劉艷

（長沙拓城置業(yè)有限公司，湖南 長沙 410000）

一、引言

我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)也在如火如荼發(fā)展中，但是還是有一些問題影響著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。需要分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的規(guī)律，注重對房地產(chǎn)市場進(jìn)行更加科學(xué)化的判斷，采取更加合理化的措施來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。尤其是近些年來，房價(jià)的漲幅越來越快，如果不能夠有效掌握房價(jià)的波動(dòng)規(guī)律，就會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)造成一定的影響，所以需要重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)各方面的分析，保證房地產(chǎn)行業(yè)之后更加有效運(yùn)行。下面就主要從我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的概況、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)不同階段的特征表現(xiàn)、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要原因以及促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的對策等展開分析。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的概況

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在一定程度上能夠拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長，房地產(chǎn)行業(yè)是非常大的一塊蛋糕，與其他行業(yè)聯(lián)系非常緊密，能夠帶動(dòng)其他行業(yè)的增長，拉動(dòng)消費(fèi)和內(nèi)需。在我國每年的國民生產(chǎn)總值增量中，房地產(chǎn)始終占據(jù)非常大的比重，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)非常明顯。

（二）掌握影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素的意義

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長過程中，由于房地產(chǎn)市場本身存在一定的波動(dòng)性，需要廣大工作人員對房地產(chǎn)產(chǎn)生波動(dòng)的情況來進(jìn)行分析，找出波動(dòng)的具體原因，綜合之前的案例來掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律和特點(diǎn)，有效避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過分波動(dòng)，更加有效促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)的平穩(wěn)運(yùn)行。目前我國房價(jià)一直在上漲，給投資者帶來了比較大的壓力，很多人不愿意投資，都在持觀望的態(tài)度，這時(shí)候就需要政府來進(jìn)行調(diào)節(jié)和干預(yù)，避免房地產(chǎn)的過度波動(dòng)，合理引導(dǎo)房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

三、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)不同階段的特征表現(xiàn)

（一）階段特征

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也經(jīng)歷了比較動(dòng)蕩的時(shí)期。開始萌芽階段，房地產(chǎn)的供給基本和需求持平，價(jià)格也相對較低，這時(shí)候房地產(chǎn)開發(fā)商采取了相關(guān)措施比如說減少房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。隨著需求量不斷增長，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始發(fā)展，這時(shí)候房地產(chǎn)的價(jià)格開始上漲，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)全面興盛。在開發(fā)商的努力下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迎來了供大于求的新局面，前期的火爆導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格比較高，這時(shí)候會(huì)在一定程度上抑制消費(fèi)者的購買欲，很多消費(fèi)者沒有足夠的資金來買房，先漲后縮導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了大面積的縮水現(xiàn)象，這時(shí)候的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)又開始衰落，交易量開始減少導(dǎo)致房地產(chǎn)走向萎靡。

（二）總體變化

總的來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)經(jīng)歷不同的階段，但是總體來說還是保持著向上的趨勢，這種趨勢是和中國經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定分不開的，尤其是居民收入不斷增長，城市化進(jìn)程加快的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)始終是頭等大事，與國民經(jīng)濟(jì)是相輔相成的關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的上下波動(dòng)是自然趨勢，需要從長遠(yuǎn)的角度來考慮。

四、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要原因

（一）金融資本和土地資源

房屋是人們最基本的保障，有了房子居民才能夠安居樂業(yè)，房地產(chǎn)自然受到國家的關(guān)注與重視，國家政策會(huì)在很大程度上影響到房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，國家政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響主要是來自兩個(gè)方面：金融資本和土地資源。

1．金融資本與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)

金融資本能夠推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的興盛很大一部分是依賴于金融資本，這部分資本一方面適用于開發(fā)商內(nèi)部調(diào)用，一方面是用作政府投資，這樣能夠保證開發(fā)商有足夠的資金來完成相關(guān)運(yùn)作，所以金融資本也成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)比較重要的一方面。

2．土地資源與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)

土地所有權(quán)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中比較重要的一部分，沒有土地所有權(quán)房地產(chǎn)不可能運(yùn)行下去，房地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)用主要有兩個(gè)方面，一方面是開發(fā)商與土地部門，一方面是開發(fā)商與消費(fèi)者，與土地部門主要是土地之間的買賣，與消費(fèi)者主要是房屋與土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。一般來說，我國房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)之前，需要與土地有關(guān)部門進(jìn)行交易，這樣才能夠拿到所有權(quán)，土地成了一件商品，也成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，在房地產(chǎn)與消費(fèi)者之間，開發(fā)商得到資金，消費(fèi)者獲得房屋所有權(quán)，這樣的交易才算完成。土地資源能夠比較權(quán)威來衡量房地產(chǎn)的價(jià)值，自然成為影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要組成部分。

（二）市場機(jī)制

1．供需關(guān)系不夠平衡

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場中，供需關(guān)系矛盾比較突出，這會(huì)影響到房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行，房地產(chǎn)的有效維護(hù)不僅需要開發(fā)商的投資，還需要消費(fèi)者的有效配合。在市場經(jīng)濟(jì)中，比較匱乏的土地資源和市場機(jī)制問題也會(huì)影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國目前的房地產(chǎn)市場還受到相關(guān)管理水平、技術(shù)水平等方面的制約，需要調(diào)整正常的房地產(chǎn)供需關(guān)系，維持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

2．房價(jià)和投資畸形化

房價(jià)現(xiàn)如今高漲讓開發(fā)商和投資者暴利，高投資的回報(bào)讓很多人十分眼紅，吸引了更多人來投資，使得房地產(chǎn)呈現(xiàn)畸形發(fā)展的局面，房價(jià)整體虛高，造成泡沫經(jīng)濟(jì)，長久以來會(huì)影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)投資方面，一般是認(rèn)為投資越多，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)越好，某種程度上來說房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也會(huì)隨著投資的變化而變化。總的來說，房地產(chǎn)的價(jià)格影響比較突出，價(jià)格變動(dòng)的規(guī)律比較混亂，這也會(huì)帶來一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致收益減少。

（三）社會(huì)因素

隨著人們生活水平提高，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們對物質(zhì)生活的要求也上了新的臺階，住房不僅是需要滿足基本生活需求，也需要滿足美觀和區(qū)域的要求，要和周圍的環(huán)境相匹配，這些新要求的出現(xiàn)也會(huì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來比較大的影響。

五、應(yīng)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有效措施

（一）鼓勵(lì)居民住房自住

居民自住能夠促進(jìn)居民消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，也是中國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要舉措，需要國家政策來輔助實(shí)施，加大政策的實(shí)施力度。在政策實(shí)施過程中，這種方式雖然有一定的成效，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)效果還是比較小的，政策比較缺乏慣性，能夠在經(jīng)濟(jì)蕭條的時(shí)候給住房者一定的鼓勵(lì)，但是經(jīng)濟(jì)回升的時(shí)候這種政策便會(huì)失效。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中，國家和政府需要鼓勵(lì)剛性住房需求，注重多方面的鼓勵(lì)措施。

（二）充分利用市場調(diào)節(jié)機(jī)制

為了有效解決目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，需要正確利用國家市場調(diào)節(jié)機(jī)制，充分有效發(fā)揮市場的作用，處理好政府與市場的關(guān)系，避免過度的人為干預(yù)。政府不能夠?yàn)榱送瓿山?jīng)濟(jì)指標(biāo)而肆意擾亂市場正常的秩序。市場調(diào)節(jié)能夠維持供給和需求的平衡，能夠表現(xiàn)真實(shí)的房地產(chǎn)狀況，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢目前不夠明朗化，如果急急忙忙出臺相關(guān)的措施，很難確認(rèn)措施好不好。其次，就算出臺的措施彌補(bǔ)了空缺，還是對后續(xù)房地產(chǎn)問題的解決不夠明朗化，導(dǎo)致后續(xù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展難度比較大。現(xiàn)在市場競爭比較激烈，適當(dāng)?shù)膬r(jià)格波動(dòng)能夠緩解比較激烈的競爭環(huán)境，需要將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)控制在合適的范圍內(nèi)，避免人為干預(yù)。

具體來說，如果市場價(jià)格超過合理的范圍，政府應(yīng)該采取合理的措施來進(jìn)行調(diào)控，尤其是在房價(jià)比較低的時(shí)候，一定要及時(shí)止損，避免價(jià)格過低影響到國家的收益，觸發(fā)一系列問題，導(dǎo)致土地囤積，大量的土地受限制。而當(dāng)土地價(jià)格比較高的時(shí)候，消費(fèi)者欲望會(huì)受到限制，造成其他產(chǎn)業(yè)價(jià)格發(fā)生變化，物價(jià)過高，造成通貨膨脹的壓力比較大，所以需要利用市場機(jī)制將房地產(chǎn)價(jià)格控制在比較合理的范圍內(nèi)。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)投資政策建設(shè)

房地產(chǎn)投資政策需要與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合，注重我國的具體國情，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的具體特征，選擇更加合適的投資政策。在制定政策的過程中，需要注重投資主體的設(shè)定，保證產(chǎn)權(quán)分明，盡量從各個(gè)方面來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。要保證投資政策的制定和目前的發(fā)展情況相適應(yīng)，如果經(jīng)濟(jì)政策在落實(shí)的過程中出現(xiàn)了失控，就需要采取合理的方式來進(jìn)行糾正，保證房地產(chǎn)市場合理有效發(fā)展，要對職責(zé)進(jìn)行有效劃分，注重房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性發(fā)展和變化，對市場精準(zhǔn)定位，加大相關(guān)的市場調(diào)查，注重明確市場需求，加大理性化投資，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

六、總結(jié)

總的來說，房地產(chǎn)行業(yè)在我國社會(huì)發(fā)展過程中扮演著十分重要的角色，能夠促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，雖然目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)比較大，受到很多因素的影響，還是對我國的國計(jì)民生起著非常重大的意義，需要從各個(gè)角度出發(fā)來探索促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展的具體措施，保證我國房地產(chǎn)事業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，通過研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的規(guī)律，明確未來發(fā)展方向，促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)可持續(xù)發(fā)展。