不動(dòng)產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析

劉婕

臨沂市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心 山東臨沂 276000

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了規(guī)范行業(yè)行為，我國推行了不動(dòng)產(chǎn)登記政策，對法律內(nèi)容進(jìn)行了完善，規(guī)范了相關(guān)的等級行為。頒布不動(dòng)產(chǎn)登記條例之后，給我國房地產(chǎn)行業(yè)造成了極大的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記能夠很好地解決房地產(chǎn)行業(yè)中存在的違規(guī)行為，會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展提供一定的幫助。這便要求我們必須全面地認(rèn)識不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理之間的關(guān)系。

1 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

1.1 土地政策

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地必須是國有土地，且需以有償方式取得。而當(dāng)前最常見的有償取得方式是土地出讓，即政府將一定年限的土地使用權(quán)讓予土地使用者，由土地使用者支付土地出讓金。也就是說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)用地主要是從政府手中取得，那么政府制定的土地出讓政策就會(huì)直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。土地出讓金因?qū)儆诘胤秸?cái)政預(yù)算外收入，可視為政府的第二財(cái)政，故被學(xué)者稱為“土地財(cái)政”[1]。

1.2 對商品房市場價(jià)格的影響

在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施中，實(shí)現(xiàn)房、地一體登記的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是房、地?cái)?shù)據(jù)的整合。以新開發(fā)的樓盤為例，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)首次登記前開發(fā)企業(yè)要向登記部門提供能夠?qū)崿F(xiàn)房、地信息掛接的宗地信息、樓盤信息。對于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后新開發(fā)的項(xiàng)目，房、地?cái)?shù)據(jù)整合這個(gè)過程會(huì)相對順利，因此假定影響其銷售價(jià)格的其他因素不變，客觀上不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施對其銷售價(jià)格并不會(huì)產(chǎn)生影響，甚至在短時(shí)間內(nèi)由于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施，縮短了辦事時(shí)限，簡化了流程，消費(fèi)者購買這類新開發(fā)的樓盤的意愿會(huì)更強(qiáng)烈。對于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前已開發(fā)的樓盤，由于其房屋及土地登記信息、檔案分別存于原登記部門，因此在整合過程中可能會(huì)由于某些歷史遺留原因或其他原因?qū)е虏粍?dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生滯后，從而降低消費(fèi)者購買意愿，使房地產(chǎn)價(jià)格降低，當(dāng)然這種影響也只是暫時(shí)的[2]。

1.3 長期影響

有效地實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)更好發(fā)展，主要是改變其交易模式，讓房地產(chǎn)交易工作開展得更加順利，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施雖然不能夠直接控制房地產(chǎn)的價(jià)格，但是能夠給其管理更好地進(jìn)行提供方便，更好地進(jìn)行供需關(guān)系控制。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落實(shí)能夠很好地保證殘缺所有者的權(quán)利，其給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成的影響是長期的。在具體工作開展的時(shí)候，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施能夠明確確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，能夠很好地統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、性質(zhì)、用途以及面積，通過這些數(shù)據(jù)能夠利用大數(shù)據(jù)平臺形成工作報(bào)告，能夠給房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控工作更好地開展提供基礎(chǔ)性的資料。

2 落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的策略分析

2.1 落實(shí)土地供應(yīng)政策

上文中針對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的眾多影響因素進(jìn)行了分析，想要讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國的經(jīng)濟(jì)體系中得到快速的發(fā)展，就需要重視房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的職責(zé)，不僅要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，更要為人民群眾供應(yīng)優(yōu)秀的地產(chǎn)資源。想要做到這一步，應(yīng)該對房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的控制措施。首先，需要強(qiáng)化對于土地的供應(yīng)政策，還應(yīng)該加強(qiáng)對于土地價(jià)格的靈活調(diào)控。這樣的控制措施對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性循環(huán)，得到更大的發(fā)展。作為一種基礎(chǔ)資源，在價(jià)格與來源上對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管控。如此還能在宏觀的角度對房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)得到健康的發(fā)展。其次，還應(yīng)該完善當(dāng)下的土地收購儲(chǔ)備制度，只有完善了該制度，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)之間的公平競爭。國家調(diào)控的房地產(chǎn)銷售市場，也能夠有效的避免炒作行為，真正將土地價(jià)值得到發(fā)揮。在滿足了廣大人民群眾的住房需求，還能提升我國的財(cái)政收入。

2.2 加強(qiáng)部門間信息共享，切實(shí)保障交易安全連貫

由于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前登記與房地產(chǎn)交易是同歸住建部門管轄，不存在信息障礙。統(tǒng)一登記后，登記部門現(xiàn)屬自然資源部門管轄，為更大限度地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法利益，保障房地產(chǎn)交易市場的安全與連貫，應(yīng)密切加強(qiáng)登記部門與房地產(chǎn)相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)相關(guān)信息的共享。如：不動(dòng)產(chǎn)登記部門實(shí)時(shí)將與房地產(chǎn)交易相關(guān)的登記信息共享給房地產(chǎn)交易主管部門，房地產(chǎn)交易主管部門將房屋備案等信息共享給不動(dòng)產(chǎn)登記部門等[3]。

2.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)市場屬于商品市場，理應(yīng)遵循市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，政府應(yīng)減少行政干預(yù)，但是房地產(chǎn)事關(guān)民生利益，直接影響到人們的居住生活，如果放任其自由發(fā)展，一旦“市場失靈”造成房價(jià)居高不下，嚴(yán)重超出人們的承受能力，則會(huì)造成人民利益受損，不利于我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，政府要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，把房價(jià)控制在合理區(qū)間，在合理區(qū)間范圍內(nèi)可讓市場自行調(diào)節(jié)，若超出合理區(qū)間范圍，則要進(jìn)行行政干預(yù)，使其回歸合理區(qū)間。此外，地方政府還要落實(shí)中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，運(yùn)用稅收等手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的投資回報(bào)率，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展[4-5]。

3 結(jié)語

結(jié)合上述分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，對于不動(dòng)產(chǎn)登記制度來講，此項(xiàng)制度的頒布以及實(shí)施，是基于我國目前的實(shí)際現(xiàn)況來予以構(gòu)建的一項(xiàng)物權(quán)保障制度。對于此項(xiàng)制度的構(gòu)建而言，其主要目的在于，保障房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的合法所有者的合法權(quán)益不受侵犯并獲得相應(yīng)的有效保障。