一場關(guān)于恒大的輿情風(fēng)波似乎真的就過去了，開頭可謂是群情激昂，緊張萬分，結(jié)尾可謂是平淡無奇，皆大歡喜。

觀其緣由，不但與大多數(shù)人對中國房地產(chǎn)市場這次歷史性轉(zhuǎn)型的一個悲觀預(yù)期有關(guān)，而且與大多數(shù)人對于“大而不倒”的傳奇能夠在當(dāng)下中國得以延續(xù)的一個肯定預(yù)期有關(guān)。

但是，正是這兩個看似矛盾的預(yù)期，對包括恒大在內(nèi)的中同房地產(chǎn)企業(yè)和更宏觀的中國經(jīng)濟的影響，不但不會隨著“恒大輿情事件”的淡去而消失，相反，將在很長一段時間內(nèi)伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型。這就要求我們，無論是對中國房地產(chǎn)行業(yè)的觀察，還是對中國經(jīng)濟的洞察，都需要在關(guān)于這兩個“預(yù)期”的思辨上走得更遠，并大膽地做出基本的判斷。

1中國房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉潮和轉(zhuǎn)型潮已經(jīng)來臨

關(guān)于當(dāng)下和未來3-5年中國房地產(chǎn)市場的基本判斷主要有以下5點。

其一，在“房住不炒”的政治承諾和政策管控之下，房地產(chǎn)的投資邏輯將會發(fā)生深刻改變，甚至投資屬性會從根本上淡去，而且這將是一個中長周期的事情，并在全國所有城市和區(qū)域都適用。

經(jīng)過這些年房地產(chǎn)市場的快速成長，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟中依然扮演著重要角色，不但在歷史上為中國經(jīng)濟的增長和城鎮(zhèn)化的推進做出了貢獻，而且到目前為止，房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟存量中的權(quán)重和占比依然很大，再加上對產(chǎn)業(yè)上下游、穩(wěn)定就業(yè)、城市發(fā)展和金融穩(wěn)定等影響可謂巨大，這使得每一次針對房地產(chǎn)的調(diào)控都變得更加復(fù)雜。

也正是從這個角度出發(fā)，才更能深刻地理解中央提出的“房住不炒”原則的重要性，有了這一政治承諾和調(diào)控原則，才讓一系列關(guān)于房地產(chǎn)的政策設(shè)計有了基本遵循，面對不斷出現(xiàn)的行業(yè)事件，有了靈活應(yīng)對的基本準則。

其二，以房地產(chǎn)為核心支點的價值閉環(huán)構(gòu)建在中國經(jīng)濟增長中的地位和角色都在發(fā)生深刻改變，之前建好房子就意味著完成價值變現(xiàn)的時代已經(jīng)過去了。

從現(xiàn)在開始，“建好房子”只是意味著圍繞土地和房地產(chǎn)的價值變現(xiàn)才剛剛開始，在絕大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)只是完成價值閉環(huán)的物理空間承載，要想實現(xiàn)土地和房地產(chǎn)的真實投資回報，必須結(jié)合更復(fù)雜的產(chǎn)品和服務(wù)運營。為此，對土地和房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化思考、面向終端消費者的產(chǎn)品化和服務(wù)化思考成為必須。

其三，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)倒閉潮已經(jīng)來臨，并不斷向中型甚至大型房地產(chǎn)企業(yè)蔓延，個別頭部房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)大考也將來臨。

考慮到每一次產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)型期間都會出現(xiàn)標(biāo)志性企業(yè)倒閉案例，排名前十的頭部房地產(chǎn)企業(yè)的走向，無論是監(jiān)管部門還是投資機構(gòu)，以及普通公眾，都會給予更多關(guān)注。

在我看來，“大而不倒”的時代已經(jīng)過去，這不僅適用于對中國房地產(chǎn)市場的判斷，也適用于對中國經(jīng)濟的判斷——中國經(jīng)濟和中國房地產(chǎn)行業(yè)沒有也不應(yīng)該有“大而不倒”的傳奇！放棄幻想，盡快轉(zhuǎn)型升級，將是包括頭部房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的所有地產(chǎn)企業(yè)需要慎重考慮并作出務(wù)實選擇的戰(zhàn)略命題。

其四，與房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉潮同時發(fā)生的是房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型潮和升級潮。當(dāng)然，在轉(zhuǎn)型潮出現(xiàn)之前，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型問題已經(jīng)提出多年，并有很多企業(yè)進行了多種嘗試。比如，有的選擇剝離重資產(chǎn)，全面輕資產(chǎn)化，以新的運營能力重建企業(yè)的品牌形象和競爭力;有的選擇跨界文旅、康養(yǎng)、科創(chuàng)等國家鼓勵的熱門產(chǎn)業(yè)，以此為地產(chǎn)開發(fā)贏得更大的成本優(yōu)勢，為更大的轉(zhuǎn)型贏得時間和資本;有的選擇更加徹底地去地產(chǎn)化，直至最終實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，徹底擺脫對地產(chǎn)開發(fā)的依賴，等等。

不管選擇哪種轉(zhuǎn)型模式和路徑，只有那些推進“真轉(zhuǎn)型”的企業(yè)才有未來，正所謂“轉(zhuǎn)型要趁早，等待有風(fēng)險”。至于具體怎么轉(zhuǎn)，更多是技術(shù)層面的問題，需要根據(jù)企業(yè)的具體情況做出具體分析和選擇。比如，如何解決存量債務(wù)化解和新興產(chǎn)業(yè)投資之間的財務(wù)平衡問題，如何設(shè)計傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)和新興業(yè)務(wù)部門之問的組織架構(gòu)，新興產(chǎn)業(yè)是采取內(nèi)部孵化模式還是選擇外部并購模式，等等。

其五，無論是倒閉潮還是轉(zhuǎn)型潮的來臨，更多意味著房地產(chǎn)行業(yè)的一次歷史性轉(zhuǎn)型和調(diào)整，意味著對過去20多年來房地產(chǎn)市場畸形化甚至是泡沫化發(fā)展的糾偏，也是房地產(chǎn)市場面對中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的新階段需要做出的適應(yīng)性調(diào)整。并不是說中國從此再無房地產(chǎn)了、中國經(jīng)濟發(fā)展再也不需要房地產(chǎn)了，對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)的過度指責(zé)和規(guī)避，甚至是“污名化”房地產(chǎn)，都是不負責(zé)任的選擇。而且，無論是對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展而言，還是對中國經(jīng)濟的健康和高質(zhì)量發(fā)展而言，都是非理性的。

“無地產(chǎn)，不文旅”“無地產(chǎn)，不康養(yǎng)”“無地產(chǎn)，不科創(chuàng)”“無地產(chǎn)，不小鎮(zhèn)”“無地產(chǎn)，不轉(zhuǎn)型”等，房地產(chǎn)開發(fā)依然無處不在，依然不可或缺，只是地產(chǎn)開發(fā)的底層邏輯發(fā)生了改變，基于地產(chǎn)的價值變現(xiàn)模式發(fā)生了改變。

2為什么說“大而不倒”的時代已經(jīng)過去

在這次“恒大輿情事件”中，公眾關(guān)注和討論的另一個焦點是“大而不倒”的問題。

對于中國的房地產(chǎn)調(diào)控而言，難點之一是大型房企的平穩(wěn)發(fā)展問題——隨著房地產(chǎn)市場的快速成長，房地產(chǎn)企業(yè)成了中國企業(yè)500強和100強中的?？停踔猎谌蚱髽I(yè)排行榜中，中國房地產(chǎn)企業(yè)也可謂是一道風(fēng)景，與此同時，地產(chǎn)富豪也成了中國富豪排行榜中的?？?。“船大難掉頭”。在此背景下，很多人更愿意相信，當(dāng)這些企業(yè)大到客觀上對金融機構(gòu)、襯=會就業(yè)甚至國民經(jīng)濟構(gòu)成“綁架效應(yīng)”的時候，也就是這些企業(yè)最安全的時候。

但無論是對于中國的房地產(chǎn)調(diào)控，還是對于中國經(jīng)濟新一輪的轉(zhuǎn)型而言，“大而不倒”的時代都已經(jīng)過去，而且“大而能倒”還將是評估中國經(jīng)濟市場化改革的深度和健康發(fā)展程度的試金石之一。

對頭部房地產(chǎn)企業(yè)未來走向的觀察和評估，“大而不倒”不應(yīng)該成為分析框架之一，對企業(yè)來講，更不應(yīng)該試圖以此邏輯尋求來自政府的非市場化幫扶。否則，將會對整個行業(yè)和國民經(jīng)濟形成巨大而長期的傷害，并最終傷及企業(yè)自身。

更重要的是，隨著互聯(lián)網(wǎng)、大交通、平臺型企業(yè)的發(fā)展，以及全球金融體系的完善，個人、企業(yè)、機構(gòu)和國家的資源配置效率和能力獲得了前所未有的提升。一家企業(yè)從誕生到10億、50億、100億、500億甚至1000億規(guī)模，所用的時間變得越來越短，從一個新技術(shù)出現(xiàn)到基于該技術(shù)形成具體的產(chǎn)品和服務(wù)，再到成就一個新興的產(chǎn)業(yè)，所用的時間也在變得越來越短。對任何行業(yè)和任何地區(qū)的經(jīng)濟而言，出現(xiàn)大規(guī)模劇烈地顛覆和重塑事件將成為常態(tài)。

在此背景下，無論是對一個行業(yè)，還是對一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和一個國家的經(jīng)濟發(fā)展而言，都應(yīng)該拿出更多的勇氣、精力和資源投入到新興的甚至是未知的領(lǐng)域，只有這樣，才能夠從根本上對沖存量產(chǎn)業(yè)和財富隨時可能出現(xiàn)的被顛覆的風(fēng)險，才能夠真正決勝于未來的發(fā)展和競爭。

作者簡介：葉一劍，方塘智庫創(chuàng)始人。