劉霞

【摘 要】隨著我國稅務(wù)系統(tǒng)的改革和升級，“金稅三期”系統(tǒng)的全面上線，稅務(wù)征管進(jìn)入了信息化、集成化的新時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)如何降低及有效控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造稅收價(jià)值和提高管理水平，成為新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的保障性因素。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅種類較多，稅務(wù)管理成為企業(yè)發(fā)展的重中之重。本文提出了新環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理存在的問題，并給出了相應(yīng)的優(yōu)化對策，為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理提供參考意見。

【關(guān)鍵詞】新環(huán)境;房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)管理

一、新環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)管理的重要性

我國市場經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，其中房地產(chǎn)企業(yè)更是快速發(fā)展，同時(shí)成為我國稅收的主要來源。房地產(chǎn)企業(yè)具有稅收金額大、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益等特點(diǎn)，在稅收問題上面臨“三多”，即涉稅種類多、涉稅風(fēng)險(xiǎn)多、稅收檢查多，稅收風(fēng)險(xiǎn)的管理至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)的順利發(fā)展，關(guān)乎到我國市場經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，新環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理關(guān)乎到整個(gè)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，同時(shí)也成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)健康運(yùn)行的必要性保障。

二、新環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理存在的問題

1.缺乏稅務(wù)管理意識及重視度。

房地產(chǎn)企業(yè)管理層及業(yè)務(wù)部門人員缺乏稅務(wù)管理意識，認(rèn)為稅務(wù)管理是稅務(wù)部門的事情，稅務(wù)管理部門未參與到具體生產(chǎn)經(jīng)營活動中，稅務(wù)管理與業(yè)務(wù)脫節(jié)，造成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。部分企業(yè)沒有建立稅務(wù)管理部門，由財(cái)務(wù)人員兼職進(jìn)行稅務(wù)管理，由于專業(yè)能力不足無法識別和處理相關(guān)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，造成企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的累積。部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為可以由第三方稅務(wù)機(jī)構(gòu)來代替稅務(wù)管理，但第三方稅務(wù)機(jī)構(gòu)未深入到企業(yè)日常經(jīng)營活動中，不了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況，無法及時(shí)有效地為企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)管理。稅收來源于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動過程，經(jīng)濟(jì)合同作為經(jīng)濟(jì)活動的載體，是稅務(wù)機(jī)關(guān)了解企業(yè)經(jīng)營活動作出征稅決定的關(guān)鍵，但企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在合同隨意簽，財(cái)務(wù)不參與的情況，財(cái)務(wù)部門只能事后計(jì)算和繳納稅款，無法及時(shí)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。

2.缺乏對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理。

首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成有效的稅務(wù)籌劃，更有甚者采取虛開發(fā)票、虛增成本費(fèi)用等高風(fēng)險(xiǎn)避稅方式，在營改增、金稅三期的大背景之下，這種高風(fēng)險(xiǎn)的避稅方式無疑成為企業(yè)隨時(shí)可能爆炸的一個(gè)定時(shí)炸彈，將給企業(yè)帶來重大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，未建立納稅風(fēng)險(xiǎn)評估模型，無法及時(shí)評估潛在稅收風(fēng)險(xiǎn)。在職能部門造成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后，往往使得財(cái)務(wù)部處理相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題措手不及，只能進(jìn)行后期補(bǔ)救，無法形成有效的稅務(wù)管理，使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，造成企業(yè)的直接經(jīng)濟(jì)損失。再者，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理制度執(zhí)行不到位，沒有形成良好的稅務(wù)管理，造成稅務(wù)管理失效。最后，沒有建立有效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理應(yīng)急預(yù)案，一旦發(fā)生稅務(wù)問題，無法進(jìn)行及時(shí)處理，不能有效降低企業(yè)損失，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

3.缺乏稅務(wù)管理的內(nèi)部控制。首先，未建立完善的稅務(wù)管理制度，稅務(wù)管理工作與企業(yè)經(jīng)營活動無法有效契合，企業(yè)稅務(wù)管理工作無法有效開展。其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅種類較多，稅務(wù)資料繁雜，部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)事項(xiàng)完成后，對稅務(wù)資料不及時(shí)備檔，造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)資料的缺失，一旦企業(yè)涉及以往稅務(wù)問題，由于資料的缺少無法提供有效憑證，造成企業(yè)直接經(jīng)濟(jì)損失。另外，房地產(chǎn)企業(yè)缺少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部審查，在日常工作開展的同時(shí)，未對公司相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，未將企業(yè)盈利水平、稅負(fù)水平與行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉對比分析，無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過“金稅三期”系統(tǒng)數(shù)據(jù)對比分析，用大數(shù)據(jù)評估企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)納稅異常企業(yè)將面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、新環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化策略

1.提升稅務(wù)管理意識及重視度。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控應(yīng)有效融入企業(yè)日常經(jīng)營活動，首先，定期對內(nèi)部人員進(jìn)行稅務(wù)知識宣導(dǎo)，提升業(yè)務(wù)部門的稅務(wù)意識，了解稅務(wù)管理的重要性，使全體員工自覺的加入到稅務(wù)管理中來。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立專門的稅務(wù)管理部門，稅務(wù)管理人員應(yīng)參與到具體的經(jīng)營活動中，主動參與具體業(yè)務(wù)，多與業(yè)務(wù)部門交流，事前進(jìn)行稅務(wù)管理，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅收風(fēng)險(xiǎn)的根源在于經(jīng)濟(jì)合同的涉稅條款，合同的稅收風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵在于事前的防范，合同一旦簽訂、履行，必然產(chǎn)生不可調(diào)整的納稅義務(wù)，稅務(wù)人員提前介入合同簽訂環(huán)節(jié)，嚴(yán)把合同關(guān)，審核合同條款，控制合同中的稅收風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)形成業(yè)、財(cái)、稅部門的緊密聯(lián)動，合同簽訂前業(yè)務(wù)部門主動與財(cái)、稅管理部門溝通，財(cái)稅部門應(yīng)及時(shí)為業(yè)務(wù)部門進(jìn)行服務(wù)、指導(dǎo)，降低稅收風(fēng)險(xiǎn)。

2.強(qiáng)化對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理。

一是加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識別，建立房地產(chǎn)企業(yè)可以利用以往已經(jīng)發(fā)生的稅務(wù)問題，針對性的找出其中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，掌握稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生原因，避免問題的再次發(fā)生。建立風(fēng)險(xiǎn)評估模型，對企業(yè)各類數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、匯總、分析，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與納稅申報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，及時(shí)識別稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)時(shí)監(jiān)管各項(xiàng)稅務(wù)問題，避免可預(yù)見的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失。二是進(jìn)行事前的合理稅務(wù)籌劃，不得過度籌劃及采用虛列成本費(fèi)用等高風(fēng)險(xiǎn)的籌劃方式，在實(shí)施具體的經(jīng)營活動之前，稅務(wù)管理部門應(yīng)提前介入，利用稅務(wù)政策對涉稅事項(xiàng)進(jìn)行提前規(guī)劃，使企業(yè)少交或延遲繳納稅款，進(jìn)行合理避稅。避免因合同條款約定不當(dāng)、納稅義務(wù)提前等情況造成企業(yè)經(jīng)營成本的增加。三是建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)剖析，并針對性的制定應(yīng)急預(yù)案，確保稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)解決，確保房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行。

3.加強(qiáng)稅務(wù)管理內(nèi)部控制。

首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)稅管理制度，加強(qiáng)會計(jì)核算規(guī)范性，保證財(cái)務(wù)資料真實(shí)合規(guī);建立完善的稅務(wù)管理制度，明確相關(guān)部門在稅務(wù)管理的權(quán)責(zé)，確保企業(yè)稅務(wù)管理的順利開展。在大數(shù)據(jù)時(shí)代及稅務(wù)“放管服”的背景下，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求各類資料由企業(yè)自行留存?zhèn)洳?，所以稅?wù)資料及時(shí)備檔十分重要，避免稅務(wù)資料的缺失及損壞，有利于未來相關(guān)稅務(wù)問題的解決，同時(shí)也能夠提供相應(yīng)稅務(wù)憑證。另一方面，加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部審查，并定期進(jìn)行內(nèi)審報(bào)告，通過審查分析及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并為稅務(wù)管理工作“排毒”，確保稅務(wù)管理工作順利開展。定期進(jìn)行稅務(wù)管理情況反饋，了解當(dāng)下稅務(wù)管理制度對房地產(chǎn)企業(yè)的利弊，增加稅務(wù)管理的靈活性，確保稅務(wù)管理的執(zhí)行效能。稅務(wù)部門定期提交稅務(wù)管理報(bào)告，分析稅務(wù)管理過程中的事項(xiàng)，從中分析優(yōu)缺點(diǎn)，不斷優(yōu)化稅務(wù)管理制度。

4.重視重點(diǎn)稅種的稅務(wù)管理。

房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多，營改增后，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅對企業(yè)的現(xiàn)金流出量產(chǎn)生較大影響。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)中稅負(fù)較重的重要稅種，稅務(wù)管理實(shí)行“預(yù)征+清算”相結(jié)合的管理模式，項(xiàng)目銷售階段按月或季度以申報(bào)收入預(yù)征土地增值稅，項(xiàng)目銷售清盤后再按照實(shí)際銷售收入所得清算應(yīng)納土地增值稅額。如果房地產(chǎn)企業(yè)未提前對項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃，可能導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)增加，比如：項(xiàng)目前期對營銷設(shè)施的規(guī)劃將導(dǎo)致不同的稅負(fù)，如果建臨時(shí)營銷設(shè)施，其建造成本在財(cái)務(wù)上應(yīng)計(jì)入營銷費(fèi)用，如果建永久的營銷設(shè)施，其成本費(fèi)用在財(cái)務(wù)上則可以計(jì)入開發(fā)費(fèi)用中。兩種方式產(chǎn)生的成本費(fèi)用都可以在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)扣除，但營銷費(fèi)用不能在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除，而開發(fā)費(fèi)用則可以扣除。再有，目前各省市對土地增值稅項(xiàng)目清算采用“兩分法”還是“三分法”均有不同的規(guī)定，而項(xiàng)目分期以及項(xiàng)目業(yè)態(tài)匹配均會對土地增值稅清算結(jié)果造成影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)在獲取項(xiàng)目后，應(yīng)對分期方案進(jìn)行認(rèn)真測算，在不影響項(xiàng)目整體規(guī)劃的情況下選擇最優(yōu)分期方案。另外，由于普通住宅增值額未超過20%免征土地增值稅，則銷售價(jià)格處于臨界點(diǎn)時(shí)多1塊錢可能導(dǎo)致企業(yè)不能享受免稅政策，所以在制定銷售價(jià)格前應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)行測算，可規(guī)避銷售價(jià)格臨界點(diǎn)增加稅收成本。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，財(cái)務(wù)應(yīng)準(zhǔn)確核算預(yù)售收入預(yù)繳土地增值稅，對已完成竣工銷售的或整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的進(jìn)行土地增值稅的清算;同時(shí)應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等開發(fā)全過程，對項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本費(fèi)用準(zhǔn)確核算，跟進(jìn)成本發(fā)票的及時(shí)取得并保證其合規(guī)性，以作為項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)計(jì)算扣除項(xiàng)目和開發(fā)費(fèi)用的基礎(chǔ)，避免因發(fā)票未及時(shí)取得或不合規(guī)等問題造成無法稅前扣除而增加企業(yè)稅收成本。

四、結(jié)語

綜上所述，新環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，稅務(wù)管理起到關(guān)鍵性作用，確保房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，創(chuàng)造稅收價(jià)值、提高管理水平、增加企業(yè)的效益，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的日常健康運(yùn)行，有效避免因稅務(wù)問題而導(dǎo)致的企業(yè)損失，使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，為我國市場經(jīng)濟(jì)保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)

[1]翁雨晴.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃研究——以YCZY公司DFXC項(xiàng)目為例[J].納稅，2019，（20）.

[2]陳華.“營改增”后北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃研究[J].商業(yè)會計(jì)，2019，（11）.

[3]李敬通.房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算與合理籌劃研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2019，（11）.

（作者單位：四川邦泰宜尚置業(yè)有限公司）