試析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

摘 要：隨著我國(guó)稅收制度改革的不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃中面臨的新問題日益突顯。稅收籌劃能夠使企業(yè)合理避稅，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)提升成本控制和優(yōu)化資源配置的目的。房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體走向轉(zhuǎn)型的情況下，加強(qiáng)納稅籌劃已經(jīng)成為其內(nèi)部控制管理的重要內(nèi)容。文章從房地產(chǎn)企業(yè)著手，針對(duì)土地增值稅的納稅籌劃提出相關(guān)思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;納稅籌劃

一、 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的必要性

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，發(fā)展速度漸快，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)的龍頭企業(yè)，占據(jù)市場(chǎng)的極大份額，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展聯(lián)系緊密，不可分割。房地產(chǎn)企業(yè)作為土地增值稅的主要納稅人，應(yīng)當(dāng)在符合法律規(guī)定的基礎(chǔ)上合理規(guī)劃土地增值稅的納稅依據(jù)，進(jìn)而為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤(rùn)空間。另外，切實(shí)可行的土地增值稅納稅籌劃方案不僅能夠降低企業(yè)在稅收方面的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，還能提高企業(yè)綜合效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

（一）減免稅技術(shù)——讓利尋求稅收優(yōu)惠臨界點(diǎn)

由于土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率的存在，房地產(chǎn)企業(yè)所需繳納的土地增值稅會(huì)隨著企業(yè)當(dāng)年銷售額的增加而增加。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》指出納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅擬定出售的銷售增值額超過20%的界限但幅度不大時(shí)，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)低價(jià)格，將增值額控制在可享受免征土地增值稅的范圍之內(nèi)。這種途徑能夠在保證降價(jià)不足以沖擊到企業(yè)利潤(rùn)空間的同時(shí)，降低土地增值稅的稅負(fù)，借此達(dá)到提高企業(yè)盈利能力的目的。因此，企業(yè)在進(jìn)行銷售時(shí)，應(yīng)該多衡量收益和土地增值額稅負(fù)的關(guān)系。

（二）稅率差異技術(shù)——分別核算法分散收入

土地增值稅計(jì)算應(yīng)納稅額需要考慮到增值額與扣除項(xiàng)目的大小。不同的比重會(huì)影響稅率的變動(dòng)，稅收控制點(diǎn)也就顯而易見，給稅收籌劃提供了一定的空間。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠充分識(shí)別節(jié)點(diǎn)，確保比率盡可能接近節(jié)點(diǎn)但不超過節(jié)點(diǎn)，也就可以有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的最大化。這種方法主要是指將可實(shí)現(xiàn)單獨(dú)分割的業(yè)務(wù)收入從整體銷售收入中分離，由此來嚴(yán)格控制成本結(jié)轉(zhuǎn)比例，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)降低稅基并減少稅款的籌劃方式。

1. 住宅種類的區(qū)分

依照稅法規(guī)定，普通住宅的增值稅率低于20%的情況下無須繳納土地增值稅。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)了普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、商業(yè)用房、豪華住房中的兩種或者三種住房，應(yīng)當(dāng)將其價(jià)款分別計(jì)算。并且當(dāng)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過20%時(shí)，可分別核算不同種類住房的收支情況，以達(dá)到節(jié)稅的目的。此外，如果普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額原本接近20%但未超過納稅水平，證明房地產(chǎn)企業(yè)能夠最大限度地節(jié)約稅款。

2. 精裝房的成本劃分

房屋通常分為精裝房、簡(jiǎn)裝房和毛坯房，目前年輕一代的購(gòu)房者更青睞精裝房。完成精裝房的建造需要在毛坯房的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善與改造，因此，這類裝修費(fèi)用如果能夠從銷售房屋的價(jià)款中剝離出來，便能給企業(yè)節(jié)約相當(dāng)大的一筆土地增值稅的繳納。在房屋竣工完成后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)與對(duì)方簽訂裝修合同，而裝修合同不屬于土地增值稅的范疇，為企業(yè)除去一筆巨額的稅收支出。分別訂立房屋買賣合同以及裝修合同，就能夠避免因裝修帶來的部分增值額導(dǎo)致的土地增值稅。而在分離收入和匹配的成本時(shí)，需充分考慮這兩種方法的增值率，因?yàn)槿绻杖氤杀痉蛛x時(shí)等額或者分離成本比例偏高，則很有可能直接致使清算對(duì)象增值率攀升。

（三）業(yè)務(wù)形式轉(zhuǎn)變——開發(fā)模式的選擇

1. 合作建房

合作建房是兩家企業(yè)分別各自出具土地與建造資金，以共享房地產(chǎn)為目的進(jìn)行合作開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的一種開發(fā)模式。在選擇這種模式需要遵循一個(gè)條件：合作建房的雙方必須相互獨(dú)立，并且都具有法定的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，能夠依據(jù)規(guī)章制度完成合建的手續(xù)以及土地使用權(quán)變更，在建成后雙方按約定分別獨(dú)自擁有一部分房屋。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，約定雙方分別負(fù)責(zé)出地與資金投入，合作建成后根據(jù)合同約定的比例分房自用，可以暫時(shí)不征收土地增值稅。另外需要注意，如果建成后如果進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，就應(yīng)當(dāng)對(duì)土地增值稅予以征收。

2. 代建房

代建房應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)承包其他企業(yè)的辦公用房或者職工住房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂承包合同，根據(jù)客戶需求構(gòu)建項(xiàng)目，待項(xiàng)目竣工后收取一定的代建費(fèi)用。稅法規(guī)定，此類行為不應(yīng)視為土地增值稅征收對(duì)象，它是一種勞務(wù)性質(zhì)的收入，與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移無關(guān)。

代建房需要注意以下兩點(diǎn)：代建必須由委托方的名義進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，而土地使用權(quán)及房屋使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移;房地產(chǎn)企業(yè)是以提供勞務(wù)的方式承包房地產(chǎn)開發(fā)工程，無須繳納土地增值稅的同時(shí)該項(xiàng)目的收益可能有所降低。

（四）扣除技術(shù)——合理計(jì)算扣除項(xiàng)目

扣除項(xiàng)目中，取得土地使用權(quán)的金額可以據(jù)實(shí)扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是采用核定扣除的方法：依據(jù)各地區(qū)的要求，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用將依據(jù)取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本加總的5%～10%以內(nèi)計(jì)算扣除項(xiàng)目。另外，房地產(chǎn)企業(yè)扣除項(xiàng)目比其他企業(yè)多一項(xiàng)加計(jì)扣除，基數(shù)為取得土地使用權(quán)的價(jià)款與開發(fā)成本的總計(jì)，因此，這是一項(xiàng)值得研究的納稅切入點(diǎn)。

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作者簡(jiǎn)介：

梁曉婷，女，河北邯鄲人，河北地質(zhì)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院，研究方向：管理會(huì)計(jì)理論與實(shí)務(wù)、內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理。