo)和培訓(xùn)有待進一步加強。有些小區(qū)業(yè)委會對政府“美麗家園”項目實施的條件和要求不明確，引起業(yè)主對業(yè)委會的不滿。有的小區(qū)遇到停車難的問題，需要內(nèi)部挖潛、外部尋求共享資源，但缺乏工作經(jīng)驗和溝通渠道。有的業(yè)委會委員工作熱情很高，但由于缺乏項目實施、小區(qū)管理等方面的經(jīng)驗，導(dǎo)致事與愿違。

（六）公安機關(guān)對業(yè)委會依法履職的支撐有待進一步加強。實踐中，遇到少數(shù)拒交物業(yè)管理費、不遵守寵物飼養(yǎng)規(guī)范、不遵守小區(qū)停車秩序的業(yè)主，常常需要業(yè)委會委員大膽管理。這期間，語言甚至肢體沖突有時在所難免。如果公安民警不能及時妥善地處理，就會使業(yè)委會正當?shù)墓芾硇袨榈貌坏街С?，影響到業(yè)委會委員工作積極性的提高，也影響到小區(qū)正氣的形成。

（七）政府有關(guān)方面對小區(qū)與周邊物業(yè)糾紛的處理工作力度有待進一步加強。住宅小區(qū)往往會發(fā)生與周邊物業(yè)在道路通行、停車、光照等方面的矛盾和糾紛。具體問題的解決往往需要政府規(guī)劃、房管、綠化等部門及時有效的作為。一旦問題久拖不決，業(yè)主就會對業(yè)委會的履職能力產(chǎn)生懷疑，影響到業(yè)委會工作的正常開展。

（八）對業(yè)委會在資金使用上的監(jiān)督措施有待進一步加強。由于業(yè)委會的自治性質(zhì)，其在內(nèi)部事務(wù)上擁有很大的自主性。對于一個中型以上的小區(qū)來說，往往涉及巨額的資金使用。雖然重大事項要經(jīng)過業(yè)主大會的同意，但具體的操作流程存在很大的自由空間。一旦出現(xiàn)問題，事后倒查十分困難，多數(shù)沒有帳目依據(jù)，或已經(jīng)造成損失卻無法挽回。

（九）對業(yè)委會委員的非誠信行為缺乏約束機制。實踐中，有的業(yè)委會委員對業(yè)委會的有關(guān)決定不滿意，或在換屆中落選，或擔心換屆后會審計出問題，故意隱匿業(yè)委會賬冊或拒不交出業(yè)委會印章，從而給業(yè)委會的正常運行帶來不便、給換屆工作帶來障礙，并在業(yè)主中造成不良影響。

三、加強業(yè)委會建設(shè)的建議

住宅小區(qū)業(yè)委會的有效運行，要認真落實新規(guī)定中關(guān)于物業(yè)管理制度的頂層設(shè)計，使業(yè)委會的權(quán)、責、利相協(xié)調(diào)，以增強其主體性。政府和社會各方要提供外部環(huán)境方面的支撐，確保其“能作為”。同時，要加強對業(yè)委會及其委員的監(jiān)督，防止其“亂作為”。

（一）全面執(zhí)行新規(guī)定關(guān)于業(yè)委會制度的頂層設(shè)計，為住宅物業(yè)管理活動有序、可持續(xù)開展打下基礎(chǔ)。

1、建立健全“黨建引領(lǐng)、三方參與”的住宅物業(yè)治理架構(gòu)，不斷完善住宅小區(qū)治理機制。按新規(guī)定第六條的要求，建立健全以居民區(qū)黨組織為領(lǐng)導(dǎo)核心，居委會、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主等共同參與的住宅小區(qū)治理架構(gòu)，引導(dǎo)業(yè)委會以自治方式規(guī)范運行，不斷提高住宅小區(qū)物業(yè)管理的效率和水平。

2、在居委會設(shè)置物業(yè)管理專職干部，強化對業(yè)委會的指導(dǎo)監(jiān)督工作。從專業(yè)化、規(guī)范化建設(shè)出發(fā)，落實《上海市居民委員會工作條例》關(guān)于居委會根據(jù)需要設(shè)立物業(yè)管理委員會的規(guī)定，設(shè)置物業(yè)管理專職干部，逐步培養(yǎng)一批既懂物業(yè)管理政策法規(guī)，又具有組織協(xié)調(diào)能力的物業(yè)管理專職干部隊伍。

3、居民區(qū)黨組織要嚴把業(yè)委會人選關(guān)，使熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主能夠成為業(yè)委會委員。在業(yè)委會的組建上，居民區(qū)黨組織要發(fā)揮選人用人的核心作用，尤其是選好業(yè)委會主任和副主任。這一過程是居民區(qū)發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，運用群眾工作方法，宣傳、動員、引導(dǎo)、組織居民群眾的過程。

4、落實業(yè)委會委員津貼制，促進業(yè)委會工作的可持續(xù)發(fā)展。執(zhí)行新規(guī)定第二十四條關(guān)于業(yè)委會委員津貼的規(guī)定。實際操作中，應(yīng)引導(dǎo)、支持、鼓勵業(yè)主大會根據(jù)業(yè)委會工作情況給予業(yè)委會委員適當津貼。這既是對業(yè)委會工作價值的肯定和尊重，又是對業(yè)委會委員的一種激勵，更是保證業(yè)委會工作持續(xù)開展的需要。

（二）政府和社會各方加強指導(dǎo)和配合，為業(yè)委會依法履職提供強大的外部支撐。

1、區(qū)房管部門加強對業(yè)委會業(yè)務(wù)上的指導(dǎo)和培訓(xùn)，增強其依法履職的能力和水平。落實新規(guī)定第四條關(guān)于“建立完善本市物業(yè)管理分級培訓(xùn)體系”的規(guī)定，定期對業(yè)委會委員進行輪訓(xùn)，使其全面掌握業(yè)委會運作的專業(yè)知識，為依法履職打下基礎(chǔ)。

2、街道物管中心進一步加強對有關(guān)住宅物業(yè)優(yōu)惠政策的宣傳力度。街道房管辦和物業(yè)管理中心要及時將來自市、區(qū)不同層面涉及住宅小區(qū)有關(guān)房屋、電梯、道路維修、更新的優(yōu)惠政策，以多種形式宣傳到業(yè)委會和居民群眾，使業(yè)委會能及時將優(yōu)惠政策引進小區(qū)，提高小區(qū)業(yè)主對業(yè)委會的認可度。

3、社區(qū)民警加強對住宅小區(qū)管理事項的關(guān)注力度，扶持業(yè)委會維護小區(qū)正常秩序。社區(qū)民警要充分利用每周進社區(qū)的時間，走訪業(yè)委會和業(yè)主，及時了解業(yè)委會在開展小區(qū)管理工作中遇到的問題和困難，進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，對行為偏激的業(yè)主加以告誡，防止矛盾激化，扶持小區(qū)正氣的形成。

4、政府相關(guān)部門及時處理住宅小區(qū)有關(guān)道路通行、停車、規(guī)劃等方面的問題，支持業(yè)委會合理合法的訴求。政府有關(guān)部門應(yīng)站在“群眾利益無小事”的高度，對有關(guān)矛盾和糾紛第一時間作出反映，對有關(guān)問題第一時間向居民作出說明，防止矛盾激化;支持業(yè)委會的合理訴求，為業(yè)委會減壓，以促進小區(qū)物業(yè)管理工作的穩(wěn)定有序。

5、加強業(yè)委會聯(lián)誼會的平臺建設(shè)，推動業(yè)委會自律意識和疑難問題破解能力的不斷提升。區(qū)財政支持街道每年撥付一定的資金，建立健全業(yè)委會聯(lián)誼會的運作機制，深入交流業(yè)委會管理中的成功經(jīng)驗。同時，對個別小區(qū)遇到的諸如停車、物業(yè)費收繳、寵物管理、安全防范等難題，邀請有關(guān)專業(yè)人士廣泛討論，匯聚智慧，尋求對策，推進疑難問題的解決。

（三）加強對業(yè)委會的外部監(jiān)督和對業(yè)委會委員非誠信行為的約束，確保業(yè)委會各項工作規(guī)范運行。

1、通過引入第三方加強對業(yè)委會在資金使用上的監(jiān)督?？赏ㄟ^業(yè)主大會授權(quán)的方式，賦予第三方對小區(qū)業(yè)委會在資金使用上的監(jiān)督權(quán)，將第三方的監(jiān)督轉(zhuǎn)化為業(yè)委會的自治內(nèi)容。目的是通過第三方的有效監(jiān)管，將小區(qū)業(yè)委會的公共資金使用權(quán)關(guān)進制度的籠子，為小區(qū)業(yè)主管好錢袋子。

2、建立對業(yè)委會委員非誠信行為的約束機制。嚴格執(zhí)行新規(guī)定第二十九條，對于業(yè)委會換屆之后，原業(yè)委會委員拒交其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物的，街道辦事處應(yīng)督促其改正。拒不改正的，應(yīng)將這一違法行為納入公民個人誠信系統(tǒng)，以減少或避免類似行為的再次發(fā)生，確保業(yè)委會工作的有序運行。