老舊住宅小區(qū)消防安全現(xiàn)狀分析及應對措施

楊 帆 （安徽省安慶市消防救援支隊，安徽 安慶 246000）

1 引言

自上世紀90年代以來，我國社會經濟高速發(fā)展，城鎮(zhèn)化率在30多年的時間內，從90年代的約30%提升至目前的60.6%，部分發(fā)達省市已突破70%。伴隨著城鎮(zhèn)化率的提升，大量住宅小區(qū)建成并投入使用，由于特定的歷史條件以及當時消防法律、法規(guī)、規(guī)范不完善等原因，在上世紀90年代建成的住宅小區(qū)，存在建設標準不高、消防設施配備不全、消防車道不通、防火間距不足、長效管理機制缺失等一系列問題。老舊住宅小區(qū)已成為城市火災的高風險區(qū)，且易發(fā)生小火亡人的情況。本文結合實際工作經驗，對老舊住宅小區(qū)的消防安全現(xiàn)狀進行分析并提出改進措施。

2 老舊住宅小區(qū)的特征

對于老舊住宅小區(qū)的界定，目前學界無統(tǒng)一標準，根據對已有研究和調研情況看，老舊小區(qū)的建成時間一般在20年以上，且具有以下特征。

2.1 建設標準低

在上世紀90年代，相關的建設工程法律、法規(guī)和標準尚不完善，《中華人民共和國消防法》于1998年9月1日才正式施行，之前的建筑無需進行消防審批，且當時的《建筑設計防火規(guī)范》內容較少，要求不高，導致當時建成的很多住宅建筑建設標準低，存在先天性火災隱患。

2.2 規(guī)劃結構開放

大部分老舊小區(qū)均是開放式結構，與周邊沒有明顯的分隔物或分隔界限，未形成封閉式管理，小區(qū)單元樓直接與市政道路相連，社會人員和車輛可以直接進入小區(qū)，導致小區(qū)內部環(huán)境復雜，物業(yè)難以進行統(tǒng)一管理。

2.3 產權多樣化

部分老舊小區(qū)是由政府部門或企事業(yè)單位開發(fā)建設并分配給單位職工居住，在城鎮(zhèn)住房制度改革期間，有的賣給職工，成為房改房，有的產權仍屬于單位所有，但這些單位又已經合并或解散了，還有些房屋甚至沒有任何手續(xù)，屬于違章建筑。產權的混亂導致小區(qū)物業(yè)費難以收取，無法聘請專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進行管理。

3 老舊小區(qū)存在的主要火災隱患

3.1 建筑耐火等級低、防火間距不足

當前的老舊小區(qū)已有20多年的建成時間，建筑的墻體、梁柱、樓板等承重構件以及防火分隔措施均采用老建筑標準建造，與近十年的新建小區(qū)有明顯差異，并且由于內部裝修改造、地質沉降等因素，承重構件在火災的高溫條件下，易迅速失去支撐力造成垮塌。還有的建筑為人字頂結構，整個建筑在悶頂內無任何防火分隔措施，一旦發(fā)生火災，煙氣在悶頂內迅速蔓延至整棟建筑。還有的建筑防火間距偏小，一棟建筑發(fā)生火災后由于熱輻射的作用，迅速蔓延至其他建筑，造成“火燒連營”的現(xiàn)象。

3.2 消防設施不足或損壞嚴重，整改資金缺乏

大部分老舊小區(qū)，單元樓內未設置任何消防設施或者消防設施損壞嚴重。一是公共空間內未配置干粉滅火器；二是室內消火栓損壞嚴重，有的水帶、水槍丟失缺配，有的室內消火栓管網銹蝕或無水；三是封閉樓梯間內防火門損壞或被拆除，無法起到隔火阻煙的作用；四是部分入戶防火門被戶主擅自拆除更換為更加美觀的普通防盜門；五是疏散樓梯間內缺少消防應急照明；六是部分設置有自動消防設施的小區(qū)，因經費問題導致長期未得到有效維保而癱瘓。

3.3 消防車道被占用

老舊小區(qū)在建設初期，我國私家車保有量很低，所以沒有考慮私家車停車問題，沒有配套建設停車庫或停車場，即使有配套建設的，車位配比也遠遠滿足不了現(xiàn)在的停車要求，導致大量私家車停放在小區(qū)消防車道或消防撲救面上，嚴重影響火災狀況下消防車輛的通行。

3.4 樓梯間內電動自行車違規(guī)停放

近年來，電動自行車成為居民出行的主要方式之一，由于大部分老舊小區(qū)未設置電動自行車集中停放點，導致大量電動自行車停放在一層的樓梯間內或樓梯間入口處，并在此進行充電。電動自行車在停放過程中一旦發(fā)生火災，產生的有毒煙氣迅速從一層通過樓梯間蔓延至頂層，居民無法通過樓梯進行疏散逃生。

3.5 底層住宅使用性質改變

由于部分老舊小區(qū)沒有封閉管理，單元樓直接與市政道路相鄰或連通，部分位于道路旁的底層住宅建筑被改建成小店鋪或小餐飲場所，用火用電增多、火災負荷增大，導致火災發(fā)生幾率增加，且發(fā)生火災后，易蔓延至其他樓層。

3.6 電氣線路老化嚴重

老舊小區(qū)普遍存在電氣線路老化現(xiàn)象，戶外電線敷設于房屋修建時，有些甚至還未進行增容，而戶內電線也因裝修年限較久，老化嚴重，難以滿足當今各式各樣大功率電器對電力的需求，極易發(fā)生故障引發(fā)火災。根據近年來我市數(shù)據統(tǒng)計，老舊小區(qū)每年發(fā)生電氣火災事故的起數(shù)是新小區(qū)電氣火災事故數(shù)量的5倍以上。

3.7 居民消防安全意識差

老舊小區(qū)的居民多以老年人和低收入人群為主，從調研情況看，此類人群消防安全意識較為薄弱，缺乏必要的安全用火用電常識和基本火災疏散逃生知識，對于常見的火災隱患視而不見，給老舊小區(qū)火災的預防、火災應急救援、火災處置帶來了巨大的挑戰(zhàn)，增大了老舊小區(qū)消防安全的脆弱性。

3.8 消防安全管理缺失

如前文所述，部分老舊小區(qū)由于產權不明晰、物業(yè)管理費難以收繳等各種原因，無法聘請專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)進行管理，只能依托街道和社居委，通過成立服務站、業(yè)主自治組織等機構對小區(qū)進行管理和服務，而這類管理服務僅限于清潔、門衛(wèi)等最基本的功能，小區(qū)的消防安全無人管理，導致火災隱患突出、致災因素增多。

4 加強老舊小區(qū)消防安全的應對措施

4.1 理順權責關系，落實管理責任

在開展老舊小區(qū)消防治理工作中，政府要發(fā)揮主導作用，解決老舊小區(qū)治理過程中的重點難點問題，理順老舊小區(qū)產權混亂、脫管缺管等一系列歷史遺留問題，在理順權責關系的基礎上，明確物業(yè)管理責任方，督促建立完善物業(yè)長效管理機制，實現(xiàn)老舊小區(qū)的物業(yè)管理正規(guī)化，確立小區(qū)消防管理工作的主體責任方。

4.2 拓寬籌資渠道，解決維保資金

很多老舊小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)向居民收取的物業(yè)費用于正常的物業(yè)管理費用都已經很緊張，很難再支出一筆大額資金用于修復或更換小區(qū)內年久失修的消防設施，這也導致很多物業(yè)服務企業(yè)不敢接手老舊小區(qū)的物業(yè)管理工作。一方面，當?shù)卣畱斀Y合老舊小區(qū)改造工程，加大財政扶持力度，撥付政府專項資金或使用房屋維修基金，修復、更換和增設小區(qū)內的消防設施。另一方面，出臺一系列優(yōu)惠政策，例如減免進駐老舊小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的稅收，對部分困難群眾難以繳納的物業(yè)管理費用進行補貼，降低進駐企業(yè)的經營風險，提高進駐企業(yè)的積極性，鼓勵具備一定實力的物業(yè)服務企業(yè)接管老舊小區(qū)。

4.3 加強監(jiān)督管理，打通生命通道

除消防設施損壞的問題外，消防車道停放機動車和疏散樓梯間停放電動自行車已成為老舊小區(qū)突出的火災隱患，消防救援部門要聯(lián)合當?shù)亟痪⒊鞘泄芾淼认嚓P職能部門聯(lián)合開展專項行動，通過在小區(qū)道路上劃設消防車通道標志標線，標識禁停區(qū)域，設置電動自行車集中停放、充電區(qū)，有效解決占用消防車道、堵塞疏散通道的問題，打通滅火救援和人員疏散的生命通道。

4.4 建立微型站點，撲救初期火災

實踐證明，依托物業(yè)管理企業(yè)的保安和居民志愿者建立的微型消防站，具備距離近、情況熟、機動靈活的優(yōu)勢，是專業(yè)消防救援隊伍的重要補充，是撲救初期小火的關鍵力量。在建有微型消防站的社區(qū)，很多初期火災在消防專業(yè)力量未到場之前，就已經由微型消防站的隊員撲滅，降低了小火亡人的風險。消防救援部門要指導小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)因地制宜，組建微型消防站，按照《微型消防站建設標準》配置完善相關滅火救援的器材設施，培訓微型消防戰(zhàn)隊員的滅火救援能力，全面提升老舊小區(qū)抗御火災風險的能力。

4.5 開展消防宣傳，提升消防意識

針對老舊小區(qū)居民消防安全意識普遍不強的問題，消防救援部門、轄區(qū)公安派出所、當?shù)厣鐓^(qū)、物業(yè)管理服務單位要聯(lián)合行動、各負其責，結合網格化管理工作，加強對小區(qū)居民的消防宣傳，采取制作消防宣傳專欄、發(fā)放宣傳手冊、播放宣傳視頻、舉辦消防演練等多種形式，全面普及日常生活中的防火、滅火常識，提升小區(qū)居民初期火災撲救和疏散逃生能力。

5 結語

對老舊小區(qū)的消防安全管理是一項綜合性的系統(tǒng)工程，需要當?shù)卣拖嚓P部門長期投入時間、精力和資金，涉及到群眾觀念的轉變和管理體制、方法的創(chuàng)新，要求在推進老舊小區(qū)消防安全管理工作中，構建“政府統(tǒng)一領導、部門依法監(jiān)管、企業(yè)全面負責、群眾積極參與”的工作格局，才能真正意義上提升老舊小區(qū)的消防安全指數(shù)，確保和諧城市建設的順利進行。