文/畢雷（北京建工恒興置業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司）

一、現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)常見的風(fēng)險(xiǎn)

（一）財(cái)務(wù)管理方面

根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，多數(shù)企業(yè)以子公司、項(xiàng)目部為核算單位，各公司、各項(xiàng)目部獨(dú)立收支，靈活性、自主性較大，公司監(jiān)督、控制環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)漏洞。容易出現(xiàn)以下問題：一是不相容崗位職責(zé)未分離，財(cái)務(wù)人員收費(fèi)、記賬未分離，印章保管、重要票據(jù)保管未分離；二是收費(fèi)崗位缺乏監(jiān)督，監(jiān)守自盜；三是收費(fèi)崗位日記賬不清，定期不進(jìn)行盤點(diǎn)，出現(xiàn)大額盤盈、盤虧；四是報(bào)銷審批不嚴(yán)格，手續(xù)不完善。

（二）物資采購方面

在固定資產(chǎn)、消耗物料等方面，容易出現(xiàn)以下問題：一是物資申購時(shí)，審批流程不嚴(yán)格，申購無比價(jià)、申請(qǐng)單填寫內(nèi)容不清、審批流程不嚴(yán)謹(jǐn)；二是合同簽訂時(shí)，對(duì)重要合同條款約定不明[1]，對(duì)付款、發(fā)票、運(yùn)費(fèi)、違約責(zé)任等事項(xiàng)，沒有明確約定；三是合同執(zhí)行時(shí)，未嚴(yán)格按照合同內(nèi)容履約；四是物資驗(yàn)收入庫環(huán)節(jié)不嚴(yán)謹(jǐn)，沒有清點(diǎn)物資數(shù)量、核驗(yàn)質(zhì)量，做好出入庫記錄，定期盤點(diǎn)，造成物資短缺。

（三）大中修管理方面

物業(yè)管理企業(yè)作為寫字樓、住宅小區(qū)的日常服務(wù)、管理、維護(hù)方，有義務(wù)對(duì)相關(guān)設(shè)備設(shè)施定期進(jìn)行檢修、維護(hù)，如電梯、水箱、外立面等樓梯硬件設(shè)備設(shè)施，需動(dòng)用公共維修基金，進(jìn)行大中修維修改造。在這一過程中，容易出現(xiàn)以下問題：一是工程項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，資質(zhì)審核不嚴(yán)、招標(biāo)程序不規(guī)范、招標(biāo)舞弊；二是工程維修過程中，臨時(shí)性増項(xiàng)變更手續(xù)不嚴(yán)格；三是工程未按合同要求進(jìn)度履約；四是工程竣工驗(yàn)收程序不嚴(yán)格，存在后續(xù)維保問題。

二、提升物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作實(shí)效性的策略

（一）重視思想政治工作，強(qiáng)調(diào)工作隊(duì)伍建設(shè)

內(nèi)部審計(jì)人員牢固樹立“四個(gè)意識(shí)”、堅(jiān)定“四個(gè)自信”、做到“兩個(gè)維護(hù)”[2]。把政治貫穿到內(nèi)部審計(jì)工作全過程，要自覺提升政治能力、專業(yè)能力，要勇于擔(dān)當(dāng)責(zé)任，出實(shí)招、求實(shí)效。

（二）重視風(fēng)險(xiǎn)管理工作，強(qiáng)調(diào)企業(yè)制度建設(shè)

風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制工作是提升企業(yè)建設(shè)水平的重要內(nèi)容，而內(nèi)部審計(jì)部門的存在可以從一定程度上提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制工作水平。為進(jìn)一步提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制工作水平，內(nèi)部審計(jì)工作人員可以從企業(yè)制度建設(shè)的角度進(jìn)行思考，通過強(qiáng)調(diào)企業(yè)制度的完善化建設(shè)，引導(dǎo)更多的人參與到企業(yè)管理工作中。為此，物業(yè)管理企業(yè)可以嘗試從預(yù)防的角度出發(fā)，建立同級(jí)以及不同級(jí)工作互查制度，要求各層級(jí)工作人員從實(shí)際工作中入手，定期對(duì)企業(yè)各部分工作進(jìn)行審視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)工作中存在的問題，并采取有效對(duì)策。

（三）重視工作能力提升，強(qiáng)調(diào)員工素養(yǎng)建設(shè)

相較于其他行業(yè)而言，物業(yè)管理人員的薪資水平并不高，無法將更多高素質(zhì)人才引入到行業(yè)中，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)建設(shè)水平的提升。在這種發(fā)展背景下，要想借助內(nèi)部審計(jì)工作提升物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展水平存在一定的困難。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須重視提升內(nèi)部工作人員的工作能力，全面提升員工的職業(yè)素養(yǎng)，以滿足物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際發(fā)展的需求。如物業(yè)管理企業(yè)可以嘗試構(gòu)建新老員工搭伙的工作機(jī)制，讓老員工幫助新員工在成長和發(fā)展的同時(shí)，借助新員工的新思想，讓老員工不斷進(jìn)行先進(jìn)工作理念、思想、技術(shù)、方法等的學(xué)習(xí)，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)整體建設(shè)水平的提升。

（四）重視審計(jì)工作開展，強(qiáng)調(diào)多維防范建設(shè)

內(nèi)部審計(jì)工作的開展對(duì)物業(yè)管理企業(yè)自身建設(shè)水平的提升具有不可忽視的影響，但前提是內(nèi)部審計(jì)部門的各項(xiàng)工作可以順利、有效地落實(shí)，這樣才能最大程度地發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)部門的價(jià)值[3]。因此，在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門開展工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)建多維度的工作防范機(jī)制。比如，內(nèi)部審計(jì)部門在日常工作中，可以從風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向型內(nèi)部控制審計(jì)工作模式的角度進(jìn)行思考。針對(duì)各項(xiàng)管理風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建事前、事中、事后等三個(gè)階段的審計(jì)工作機(jī)制，從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的全過程入手，讓內(nèi)部審計(jì)工作從傳統(tǒng)的查錯(cuò)糾弊及財(cái)務(wù)審計(jì)等工作內(nèi)容中擺脫出來，構(gòu)建起具有管理、監(jiān)督、治理、服務(wù)等多重功能的審計(jì)部門，全面提升自身的服務(wù)能力。

（五）重視審計(jì)結(jié)果運(yùn)用，強(qiáng)調(diào)問題整治建設(shè)

在審計(jì)年度工作計(jì)劃中列明審計(jì)整改任務(wù)。同時(shí)，壓實(shí)整改責(zé)任，加強(qiáng)整改管理、監(jiān)督和檢查，嚴(yán)肅整改問責(zé)、追責(zé)等工作,對(duì)審計(jì)發(fā)現(xiàn)的重大違紀(jì)違法及企業(yè)損失問題，要依法依規(guī)追究責(zé)任[4]。典型案件要舉一反三，防患于未然，切實(shí)起到風(fēng)險(xiǎn)警示教育。

三、結(jié)語

基于內(nèi)部審計(jì)工作對(duì)物業(yè)管理企業(yè)建設(shè)和發(fā)展的重要性，物業(yè)管理企業(yè)需要將內(nèi)部審計(jì)工作的有效開展重視起來，充分掌握當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作開展中存在的問題，并有針對(duì)性地采取對(duì)策，強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)部門的工作能力，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)建設(shè)水平的提升。