一線城市核心區(qū)地鐵站域商業(yè)空間布局及其影響因素分析

屠彩鳳

【摘要】本文通過實(shí)地調(diào)研上海、廣州兩個(gè)一線城市核心區(qū)地鐵站500米范圍內(nèi)的商業(yè)空間，分析其在空間布局、業(yè)態(tài)構(gòu)成上的共性特點(diǎn)，結(jié)合地鐵人群的特征，分析影響地鐵站域商業(yè)空間布局的各種因素，以期為TOD項(xiàng)目開發(fā)決策提供一些有價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)借鑒。

【關(guān)鍵詞】地鐵站域? 商業(yè)布局? 業(yè)態(tài)構(gòu)成

本文所指的地鐵站域商業(yè)空間，是指以地鐵站500m范圍內(nèi)與站點(diǎn)出口有直接的空間聯(lián)系，并用于零售商業(yè)用途的空間。站域內(nèi)大規(guī)模人群的快速流動(dòng)，給站點(diǎn)周邊的城市區(qū)域帶來了巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)，越來越多的商業(yè)空間開始在地鐵站域范圍內(nèi)集聚。

一、一線城市核心區(qū)地鐵站域商業(yè)空間特征

上海靜安寺片區(qū)、廣州珠江新城片區(qū)是兩市最為核心的商務(wù)區(qū)，集聚了城市中最主要的商務(wù)辦公、商業(yè)零售、文化娛樂等功能，也是城市人群活動(dòng)密度最高的區(qū)域。位于核心區(qū)的地鐵站點(diǎn)多為兩到三條地鐵線的換乘站。通過對(duì)此類站域空間發(fā)展情況及特征進(jìn)行分析，筆者發(fā)現(xiàn)城市核心區(qū)地鐵站域商業(yè)空間存在著一些共性特征。

（一）商業(yè)空間檔次及布局多樣化

站點(diǎn)周邊500米范圍內(nèi)與站廳層有直接過道連接的商業(yè)空間涵蓋了高、中、低各檔次商業(yè)空間。城市公共設(shè)施用地（如：城市道路、綠地）下方歸政府相關(guān)部門管轄的商業(yè)空間一般以中低端地鐵商業(yè)街/商場(chǎng)為主，而歸屬城市開發(fā)地塊的商業(yè)空間多為私人開發(fā)商開發(fā)及運(yùn)營的中高端購物中心。（如下表）

（二）與地鐵站廳層直接連通的商業(yè)空間，其業(yè)態(tài)構(gòu)成中餐飲、超市、日用精品占比最高

鄰近地鐵站的購物中心、商場(chǎng)通過人行過道與站點(diǎn)出入口連接，對(duì)人流具有很強(qiáng)的導(dǎo)向性作用。在業(yè)態(tài)布局方面，與地鐵站廳層直接連通商業(yè)空間一般為商場(chǎng)的負(fù)一或負(fù)二層。

二、影響地鐵站域商業(yè)空間布局因素分析

（1）城市核心區(qū)功能復(fù)合多元的發(fā)展模式，是核心區(qū)地鐵站域商業(yè)空間檔次多樣化發(fā)展的主要原因。一線城市核心區(qū)作為城市主要服務(wù)型功能的集聚區(qū)，站點(diǎn)周邊地塊多為商業(yè)、商務(wù)或者混合性質(zhì)開發(fā)地塊，是城市的生產(chǎn)生活服務(wù)中心，集聚著城市大部分的知識(shí)密集型生產(chǎn)性服務(wù)產(chǎn)業(yè)/企業(yè)（如金融、法務(wù)、設(shè)計(jì)咨詢等）以及消費(fèi)密集型的生活性服務(wù)產(chǎn)業(yè)/企業(yè)（文化娛樂場(chǎng)館、購物中心等）。核心區(qū)內(nèi)聚集了從基礎(chǔ)服務(wù)人員、中產(chǎn)白領(lǐng)、高層管理&研發(fā)人員等不同層級(jí)不同收入的產(chǎn)業(yè)人群，從而形成了對(duì)商業(yè)及消費(fèi)空間不同檔次的需求。

（2）管理主體的不同，則影響著地鐵站域商業(yè)空間的環(huán)境設(shè)施及購物體驗(yàn)。從商業(yè)空間的權(quán)屬主體來看，商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)較為單一的商業(yè)空間大都位于城市公共設(shè)施用地下方與地鐵站聯(lián)系最為緊密的區(qū)域（如上海Inshop、廣州花城匯），這類空間的權(quán)屬一般歸國有，政府部門指定相關(guān)的單位（一般為國企）進(jìn)行管理。其運(yùn)營不追求純粹的經(jīng)濟(jì)效益，管理模式缺少創(chuàng)新意識(shí)，導(dǎo)致環(huán)境設(shè)施布局及購物體驗(yàn)欠佳。

（3）地鐵使用人群的活動(dòng)特征，則決定了地鐵核心區(qū)域商業(yè)空間的業(yè)態(tài)構(gòu)成及布局方式。地鐵核心區(qū)域商業(yè)空間指與地鐵站直接連通的地下商業(yè)空間。根據(jù)CTR（央視市場(chǎng)研究股份有限公司）《地鐵人群價(jià)值研究報(bào)告》調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，地鐵族以18～40歲的中產(chǎn)白領(lǐng)及服務(wù)人員為主，年收入在8～40萬之間。其搭乘地鐵出行的目的87%為上下班通勤、50%為就餐聚會(huì)/商務(wù)接待。上下班通勤：高峰期為（早7：30～9：30，晚18：00～21：00），主要目的是上下班，其特征為人流量大、集散速度快，以通過式為主，少有停留閑逛。因此連接地鐵站與辦公場(chǎng)所的商業(yè)空間多為布局餐飲、日用精品等高頻率低消費(fèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)。就餐聚會(huì)/商務(wù)接待：對(duì)普通上班族而言，中午休息時(shí)間短（1～2小時(shí)），就餐需求為快捷、方便、距離短，這類餐飲店多會(huì)選擇布局在連接地鐵站及辦公場(chǎng)所的區(qū)域。而企業(yè)聚餐或是普通商務(wù)接待，則會(huì)在晚上下班時(shí)間或是周末，時(shí)間較為充裕，更傾向選擇檔次較高的主力型餐飲店、酒吧等場(chǎng)所。這些餐飲店則會(huì)綜合考慮租金、環(huán)境、地面交通等因素，其選址往往更傾向沿街商鋪或是商場(chǎng)地面層。

三、結(jié)論與建議

（一）研究小結(jié)

誠然，借助地鐵人流的大規(guī)模往來與集散，為地鐵站域范圍內(nèi)的商業(yè)空間帶來了諸多的潛力與機(jī)會(huì)。就目前一線城市核心區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀來說呈現(xiàn)如下特征：① 地鐵站域范圍內(nèi)（500m半徑）商業(yè)空間多元化發(fā)展;② 核心范圍內(nèi)與地鐵出入口直接連通的空間，業(yè)態(tài)構(gòu)成單一（餐飲為主）、商業(yè)檔次不高;③ 運(yùn)營主體的述求及經(jīng)驗(yàn)對(duì)商業(yè)空間的布局及空間品質(zhì)有一定影響。究其原因如下：① 城市核心區(qū)功能的復(fù)合與多元化發(fā)展模式;② 地鐵使用人群快速集散的活動(dòng)特征及有限的消費(fèi)能力;③ 市場(chǎng)化及非市場(chǎng)化運(yùn)營主體的策略差異。

（二）發(fā)展建議

未來，隨著TOD開發(fā)理念深入發(fā)展，其商業(yè)空間規(guī)劃與布局也需要往更為多元及個(gè)性化。一是迎合現(xiàn)代年輕人的消費(fèi)，引入高科技、沉侵式的場(chǎng)景，如智能手機(jī)、VR游戲等高端科技密集型產(chǎn)品體驗(yàn)店;再者需要改變傳統(tǒng)國有資產(chǎn)單一的經(jīng)營模式，引入更多有市場(chǎng)敏感度的私營企業(yè)共同參與國有資產(chǎn)的運(yùn)營（如外包經(jīng)營、PPP等），提高經(jīng)營績(jī)效。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉文.基于城市視角下的地鐵站域商業(yè)綜合體研究[D].南京：東南大學(xué)，2016.