趙新江

2020年以來，房貸利率持續(xù)下調(diào)，大家有目共睹。來自融360大數(shù)據(jù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，6月20日-7月17日，全國首套房貸款平均利率為5.26%，環(huán)比下調(diào)2BP基點;二套房貸款平均利率為5.58%，環(huán)比下降2BP，已連續(xù)下降7個月。

8月20日，中國人民銀行公布新一期LPR。其中，1年期LPR為4.25%，5年期以上LPR為4.85%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

在房貸利率持續(xù)下降的情況下，購房成本降低，是買房的好時機嗎？

利率低適合剛需買房

購房者最關(guān)心的話題是房貸利率，準(zhǔn)備在鄭州購買首套房的周麗（化名）告訴《理財》雜志記者：“現(xiàn)在的利率比較低并且很穩(wěn)定，房貸月供壓力會小些?！?/p>

周麗的判斷契合當(dāng)下的樓市行情。大家先了解一下今年的LPR，因為這與房貸族們的房貸息息相關(guān)。

LPR是貸款基礎(chǔ)利率的簡稱，是指金融機構(gòu)對其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率（如房貸利率）可根據(jù)借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在LPR基礎(chǔ)上加減點確定。

如央行最新公布的7月LPR報價，1年期和5年期利率分別為3.85%和4.65%，其中5年期是房貸的參考利率。

簡單來說，若5年期利率降息，將直接減少你的房貸。以貸款200萬元，周期30年，等額本金的商業(yè)貸款為例：

200萬元貸款30年，假如5年期以上LPR由4.75%降為4.65%，下調(diào)0.1%，那么：1.月供由13472.22元降至13305.56元，每月少還166.66元;2.總利息由142.9萬元降至139.89萬元，降低3.01萬元。

據(jù)記者了解，7月15日，央行開展了4000億元中期借貸便利（MLF）操作，本次操作的中標(biāo)利率為2.95%，與此前持平。連同7月，MLF已經(jīng)連續(xù)3個月未做調(diào)整。

在MLF不變的情況下，市場對于7月LPR的預(yù)期是繼續(xù)持平。到7月20日，LPR報價持平果然如市場預(yù)期所料。由此看來，當(dāng)前的貨幣環(huán)境是相對穩(wěn)健，不搞大水漫灌的政策基調(diào)未變。

雖然新一期LPR報價未作下調(diào)，但縱觀LPR走勢，7月公布的新一期LPR報價處于近一年的最低位置。

目前LPR報價及房貸利率都處于低位，說明貸款環(huán)境比較寬松，對于剛需購房者來說，這是一個很好的入手機會。

降幅超過5年期LPR

據(jù)《理財》雜志記者了解，新冠肺炎疫情發(fā)生以來，LPR多次調(diào)整，5年期以上LPR比去年年底下調(diào)了15BP，也帶來了全國各地房貸利率不同幅度的下調(diào)。

據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，全國首套房貸利率較去年年底下降28BP，二套房貸利率較去年年底下降27BP，降幅均遠(yuǎn)超過5年期LPR降幅。

在“因城施策”的指導(dǎo)方向下，不同城市也表現(xiàn)出不同的利率下調(diào)趨勢。

具體來看，41個監(jiān)測城市中，7月22個城市首套房貸款利率平均水平環(huán)比下降，昆明、中山、溫州、蘇州四城降幅超過10BP。另外有3個城市有所回調(diào)，16個城市維持上期水平不變。

一線城市方面，北上廣深的首套房貸利率平均水平均未發(fā)生變化，二套房貸利率僅廣州有所變動，較上期水平環(huán)比下降4BP;二線城市方面，下調(diào)房貸利率的城市數(shù)量較前幾個月有所減少。昆明和蘇州地區(qū)首套房貸利率再次下調(diào)10BP以上，下降后較去年年底的降幅已超過60BP。天津的首套房貸利率6月下調(diào)8BP后，7月又回調(diào)8BP。

值得留意的是，全國首套房貸款利率最低的10個城市中，除大連外，其他城市全部降至5%以下，最低為上海4.69%，其次是哈爾濱4.86%、烏魯木齊4.94%;全國首套房貸款利率最高十城市中，無錫、合肥和南寧位列前三，分別為5.90%、5.88%、5.83%;而成都7月首套房貸款平均利率為5.75%，位列第五。

重定價日如何選更劃算

購房后，有一個房貸利率重定價日，到底哪種形式更劃算呢？

若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%?？梢钥吹饺绻氵x擇固定利率，那么今后房貸利率就是5.39%。

反之，如果選擇“LPR+加點”利率，計算后可以發(fā)現(xiàn)，2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準(zhǔn)，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應(yīng)為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。

針對重定價日的選擇，各家銀行給客戶的選擇權(quán)不同。據(jù)了解，某些農(nóng)商行只提供了每年1月1日作為重定價日，還有外資行如花旗銀行只提供了貸款發(fā)放日作為重定價日。但是，工行、建行、中行、交行、農(nóng)行等銀行都提供給貸款客戶上述兩種重定價日選項。

有貸款客戶質(zhì)疑這兩種重定價日方式是否會影響貸款客戶的權(quán)益。某位購房者的疑問值得探討：“我在銀行首次還款日是2012年5月8日，貸款利率為4.41%，轉(zhuǎn)換后利率加點為-0.39%，以后就是按每年5月8日或1月1日LPR報價利率-0.39%確定當(dāng)年的貸款利率。長期來看，哪種重定價日劃算？”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，兩種重定價日還款數(shù)額差距很小，并且只影響幾個月。對大部分銀行來說，慣例都是按照1月1日轉(zhuǎn)化貸款利率，這樣方便統(tǒng)計整體貸款余額和利息情況。目前選擇1月1日轉(zhuǎn)化將對貸款者有利，這樣可以早點享受年內(nèi)的幾次降息，如果按30年期、100萬元貸款來計算的話，月供基本可以節(jié)省90元左右。

對銀行來說，年底信貸政策可能收緊，對存量客戶房貸計算并無影響，但對新申請貸款的客戶可能有影響?！耙话銇碚f，不存在因為重定價日不同而導(dǎo)致月供壓力不同的情況。1月1日以后，若銀行信貸政策收緊，可能對新申請貸款的人提出加點上調(diào)，存量客戶在‘LPR+基點計算中，LPR不會因月初或年初就波動，基點也是固定的?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

相對于固定利率，LPR是更市場化的產(chǎn)品。今年以來，LPR報價已經(jīng)下調(diào)兩次。市場人士認(rèn)為，LPR報價調(diào)整與經(jīng)濟運行情況、房地產(chǎn)政策、流動性投放等相關(guān)。受經(jīng)濟復(fù)蘇影響，未來一段時期的基調(diào)還是引導(dǎo)市場利率下行。

TIPS

8月25日起房貸大變化

按央行規(guī)定，存量浮動利率貸款原則上要在8月31日之前完成利率定價方式轉(zhuǎn)換，定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次。

8月12日，中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行等五家國有大行均發(fā)布公告，8月25日起，對符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為LPR。

也就是說，2020年1月1日前已發(fā)放或已簽訂合同未發(fā)放，且截至2020年8月24日（含），尚未辦理定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的存量浮動利率個人住房貸款（含個人商用房貸款，不含公積金貸款和公積金貼息貸款），五大行將統(tǒng)一自2020年8月25日起批量轉(zhuǎn)換，無須自己進(jìn)行任何操作了。

如果你不想批量轉(zhuǎn)換，還想保持原合同的定價方式，建議在各家銀行規(guī)定的時間內(nèi)，通過手機銀行、網(wǎng)上銀行或者原貸款經(jīng)辦行等途徑進(jìn)行登記。