《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》對(duì)比分析

牛晨

（德州市城市規(guī)劃測(cè)量隊(duì)，山東 德州 253000）

一、引言

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。房屋的建筑設(shè)計(jì)理念由傳統(tǒng)的居住性過(guò)渡到景觀型、舒適性、多功能和環(huán)保型等新的設(shè)計(jì)理念；形狀也從單一的簡(jiǎn)單直線設(shè)計(jì)過(guò)渡到復(fù)雜多變的復(fù)合曲線設(shè)計(jì)，各種服務(wù)設(shè)施的不斷完善，就為房屋建筑面積的計(jì)算帶來(lái)了新的計(jì)算要求。新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的實(shí)施，其建筑面積計(jì)算的條款規(guī)定與房產(chǎn)測(cè)量依據(jù)的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》之間面積計(jì)算規(guī)定存在哪些不同之處，是房屋產(chǎn)權(quán)人關(guān)心的問(wèn)題。

二、目的

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測(cè)量?jī)?nèi)容與基本要求，適用于房產(chǎn)測(cè)量，主要為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、開發(fā)利用、交易、稅收服務(wù)，是城鎮(zhèn)建設(shè)的需要和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證記載房屋建筑面積的計(jì)算依據(jù)。

《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》是為了滿足工程造價(jià)計(jì)價(jià)工作的需要，適用于工業(yè)與民用建筑的新建、擴(kuò)建、改建，是編制工程預(yù)算、確定工程造價(jià)的依據(jù)。

三、范圍

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》適用于城鎮(zhèn)、建成區(qū)和建城區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及毗連的居民點(diǎn)。

《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》適用于新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程的面積計(jì)算。

四、面積分類

房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范中面積分為建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、共有建筑面積及適用中的銷售面積，而建筑規(guī)范中強(qiáng)調(diào)的是建筑面積。

五、房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則

（一）層高低于2.20米的房屋計(jì)算規(guī)則不同

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中：

8.2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。c)穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

8.2.3不計(jì)算建筑面積的范圍 a)層高小于2.20m一下的夾層、插層、技術(shù)層、和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

《建設(shè)工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中：

3.0.1筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

3.0.2 建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層時(shí)，對(duì)于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2 面積。

3.0.3 形成建筑空間的坡屋頂，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積。

3.0.8 建筑物的門廳、大廳應(yīng)按一層計(jì)算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)設(shè)置的走廊應(yīng)按走廊結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

（二）陽(yáng)臺(tái)計(jì)算規(guī)則不同

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中“8.2.1計(jì)算全部建筑面積的范圍f)挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按外圍水平投影面積計(jì)算?！焙汀?.2.2計(jì)算一半建筑面積的范圍c)未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算?！?/p>

《建設(shè)工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中“3.0.18 建筑物的陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算。

（三）室外樓梯計(jì)算規(guī)則不同

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中“8.2.1計(jì)算全部建筑面積的范圍g)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算?！焙汀?.2.2計(jì)算一半建筑面積的范圍d)無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算?！?/p>

《建設(shè)工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中“3.0.20室外樓梯應(yīng)并入所依附建筑物自然層，并按其水平投影面積的1/2計(jì)算?！?/p>

（四）架空通廊計(jì)算規(guī)則不同

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中“8.2.1計(jì)算全部建筑面積的范圍i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算?！?、“8.2.2計(jì)算一半建筑面積的范圍e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。”和“8.2.3不計(jì)算建筑面積的范圍 c)房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。”

《建設(shè)工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中“3.0.9對(duì)于建筑物間的架空走廊，有頂蓋和圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積?！?/p>

六、結(jié)語(yǔ)

（一）《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》只適用于工程造價(jià)計(jì)價(jià)，而不適用于商品房建筑面積測(cè)繪；

（二）《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》商品房建筑面積測(cè)量，規(guī)劃和房產(chǎn)部門都應(yīng)按照此規(guī)范執(zhí)行；

（三）兩規(guī)范并不沖突，適用范圍不同，沒(méi)有高低之分。