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      創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地成行業(yè)“新寵”

      2020-12-14 03:51:49方升
      中國房地產(chǎn)·市場版 2020年11期
      關(guān)鍵詞:新寵工業(yè)用地

      摘要:新型產(chǎn)業(yè)用地(MO)是指為適應(yīng)創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新人才的空間需求,用于研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、檢測、無污染生產(chǎn)等環(huán)節(jié)及其配套設(shè)施的用地。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地的推出,是解決現(xiàn)如今產(chǎn)業(yè)發(fā)展和土地供應(yīng)之間的不匹配問題,是政府順應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級和城市發(fā)展而做出的一種調(diào)整。對于后期的落實(shí)和監(jiān)督,是對政府管理能力的一種考驗(yàn)。對于有能力的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商而言,也是不容錯(cuò)失的發(fā)展機(jī)會(huì)。

      關(guān)鍵詞:創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地;工業(yè)用地;土地用途

      中圖分類號:F293

      文獻(xiàn)標(biāo)識碼:B

      文章編號:1001-9138-(2020)11-0066-68

      收稿日期:2020-10-31

      1創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用的地提出

      土地是最基本的生產(chǎn)要素,土地的利用方式、利用效率關(guān)乎著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展效率。隨著城市、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,各地為適應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地多元化的需求和城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的趨勢,都在積極改革用地政策。

      如近期廣州市印發(fā)了《廣州市新型產(chǎn)業(yè)用地(MO)準(zhǔn)入退出實(shí)施指引(試行)》,目的是為廣州各區(qū)政府(含廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì))有效規(guī)范管理新型產(chǎn)業(yè)用地(MO)的實(shí)施提供遵循,進(jìn)一步促進(jìn)工業(yè)用地節(jié)約集約利用和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。雖然新型產(chǎn)業(yè)用地并非率先在廣州提出和實(shí)踐,但是創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地卻成為業(yè)內(nèi)的新寵。

      新型產(chǎn)業(yè)用地(MO)是指為適應(yīng)創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新人才的空間需求,用于研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、檢測、無污染生產(chǎn)等環(huán)節(jié)及其配套設(shè)施的用地。

      早在2013年,深圳便出臺(tái)了《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》(2013版),其中提出“適應(yīng)深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級創(chuàng)新的趨勢,在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中增加‘新型產(chǎn)業(yè)用地(MO)和‘物流用地(WO)等類別,促進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和貿(mào)易物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展。而隨后2015年5月,國土資源部等六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》,從加大新供用地保障力度,鼓勵(lì)盤活利用現(xiàn)有用地,引導(dǎo)新興產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展,完善新興產(chǎn)業(yè)用地監(jiān)管制度等方面為新興產(chǎn)業(yè)用地的發(fā)展提出建議。除了深圳,東莞、南京、天津、杭州等地都在積極進(jìn)行嘗試。

      如杭州市按工業(yè)(創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè))用途登記創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地使用權(quán),以區(qū)別于普通工業(yè)用地;南京市根據(jù)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營屬性,采取在B類(商服用地)B29項(xiàng)(其他商務(wù)設(shè)施用地)下細(xì)分B29a用地(科研設(shè)計(jì)用地),將經(jīng)營性科研設(shè)計(jì)用地與科研事業(yè)單位用地加以區(qū)分,二是在M類(工業(yè)用地)下增加Ma(生產(chǎn)研發(fā)用地),用于生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)的發(fā)展;天津是提出M4(科技研發(fā)類用地),福州市在一類工業(yè)用地M1下沒置M1(創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地),從而區(qū)別于普通的工業(yè)用地,見表1。

      2創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地的價(jià)值及現(xiàn)實(shí)意義

      為什么各地都在積極進(jìn)行創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地的研究和探索?

      首先,傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)開發(fā)存在較多無序開發(fā)、浪費(fèi)資源的情形。某些企業(yè)買了土地,卻并沒有進(jìn)行開發(fā),始終閑置;再加上我國工業(yè)用地使用年限通常是50年,但是許多企業(yè)的生命周期并沒有那么長,企業(yè)破產(chǎn)后土地也就閑置了。重重因素的疊加加劇了園區(qū)和城市用地布局的紊亂,土地利用效率低下,導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)。

      而深圳等地又存在眾多城中村,低效的土地亟待盤活。因此,如何更高效、集約地利用土地就極其重要。并且,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài),產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級是擺在每個(gè)城市面前的問題。早期,存在眾多無主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的園區(qū),產(chǎn)業(yè)用地效益低下。如今,如何通過土地資源的合理配置,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級,提高土地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出,把低效的工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)樾屡d的產(chǎn)業(yè)集群,是關(guān)乎城市發(fā)展的重要命題。

      另外,傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū),特別是工業(yè)園區(qū)都存在重產(chǎn)業(yè)、低配套的問題,導(dǎo)致職住通勤時(shí)間長等城市病問題愈發(fā)嚴(yán)重,而隨著新世代人群對生活、工作價(jià)值觀念的轉(zhuǎn)變,實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活的融合是必然趨勢。因此,通過改變土地的用途,將單一功能的園區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合發(fā)展的產(chǎn)城融合多功能區(qū)也是未來園區(qū)發(fā)展的重要方向。

      而創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地的推出便是基于土地利用效益低下、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合,進(jìn)行城市更新提出的。對于市場準(zhǔn)入、開發(fā)強(qiáng)度、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、產(chǎn)權(quán)分割條件等都有明確的規(guī)定。

      開發(fā)強(qiáng)度是新型產(chǎn)業(yè)用地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵性問題。各城市傳統(tǒng)工業(yè)用地容積率在1.0 - 2.0之間,而新興產(chǎn)業(yè)用地容積率大多數(shù)在3.0 - 5.0之間,土地利用效率大幅提高。如廣州的新型產(chǎn)業(yè)用地的容積率在3.0 - 5.0間,配套設(shè)施比例達(dá)30%(普通工業(yè)用地為14%-15%);杭州市要求創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地的容積率原則上不低于2.0。通過提高容積率,并且提高配套設(shè)施比例,一方面可以有效解決土地利用率低下的問題;另一方面,提高產(chǎn)業(yè)配套用地比例,增加工業(yè)園區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)及教育的配套,有利于推動(dòng)產(chǎn)業(yè)同區(qū)向產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)化,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。

      為促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級,新興產(chǎn)業(yè)用地對于人駐的企業(yè)所屬行業(yè)類別、企業(yè)經(jīng)營情況、投資強(qiáng)度等指標(biāo)都有明確的要求。如此次廣州出臺(tái)的MO便具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向,明確了新型產(chǎn)業(yè)用地(MO)產(chǎn)業(yè)用房的租賃或分割受讓對象,應(yīng)為C(制造業(yè))、I(信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè))、M(科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè))行業(yè),優(yōu)先引進(jìn)廣州工業(yè)和信息化重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、檢測、無污染生產(chǎn)等環(huán)節(jié)。

      另外,各地對分割轉(zhuǎn)讓的條件都作出了明確的規(guī)定,如2018年3月,《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地(MO)管理暫行辦法》中規(guī)定符合分割轉(zhuǎn)讓條件的產(chǎn)業(yè)用房單棟建筑的套內(nèi)建筑面積不得少于2000平方米。產(chǎn)業(yè)用房可按基本單元分割,每個(gè)基本單元的套內(nèi)建筑面積不得少于300平方米。2018年7月,惠州市政府發(fā)布的《惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)新型產(chǎn)業(yè)用地(M+)管理暫行辦法(征求意見稿)》中要求施行彈性出讓政策,分為產(chǎn)權(quán)分割(允許銷售50%)和非產(chǎn)權(quán)分割兩種使用類型,產(chǎn)權(quán)分割項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)用房基本單元建筑面積不得小于300平方米。

      不同的地區(qū)根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)對工業(yè)園區(qū)的分割銷售、退出機(jī)制等進(jìn)行了限制,利于讓園區(qū)回歸產(chǎn)業(yè)的本質(zhì),避免開發(fā)商打插邊球,以發(fā)展產(chǎn)業(yè)的名義圈地發(fā)展房地產(chǎn),讓地產(chǎn)配套能真正服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

      綜上,創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地的推出,可以解決現(xiàn)今產(chǎn)業(yè)發(fā)展和土地供應(yīng)之間的不匹配問題,是政府順應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級和城市發(fā)展而做出的一種調(diào)整。對于后期的落實(shí)和監(jiān)督,實(shí)際上是對政府管理能力的一種考驗(yàn)。對于有能力的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商而言,也是不容錯(cuò)失的發(fā)展機(jī)會(huì)。

      文章來源:本又由方升研究機(jī)構(gòu)供稿。

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