商品房買賣合同逾期交房訴訟時(shí)效的計(jì)算規(guī)則

謝賢祿

摘要：近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度加快，商品房買賣合同中逾期交房現(xiàn)象日益頻繁。人們的法律意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)烈，很多人在合法權(quán)益受到侵害之后都會(huì)利用法律武器。商品房買賣合同逾期交房訴訟時(shí)效的起算時(shí)間目前存在爭(zhēng)議，在具體時(shí)間實(shí)踐中也有分歧，很多不同的專家也有不同的看法，文章詳細(xì)論述了商品房買賣合同逾期交房訴訟時(shí)效的判定方法，希望能夠更好地保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞：商品房;買賣合同;逾期交房;訴訟時(shí)效

近年來(lái)，商品房買賣合同糾紛案件的數(shù)量越來(lái)越多，很多不同的城市商品房買賣合同糾紛案件都在不斷增長(zhǎng)。在這類案件中，大部分的案件都涉及到逾期交房的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果合法權(quán)利不能得到保障很可能會(huì)引發(fā)一些集體性的社會(huì)問(wèn)題，不利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果最終法院的判決是敗訴很可能會(huì)引發(fā)集體索賠問(wèn)題，給開發(fā)商帶來(lái)極大的經(jīng)濟(jì)損失，開發(fā)商需要支付大數(shù)量的賠款。為了進(jìn)一步保護(hù)三方不同的利益，在面對(duì)這些案件時(shí)必須正確處理并劃分此類糾紛中的逾期責(zé)任，保證不同的責(zé)任人有不同的責(zé)任劃分，通過(guò)這種方法來(lái)保護(hù)購(gòu)房人和開發(fā)商的利益，保障雙方合理處理糾紛，這對(duì)雙方的合法利益保護(hù)也有重要的意義。

一、逾期交房的認(rèn)定問(wèn)題

（一）逾期交房的類型

在現(xiàn)有社會(huì)中逾期交房的類型越來(lái)越多，根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前逾期交付的商品房占總體商品房銷售總類型的一大半，逾期交房問(wèn)題的人數(shù)多且賠償金額大，會(huì)引起嚴(yán)重的社會(huì)影響及有很多人參與其中。所以這類逾期交房案件糾紛雙方的抗辨程度也是非常激烈的，每個(gè)人都有自己的立場(chǎng)。在嚴(yán)重情況下這類案件甚至還可能會(huì)引起當(dāng)?shù)卣年P(guān)注，因?yàn)檫@類案件涉及到民生問(wèn)題，一旦關(guān)注量增大就會(huì)給當(dāng)?shù)卣畮?lái)不利影響，所以政府工作人員較為重視此類案件。目前逾期交房糾紛主要由以下兩種類型。

第一，開發(fā)商在合同約定的交房期限同意跟購(gòu)房人交接相應(yīng)的房屋，但是購(gòu)房人認(rèn)為房屋沒(méi)有達(dá)到約定的交房條件，很可能是因?yàn)榉课莸馁|(zhì)量沒(méi)有達(dá)到合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或要求，或者是所交付的房屋沒(méi)有達(dá)到預(yù)定的交房條件，所以購(gòu)買房子的人拒絕領(lǐng)取房屋的鑰匙，而且購(gòu)房人要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的責(zé)任，賠付自己相關(guān)的違約金。

第二，情況是購(gòu)房人在接受房屋的鑰匙后發(fā)現(xiàn)房子的質(zhì)量或者相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的水平，此時(shí)購(gòu)房人又會(huì)以房屋沒(méi)有達(dá)到預(yù)期水平為條件要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的賠付責(zé)任。經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年某市中級(jí)人民法院所受理的案件中關(guān)于二審商品房買賣合同糾紛案件多達(dá)175起，占據(jù)相當(dāng)大的一個(gè)比例。關(guān)于逾期交房責(zé)任問(wèn)題主要有三種情況是比較常見的，這三種情況主要包括了逾期交房問(wèn)題、逾期接房問(wèn)題、逾期辦證問(wèn)題。在這三種問(wèn)題之中最突出的問(wèn)題是逾期交房問(wèn)題，這是一種比較普遍的問(wèn)題。逾期交房的原因在不同的地區(qū)有不同的特點(diǎn)，所以這種問(wèn)題常見且具有群發(fā)性的特點(diǎn)。

（二）逾期交房的認(rèn)定問(wèn)題

關(guān)于逾期交房的認(rèn)定最高人民法院出臺(tái)了一些規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！边@個(gè)條款中關(guān)于商品房的交付使用主要規(guī)定的方法是開發(fā)商向購(gòu)房人交房屋鑰匙，購(gòu)房人驗(yàn)房簽署房屋接收單領(lǐng)取鑰匙的行為即可認(rèn)定為商品房的交付使用。但是購(gòu)房人與開發(fā)商對(duì)于商品房的交付使用問(wèn)題仍舊存在很大的爭(zhēng)議，目前仍然沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

我國(guó)商品房買賣合同文本中詳細(xì)規(guī)定了房屋交付的實(shí)際條件，目前主要包括了以下幾種情況：一是該商品房經(jīng)過(guò)驗(yàn)收之后合格;二是該商品房經(jīng)過(guò)綜合檢驗(yàn)之后符合居住標(biāo)準(zhǔn);三是該商品房經(jīng)過(guò)分期檢驗(yàn)之后符合相關(guān)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)并最終交付批準(zhǔn)文件。當(dāng)然，買賣雙方也可以在合同中約定其它的交付條件和交付標(biāo)準(zhǔn)，但是在約定交付條件和交付標(biāo)準(zhǔn)時(shí)必須以工程監(jiān)督是否合格為基礎(chǔ)的標(biāo)準(zhǔn)。政府目前加強(qiáng)商品房管理的主要措施是加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收問(wèn)題的重視程度，提高現(xiàn)有的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，保證高質(zhì)量的商品房進(jìn)入社會(huì)、進(jìn)入消費(fèi)者手中。我國(guó)法律明確規(guī)定，建筑工程項(xiàng)目只有驗(yàn)收合格之后才能交付到消費(fèi)者手中使用。

二、訴訟時(shí)效及訴訟時(shí)效期間起算的含義

訴訟時(shí)效指的是權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)利即喪失請(qǐng)求人民法院依法保護(hù)其民事權(quán)利的法律制度。目前從我國(guó)相關(guān)的法律實(shí)踐來(lái)看，訴訟時(shí)效制度發(fā)揮著重要的作用。訴訟時(shí)效制度建立的主要目的是督促權(quán)利人及時(shí)行使自己的權(quán)利，避免合法權(quán)益受到侵害。這項(xiàng)訴訟時(shí)效制度的意義是通過(guò)法律的手段來(lái)保護(hù)權(quán)利人。通過(guò)訴訟時(shí)效制度可以使當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系盡可能明確，將不同人的責(zé)任義務(wù)明確區(qū)分開，有效保障社會(huì)的穩(wěn)定性。而訴訟時(shí)效制度還能間接促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)久發(fā)展。

訴訟時(shí)效期間的起算指的是法律規(guī)定的權(quán)利人能夠通過(guò)訴訟的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)請(qǐng)求權(quán)的有效期間的計(jì)算方法，它直接影響到訴訟時(shí)效期間是否屆滿，當(dāng)事人能否通過(guò)法律的手段來(lái)保護(hù)自己的合法權(quán)益。訴訟時(shí)效期間的計(jì)算有著非常重要的意義，訴訟時(shí)效期間的起算制度是權(quán)利人解決法院保護(hù)其權(quán)利界限的一個(gè)重要制度。目前我國(guó)法律對(duì)訴訟時(shí)效期間計(jì)算的方法主要規(guī)定在民法之中，關(guān)于訴訟時(shí)效期有著明確的規(guī)定，即訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起計(jì)算，知道是指權(quán)利人已經(jīng)明確知道自己的權(quán)利受到侵害，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)知道是指權(quán)利人直接或間接地應(yīng)當(dāng)察覺(jué)到自己的權(quán)利受到損害。

三、當(dāng)前三種商品房買賣合同逾期交房訴訟時(shí)效的計(jì)算規(guī)則

當(dāng)前在法院判決過(guò)程中，逾期交房訴訟違約金的訴訟時(shí)效起算時(shí)間點(diǎn)主要有三種不同的看法，其都有法律基礎(chǔ)和理論支撐，本文對(duì)這三種不同的主流觀點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析，希望有助于更多的人了解商品房買賣合同逾期交房訴訟時(shí)效的計(jì)算規(guī)則。

（一）以合同約定的交房時(shí)間為起算點(diǎn)

根據(jù)上海市高級(jí)人民法院司法解釋規(guī)定：預(yù)售的房屋逾期交房違約金的訴訟時(shí)效在計(jì)算的過(guò)程中必須從購(gòu)房人知道或者應(yīng)當(dāng)知道違法行為發(fā)生的那一天起開始計(jì)算，也就是從合同雙方約定的交房日起算。出現(xiàn)這個(gè)觀點(diǎn)的主要原因是根據(jù)我國(guó)民法的規(guī)定，訴訟時(shí)效期間在計(jì)算的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)從權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)計(jì)算。因此，合同雙方中的一方約定了一個(gè)固定的交房時(shí)間，在交房時(shí)間到達(dá)之后，如果其中一方也就是開發(fā)商沒(méi)有按照合同規(guī)定交房就已經(jīng)構(gòu)成了違約行為，同時(shí)合同的另一方也就是業(yè)主已經(jīng)知道自身的合法權(quán)益被開發(fā)商所侵害，此時(shí)雙方的合同行為沒(méi)有得到滿足，違約行為已經(jīng)成立。開發(fā)商侵害權(quán)利人合法權(quán)益事件已經(jīng)成為事實(shí)，以此觀點(diǎn)為基礎(chǔ)，就可以以合同雙方約定的交房時(shí)間為基礎(chǔ)來(lái)計(jì)算違約金的訴訟時(shí)效。