房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險投資分析

張瓊方 武漢市漢陽區(qū)退役軍人事務(wù)局

一、引言

房地產(chǎn)項目投資與其他產(chǎn)業(yè)相比對資金的依賴度比較高，而且資金周轉(zhuǎn)耗時較長。一般的開發(fā)企業(yè)不可能很難有如此大規(guī)模的資金投到項目中去[1]，因此普遍的做法是利用財務(wù)杠桿，將資金募集的對象擴大化，以實現(xiàn)多渠道共融。

由此可見，針對房地產(chǎn)業(yè)的投資特點，我們必須要探索有效的方式，以更好地實現(xiàn)規(guī)避和分散風(fēng)險，保障社會投資的效益可以最優(yōu)化，避免可能出現(xiàn)的不穩(wěn)定投資，引起極差的社會反響。

國外對風(fēng)險研究起步較早，以1915年萊特納的《企業(yè)風(fēng)險論》為標(biāo)志。中國對于風(fēng)險管理的研究起步較晚，1980年由周士富教授首次提出[2,3]。近年，隨著管理科學(xué)與工程方法的引進，許多研究者開始用風(fēng)險規(guī)避的相關(guān)理論和具體化的評價指標(biāo)來預(yù)測和推演房地產(chǎn)項目可能存在的風(fēng)險和預(yù)期效益，層次分析法就是其中實用方法之一[4]。

二、層次分析法介紹及算例分析

層次分析法就是對于需要分析的案例的相關(guān)指標(biāo)進行基礎(chǔ)分層，接著按照不同指標(biāo)的權(quán)重進行風(fēng)險分析的方法。該算法具有普適性，能夠應(yīng)用于多種案例分析。其主要包括以下幾個步驟：①預(yù)估專家組選派。要對某個行業(yè)進行研究，首先要選擇對本行業(yè)熟悉的專家來構(gòu)成目標(biāo)專家組，以有效保障結(jié)果分析的權(quán)威性和全面性；②針對評估指標(biāo)體系中某一上層指標(biāo)，細分其下級影響指標(biāo)，結(jié)合各指標(biāo)分級權(quán)重，結(jié)合矩陣標(biāo)度法，標(biāo)定不同位置進行對比計算；③依托矩陣標(biāo)度測試計算，得到指標(biāo)C1，將C1結(jié)果與與系統(tǒng)隨機平均指標(biāo)R1進行基礎(chǔ)比對，以監(jiān)測矩陣指標(biāo)是否偏離預(yù)估數(shù)據(jù)。若不一致性，則返回步驟②重新構(gòu)造判斷矩陣，否則繼續(xù)下一步；④得到各指標(biāo)權(quán)重，根據(jù)權(quán)重對評估指標(biāo)進行評價。

某房地產(chǎn)項目是集休閑、購物、娛樂、文化于一體的多功能高尚商住社區(qū)，位于武漢市漢陽區(qū)。該項目總占地近30萬平方米、總建筑面積超過50萬平方米，其中住宅面積約40萬平方米，商業(yè)面積約10萬多平方米，開發(fā)期周期為3-5年。

從項目所處的環(huán)境入手，綜合按照由外而內(nèi)的層次分析，該項目風(fēng)險因素有以下幾項：M1統(tǒng)籌策劃，M2政府干預(yù)調(diào)控風(fēng)險，M3通貨膨脹風(fēng)險，M4建材價格風(fēng)險，M5財務(wù)風(fēng)險，M6房地產(chǎn)價格風(fēng)險，M7同行業(yè)競爭風(fēng)險，M8市場利率風(fēng)險，M9風(fēng)險投機收益，M10管理運維風(fēng)險，M11供求變動。綜合以上多個因素及其在房地產(chǎn)項目運管過程中所產(chǎn)生的不同影響，建立如下結(jié)構(gòu)模型（見圖1）：

圖1 基于房地產(chǎn)項目的風(fēng)險層次結(jié)構(gòu)模型

準(zhǔn)則層中，主要涉及三個因素，即行業(yè)大環(huán)境、宏觀社會環(huán)境、項目自身內(nèi)部因素等，這三個因素居于同等重要的地位。而在子準(zhǔn)則層中，則需要區(qū)分好整體與局部的關(guān)系，我們一般都認為整體所帶來的影響要明顯高于局部。如宏觀調(diào)控層面所面臨的政策風(fēng)險產(chǎn)生的影響會大于通貨膨脹所帶來的風(fēng)險；而整個房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的市場供求風(fēng)險又將大于房地產(chǎn)商自身定價所帶來的風(fēng)險；而項目自身在策劃階段產(chǎn)生的風(fēng)險要遠大于后期管理風(fēng)險。由此構(gòu)造判斷矩陣，得到行業(yè)風(fēng)險下各構(gòu)成部分的權(quán)重值為W=[0.48 0.26 0.26]T，宏觀環(huán)境風(fēng)險下各構(gòu)成部分的權(quán)重值為W=[0.46 0.2 0.2 0.14]T，項目自身風(fēng)險下各構(gòu)成部分的權(quán)重值為W=[0.49 0.21 0.21 0.09]T。

三、結(jié)論

本文借鑒了國外關(guān)于風(fēng)險管理層次分析的算法理論，綜合了影響房地產(chǎn)行業(yè)運營的多項因素，結(jié)合風(fēng)險理論、風(fēng)險因素分析、層次分析等理論和方法，結(jié)合案例模型分析了層次性風(fēng)險評估的實施過程和風(fēng)險因素比重。希望此研究理論可以給后續(xù)房產(chǎn)行業(yè)決策制定帶來一定參考，可一定量減少投資的盲目性，使投資者做出適合的決策。