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      土地開發(fā)籌資風(fēng)險及應(yīng)對措施研究

      2020-10-30 09:19:54龐延?xùn)|
      關(guān)鍵詞:籌資風(fēng)險土地開發(fā)應(yīng)對措施

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      摘要:在土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程中,往往會產(chǎn)生形形色色的籌資風(fēng)險,若無法對其進行有效處理和防范,勢必會帶來較大的經(jīng)濟損失,不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。為產(chǎn)生土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程中籌資風(fēng)險的有效防范,本文就針對土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程中的籌資風(fēng)險進行分析,并根據(jù)實際情況提出一些具體措施,希望能為土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程中的籌資風(fēng)險防范提供有效參考憑證。

      關(guān)鍵詞:土地開發(fā);籌資風(fēng)險;應(yīng)對措施

      進入新時代以來,隨著新時代城鎮(zhèn)化發(fā)展速度不斷加快,新時代土地市場對土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)中的風(fēng)險防范提出了較為嚴(yán)格的要求。當(dāng)前土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)都是由政府或被授權(quán)委托的企業(yè),對某個區(qū)域范圍的鄉(xiāng)村集體土地及國有土地進行統(tǒng)一征用、拆遷、安置和補償,之后進行市政配套設(shè)施建設(shè),將熟地有償轉(zhuǎn)讓,整個過程存在諸多籌資風(fēng)險。為產(chǎn)生對土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)中籌資風(fēng)險的有效防范,需要深入了解這些風(fēng)險,進而應(yīng)用有效措施進行防范,使土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程的風(fēng)險得到有效降低。

      1.土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程中的籌資風(fēng)險

      1.1投資環(huán)節(jié)風(fēng)險

      一般土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)都是由政府或被授權(quán)委托的企業(yè)所負責(zé)的,無論是哪一個主體進行投資環(huán)節(jié)都必須要承擔(dān)其中存在的風(fēng)險。由于土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)具有一定的特殊性,與普通投資環(huán)節(jié)相比,項目承擔(dān)企業(yè)所承擔(dān)的投資環(huán)節(jié)風(fēng)險相對較大,若是在投資環(huán)節(jié)過程產(chǎn)生資金供應(yīng)不及時、資金鏈斷裂等情況時,將會直接影響到整個項目投資環(huán)節(jié)的安全性。在此基礎(chǔ)上,土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)是一個比較漫長的過程,在短時間內(nèi)很難產(chǎn)生收益,且整個過程必須要保證資金投入的連續(xù)性,以致項目承擔(dān)企業(yè)面臨著較大的籌資風(fēng)險。與此同時,在工程投資環(huán)節(jié)結(jié)束之后,若是本地段的土地價格產(chǎn)生較大變化,也會直接影響到工程項目的收益,甚至產(chǎn)生土地?zé)o法轉(zhuǎn)讓的情況,導(dǎo)致工程項目的投資環(huán)節(jié)風(fēng)險較為明顯地加大。

      1.2融資環(huán)節(jié)風(fēng)險

      土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)是一個資金需求較大的工程項目,在征地補償、土地修整、房屋拆遷、配套設(shè)施建設(shè)等各個方面都需要投入大量的資金,只有保證資金投入的穩(wěn)定性,才可以保證土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)的順利進行。然而就實際情況來看,大部分項目承擔(dān)企業(yè)的經(jīng)濟情況都比較緊張,以自身的能力無法支付這些資金,這就必須要應(yīng)用各種渠道進行資金籌集。一般項目承擔(dān)企業(yè)都是以銀行貸款的方式進行融資環(huán)節(jié),其中最主要的方式就是負債融資環(huán)節(jié),但是政府對信貸業(yè)務(wù)的控制力度不斷加大,若是沒有可抵押的資產(chǎn),也就無法保證融資活動的順利開展。在此基礎(chǔ)上,隨著土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)的進度逐漸推進,土地開發(fā)過程的資金需求逐漸提升,在未能獲取投資環(huán)節(jié)收益的情況下,很容易產(chǎn)生資金鏈斷裂情況,給項目承擔(dān)企業(yè)帶來較大的籌資風(fēng)險。

      1.3現(xiàn)金流風(fēng)險

      對于政府下轄的項目承擔(dān)企業(yè)及企業(yè)來說,想要保證自身的生存及發(fā)展,就必須要擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流,而現(xiàn)金流風(fēng)險是土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程比較常見的一種籌資風(fēng)險。在進行土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程中,僅有的現(xiàn)金流無法支付負債,或是資金周轉(zhuǎn)過程產(chǎn)生貶值等不良情況,都是項目承擔(dān)企業(yè)所面臨的現(xiàn)金流風(fēng)險。在此基礎(chǔ)上,作為土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)的主體,項目承擔(dān)企業(yè)必須要嚴(yán)格做好現(xiàn)金流風(fēng)險的控制,使其可以處于合理、安全的范圍,并做好各項準(zhǔn)備工作,比如準(zhǔn)備充足的資金對后續(xù)可能產(chǎn)生的弊端進行處理,對工程投資環(huán)節(jié)及開發(fā)的后期收益不足情況做好準(zhǔn)備,最大程度降低風(fēng)險,最大程度讓土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)的建設(shè)目標(biāo)得以順利完成。

      2.土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程中籌資風(fēng)險的防范措施

      2.1建立比較合理的風(fēng)險防范機制

      在土地開發(fā)項目開展之前,需要做好相應(yīng)的預(yù)算工作,確定工程項目所需的資金量,對各個步驟、各個時期的資金及收益進行細化,以此保證工程項目融資環(huán)節(jié)過程的科學(xué)性。在此基礎(chǔ)上,在進行土地開發(fā)時,需要根據(jù)工程開發(fā)進度對后續(xù)的資金投入量進行預(yù)測,對各個階段的投資環(huán)節(jié)進行重點把握,在此基礎(chǔ)上保證工程項目的融資環(huán)節(jié)可以滿足工程開發(fā)進度的需求。從投資環(huán)節(jié)角度來講,需要做好土地開發(fā)全過程的監(jiān)管,對土地開發(fā)項目的可行性進行研究,進而確定工程項目的投資環(huán)節(jié)預(yù)算,杜絕產(chǎn)生隨意更改預(yù)算等不良情況。對于必須要進行的預(yù)算改動,需要根據(jù)程序?qū)ζ溥M行審核,最大程度降低風(fēng)險,為土地開發(fā)項目的開展提供有利基礎(chǔ)。

      2.2識別籌資風(fēng)險,合理采用防范手段

      為降低籌資風(fēng)險對土地開發(fā)項目的影響,需要以合理有效的方式將籌資風(fēng)險分散,通過各種投資環(huán)節(jié)策略與其他企業(yè)進行合作,將籌資風(fēng)險分散給多個企業(yè),共同承擔(dān)風(fēng)險、共同分配收益,以此降低籌資風(fēng)險所造成的影響。在進行工程項目的融資環(huán)節(jié)工作時,能夠?qū)鶛?quán)融資環(huán)節(jié)與股權(quán)融資環(huán)節(jié)進行結(jié)合運用,以此降低資產(chǎn)負債,將還債期限錯開,產(chǎn)生降低風(fēng)險的目的。在此基礎(chǔ)上,需要嚴(yán)格做好風(fēng)險控制,對于無法分散的籌資風(fēng)險,能夠根據(jù)單位自身情況對財務(wù)工作中的不穩(wěn)定因素進行綜合分析、綜合考慮,進而制定科學(xué)合理的投資環(huán)節(jié)及融資環(huán)節(jié)計劃,將籌資風(fēng)險控制在可承受范圍,在此基礎(chǔ)上保證土地開發(fā)項目的順利開展。

      2.3建立比較合理的籌資風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

      對于籌資風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的比較合理,首先就要做好財務(wù)規(guī)劃工作,以此保證現(xiàn)金流的正常流轉(zhuǎn),使土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程的資金需求得到充分滿足。就實際情況來看,土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程的經(jīng)濟損失較為常見,即使單位意識到籌資風(fēng)險弊端,也已經(jīng)無法應(yīng)用有效措施對其進行處理。因此,想要保證土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)的順利進行,必須要建立比較合理的籌資風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng),以此產(chǎn)生對各種籌資風(fēng)險的有效控制和預(yù)防。由于受到市場環(huán)境的影響,很難對市場條件進行預(yù)測,但是借助籌資風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)可以提前進行預(yù)測,使項目承擔(dān)企業(yè)可以用更多的時間制定應(yīng)對方案,使土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)中的籌資風(fēng)險得到有效處理。

      3。總結(jié)

      鑒于此,在土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程中,往往會產(chǎn)生形形色色的籌資風(fēng)險,既影響到土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)的順利開展,也容易影響到項目承擔(dān)企業(yè)的經(jīng)濟利益,不利于土地開發(fā)工程的長遠發(fā)展。為解決這一弊端,需要充分了解其中存在的風(fēng)險,應(yīng)用合理有效地措施進行風(fēng)險防范,使土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)的整體效益得到提升,在此基礎(chǔ)上為土地開發(fā)工程的持續(xù)發(fā)展提供有利支持。

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