蔡利彬

（臨漳縣文化廣電和旅游局，河北 邯鄲 056600）

作為我們居住和活動的場所，商品房與我們的日常生活和生命財產(chǎn)息息相關(guān)，甚至影響社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展。近年來，隨著我國城市化進(jìn)程的加快、居民收入水平的提高和改善性住房需求的增多，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直處于火熱狀態(tài)，房價也水漲船高，同時商品房市場出現(xiàn)了許多本不應(yīng)該出現(xiàn)的問題，而其中最為普遍、最讓購房者頭疼的問題，就是購房者不能夠按時居住上合格的房屋，或者購房者在規(guī)定期限內(nèi)未能取得房產(chǎn)證書。

在現(xiàn)在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商財雄勢大，與購房者相比，明顯處于強(qiáng)勢地位。面對商品房買賣的種種問題與挑戰(zhàn)，國家需要用長遠(yuǎn)的眼光來把握房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間的地位關(guān)系。推出商品房售后保證金制度，進(jìn)一步加強(qiáng)商品房售后管理，確保購房者的合法權(quán)益，降低房地產(chǎn)開發(fā)商對購房者的強(qiáng)勢地位，讓房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者處于平等地位來解決商品房售后問題，非常有利于房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

一、商品房售后保證金

商品房售后保證金制度是給予購房者一定動用保證金的權(quán)力，以此給予房地產(chǎn)開發(fā)商一定壓力，逼迫房地產(chǎn)開發(fā)商建造優(yōu)質(zhì)商品房，從而推動房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（一）商品房售后保證金預(yù)留

在交付房款時，購房者無論是全款買房還是貸款買房，不能把所有購房款交付房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房買賣合同中約定，商品房售后保證金從交付的房款中預(yù)留，交由相關(guān)的行政部門保管或第三方金融機(jī)構(gòu)托管[1]，用以解決商品房售后出現(xiàn)的問題。

（二）商品房售后保證金期限

商品房售后保證金預(yù)留期限從房地產(chǎn)開發(fā)商交付商品房給購房者之日起計算，期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。責(zé)任期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真履行合同約定的義務(wù)。到期后，房地產(chǎn)開發(fā)商向購房者申請返還商品房售后保證金。購房者在接到房地產(chǎn)開發(fā)商返還商品房售后保證金申請后，應(yīng)于一定期限內(nèi)同房地產(chǎn)開發(fā)商按照合同約定的內(nèi)容進(jìn)行核實。如無異議，購房者應(yīng)當(dāng)按照約定同第三方將商品房售后保證金返還給房地產(chǎn)開發(fā)商。

二、商品房的質(zhì)量問題

（一）質(zhì)量問題現(xiàn)狀

在2020年的央視“3·15”晚會上，萬科、遠(yuǎn)洋、招商三家知名房企因精裝房質(zhì)量問題被點名曝光。中國消費者協(xié)會曾多次公布有關(guān)商品房質(zhì)量問題，其中最近在2020年度全國消協(xié)組織受理的消費者投訴中，涉及房屋及建材類的共有31084件，其中質(zhì)量問題7858件。由此可見商品房質(zhì)量問題并非個案，而是市場社會中長期普遍存在的社會“毒瘤”。

我國多部法律法規(guī)，對房屋各項質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)、售后問題等均做了明確的規(guī)定，以保護(hù)購房者的合法權(quán)益。即便如此，市場上商品房質(zhì)量問題仍是層出不窮。無論是相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管、嚴(yán)懲房地產(chǎn)開發(fā)商偷工減料等行為；還是現(xiàn)房銷售制度，實現(xiàn)一手交房一手交錢。一旦發(fā)生房屋質(zhì)量問題，如果房地產(chǎn)開發(fā)商拖延或者拒不承擔(dān)責(zé)任，對于高節(jié)奏發(fā)展的中國，很多家庭不是沒有精力去與強(qiáng)勢房地產(chǎn)開發(fā)商展開長時間訴訟案件，就是害怕麻煩的法律程序。房地產(chǎn)開發(fā)商也正是明白這個道理，才敢肆無忌憚踐踏購房者的合法權(quán)益，所以相對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，購房者的合法權(quán)益更容易受到傷害，這是由當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展的社會環(huán)境決定的。

（二）商品房質(zhì)量問題原因探討

一個樓盤從決策開始到建設(shè)再到最后銷售給購房者的過程中，往往由許多參與單位承擔(dān)不同的建設(shè)任務(wù)、管理任務(wù)和銷售任務(wù)（如勘察、土建設(shè)計、工藝設(shè)計、工程施工、設(shè)備安裝、工程監(jiān)理、建設(shè)物資供應(yīng)、業(yè)主方管理、房產(chǎn)中介、政府主管部門的管理和監(jiān)督等），各參與單位的工作性質(zhì)、工作任務(wù)和利益不盡相同，因此就形成了代表不同利益方的項目管理。而房地產(chǎn)開發(fā)商是整個工程項目開發(fā)過程的核心，是協(xié)調(diào)各方利益的總組織者。商品房質(zhì)量優(yōu)劣很大程度上取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的管理模式和方法，為加大品牌影響力，很多房地產(chǎn)開發(fā)商不遺余力加大宣傳，盡一切可能建造出優(yōu)質(zhì)商品房給消費者，盡管如此，商品房質(zhì)量問題仍然層出不窮，其原因很多，與房地產(chǎn)開發(fā)商有關(guān)的原因主要有以下三種：

1．高周轉(zhuǎn)模式（快速開工，快速施工、快速銷售）?，F(xiàn)在很多大型房企采用這種模式，這種模式最有可能保證各大房企完成每年預(yù)定的銷售業(yè)績，讓高負(fù)債經(jīng)營的房企得以迅速回籠資金，保障現(xiàn)金流，避免出現(xiàn)償債危機(jī)。其結(jié)果是房企資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大，資金利用率提高，但建造出來的房屋質(zhì)量卻大打折扣。

2．限價政策。這被視為房屋質(zhì)量問題頻發(fā)的重要導(dǎo)火線，近年來通貨膨脹較大，商品房建造成本（人工費、材料費、施工機(jī)具使用費、企業(yè)管理費、規(guī)費等）提高，在調(diào)控限價之下，如果還按過去的方式建造商品房，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤就會降低。于是有的房企通過捆綁車位、精裝修等方式抬高利潤空間，甚至有的房企默認(rèn)施工方給房子減配來降低成本，比如降低鋼筋強(qiáng)度和水泥標(biāo)號，石材改成刷油漆等等，再加上相關(guān)監(jiān)管部門或單位的工作失職，從而導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題頻發(fā)。

3．商品房預(yù)售制度。很多新房交易不是“一手交錢一手交貨”，而是購房者付房款兩三年后才能收房，期間購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商沒有任何約束，而購房者既要承擔(dān)房屋質(zhì)量問題，又要承擔(dān)延期交房風(fēng)險，甚至承擔(dān)房產(chǎn)爛尾的風(fēng)險。相比較購房者而言，房地產(chǎn)開發(fā)商除了與購房者簽訂相關(guān)協(xié)議書或者合同外，沒有為購房者提供任何物質(zhì)擔(dān)保或保證。

（三）商品房質(zhì)量保修制度

商品房質(zhì)量保修制度是指購房者購買商品房后，在規(guī)定的保修期限內(nèi)，因勘察、設(shè)計、施工、材料等原因造成的商品房質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)單位負(fù)責(zé)維修、返工或更換，由責(zé)任單位負(fù)責(zé)賠償損失的法律制度。一旦發(fā)生商品房質(zhì)量問題，由于房地產(chǎn)開發(fā)商原因造成的質(zhì)量缺陷，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并承擔(dān)鑒定及維修費用。房地產(chǎn)開發(fā)商未依法履行工程質(zhì)量保修義務(wù)或拖延履行保修義務(wù)，經(jīng)查驗情況屬實，購房者有權(quán)動用商品房售后保證金維修房屋和彌補(bǔ)自己的損失。由于商品房售后保證金的存在，能夠督促開發(fā)商建設(shè)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。

三、逾期不能正常交付商品房

在商品房交付期限內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該向購房者交付商品房，同時購房者無正當(dāng)理由應(yīng)該接收所購買的商品房。這樣商品房的毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，交付后由購買者承擔(dān)。現(xiàn)實情況中大多是房地產(chǎn)開發(fā)商不能按期交房，購房者的合法權(quán)益因此受到傷害。由于房地產(chǎn)開發(fā)商原因?qū)е碌难悠诮环康陌ǎ旱谝?，房地產(chǎn)開發(fā)商實力不足資金鏈斷裂；第二，房地產(chǎn)開發(fā)商和承包方存在經(jīng)濟(jì)糾紛致使項目延期；第三，房地產(chǎn)開發(fā)商擅自變更項目設(shè)計，打亂施工計劃；第四，業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓盤存在質(zhì)量問題，拒絕接收商品房；第五，項目竣工后驗收不合格，需要整改等。商品房買賣合同中一般都規(guī)定違約責(zé)任人承擔(dān)的違約責(zé)任，但房地產(chǎn)開發(fā)商延期交房一般會采取多種措施規(guī)避違約責(zé)任。如果在商品房交付期限屆滿時房地產(chǎn)開發(fā)商沒有交房，又不對購房者承擔(dān)違約責(zé)任。購房者可以依法申請動用商品房售后保證金來彌補(bǔ)自己的損失。

四、商品房爛尾現(xiàn)象

爛尾樓是所有商品房糾紛中對購房者傷害最大的一個問題。很多購房者是按揭或分期買房。一旦房產(chǎn)爛尾，購房者不僅住不上新房，還要定期歸還銀行貸款。形成爛尾樓的原因很多，主要有以下五點：第一，由于市場環(huán)境變化，斷了資金來源，被迫停工；第二，市場定位不準(zhǔn)，投資決策者對產(chǎn)品的定位和市場風(fēng)險認(rèn)識不足，遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)，迫使投資者停工；第三，項目施工過程驗收存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，被迫停工；第四，項目涉及經(jīng)濟(jì)、債權(quán)、債務(wù)等各種糾紛纏身，導(dǎo)致停工；第五，房地產(chǎn)開發(fā)商違法違規(guī)建設(shè)導(dǎo)致項目停工等。

由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，往往占用了大量的資金，包括房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的大量借貸資金。爛尾樓不僅破壞城市形象、浪費土地資源、擾亂了投資者的信心，還給購房者帶來生活不便，進(jìn)而給社會造成了不穩(wěn)定的因素。房企資金鏈斷裂是房產(chǎn)項目停工爛尾最主要的原因，如果在商品房買賣之初留有質(zhì)量保證金，此時啟動質(zhì)量保證金對盤活停工爛尾房地產(chǎn)項目有重大意義。

五、商品房房產(chǎn)證辦理糾紛

房產(chǎn)證是購房者完成購買商品房的最后一步，也是每一個購房者非常關(guān)心的問題?，F(xiàn)實生活中有很多情況是購房者已經(jīng)合法占有商品房，但因各種原因難以辦理房產(chǎn)證書。很多房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)定的時間內(nèi)或合同約定的期限內(nèi)，未及時協(xié)助購房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，甚至有些房地產(chǎn)開發(fā)商無視購房者辦理房產(chǎn)證的訴求，讓購房者無期限等待。房地產(chǎn)開發(fā)商不辦理房產(chǎn)證原因很多，房地產(chǎn)開發(fā)商的原因主要包括：第一，房產(chǎn)開發(fā)手續(xù)不齊全；第二，建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證不符合規(guī)劃要求；第三，房地產(chǎn)開發(fā)商沒有向稅務(wù)部門交齊相關(guān)稅費等。本文進(jìn)一步建議在開發(fā)商協(xié)助辦理房產(chǎn)證之后，方可向購房者申請返還商品房售后保證金。商品房買賣合同中規(guī)定期限屆滿未能取到房屋產(chǎn)權(quán)證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)實情況是很少有購房者能夠得到合理的補(bǔ)償。如果購房者能夠掌握主動權(quán)，依法動用商品房售后保證金，對提高房地產(chǎn)開發(fā)商合規(guī)開發(fā)經(jīng)營有重大積極作用。

六、結(jié)束語

在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)業(yè)已然成了中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，許多家庭需要貸款才能買得起商品房。商品房售后問題處理不好，將會影響千家萬戶，甚至影響社會穩(wěn)定。商品房售后保證金制度，讓購房者自己來保護(hù)自己的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)管房屋質(zhì)量問題，減少逾期交房現(xiàn)象，盡早協(xié)助購房者辦理房產(chǎn)證等，從而保護(hù)購房者的合法權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)商為購房者提供優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的同時，也提升了開發(fā)商的品牌，這非常有利于中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。