調(diào)控政策下的房地產(chǎn)企業(yè)財務預警研究

杜瑩

【摘 要】由于中國經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，但房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了大量的金融風險，繼而影響企業(yè)的發(fā)展。根據(jù)中國的監(jiān)管政策，過熱的房地產(chǎn)價格已經(jīng)逐步抑制，但房地產(chǎn)開發(fā)有限，很多房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著金融風險。本文根據(jù)房地產(chǎn)公司情況分析了財務預警調(diào)控政策，并采取行動來解決這些問題。

【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策；房地產(chǎn)企業(yè)；財務預警

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，從而帶來許多金融風險，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而，最近的房地產(chǎn)過熱的開發(fā)，對于當下社會發(fā)展帶來了負面影響，有關(guān)部門一定要對房地產(chǎn)行業(yè)進行有效的調(diào)控政策。因此，為保障房地產(chǎn)公司的資金安全，預警必須采取積極的政策，防止發(fā)生金融風險。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控政策下的發(fā)展和意義

房地產(chǎn)公司的監(jiān)管政策，對我們的日常生活影響很大。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也存在很多問題。房地產(chǎn)公司有許多金融隱患，首要原因是，房地產(chǎn)企業(yè)一定要在發(fā)展的早期階段，如征地和拆遷補償，建筑安裝工程費投入巨資。房地產(chǎn)作為一個整體呈周期性發(fā)展的行業(yè)。其金融發(fā)展情況與國民經(jīng)濟的進步密切相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對人們的社會生活會帶來巨大的改變。根據(jù)各類政策的調(diào)控，稅收情況，金融發(fā)展以及城市的規(guī)劃情況，都會對會房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展帶來影響。目前的調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)非常容易出現(xiàn)金融風險。企業(yè)需要根據(jù)實際情況提出解決這類問題的措施。

二、房地產(chǎn)風險預警的意義

（一）房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟地位

房地產(chǎn)行業(yè)，作為我國經(jīng)濟的中流砥柱，對國民整體經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展具有重要的意義。許多與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，例如：銀行，建筑，鋼鐵，化工，木材加工，建材，玻璃，水泥，電力和塑料制品。假如房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴重的金融風險，那么會給所有與其相關(guān)的行業(yè)帶來威脅，導致整個社會經(jīng)濟的發(fā)展停滯。

（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展會受到多方面風險因素的影響

內(nèi)部包括：項目風險，投資風險，預算管理風險以及成本管理風險，項目質(zhì)量風險，施工安全風險，債務和資金鏈中斷風險等等。以此同時，房地產(chǎn)行業(yè)更容易被政府機構(gòu)所影響。如房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等等。

（三 ）降低企業(yè)成本，提高企業(yè)競爭力，保護關(guān)系人的利益

房地產(chǎn)企業(yè)通過在日常工作中。采用的財務分析以及風險預警，以降低運營成本和各種支付危機，從而能夠很好地控制資金。不但能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展以及國家經(jīng)濟的整體進步，也是為了更好的保護債權(quán)人，投資者，客戶的相關(guān)利益，增強企業(yè)的格斗力。

三、調(diào)控政策下引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險隱患的原因

在監(jiān)管政策下，房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險主要有兩方面：內(nèi)部和外部。內(nèi)部原因主要在于房地產(chǎn)的財務管理系統(tǒng)，公司結(jié)構(gòu)，發(fā)展，業(yè)務戰(zhàn)略以及財務人員的能力與素質(zhì)。外部原因在于整體金融市場，土地、稅收的政策，國家宏觀調(diào)控等，但無論是哪種原因，都會直接給房地產(chǎn)企業(yè)帶來金融風險。并且在當前的政策下，其金融風險極有可能是源于政策，從而帶來資產(chǎn)負債率的增加，或是融資風險、投資回報的風險、利率風險等。

四、房地產(chǎn)公司財務預警措施

為了做好當代調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)財務的預警工作，必須要從多方面進行控制：

（一） 進一步完善融資方案

融資是整個公司發(fā)展過程中的主要問題。為了籌集資金，公司已經(jīng)積累了不少的債務。而且融資可能會降低資金的收益，從而導致虧損。為了盡可能的確保融資過程的順利的發(fā)展，必須要有一個科學合理的融資財務規(guī)劃，以有效的應對融資所帶來的高概率風險。

資金使用和需求計劃的擬定，必須根據(jù)房地產(chǎn)公司自身情況而定，同時，要保障在制定計劃的過程中，不會出現(xiàn)各種閑置資金。在融資決策中應盡可能考慮債務融資和股權(quán)融資等因素，以確保融資決策盡可能有效。資金投入必須嚴格控制資金，關(guān)注其資金的流動，以防資金流失。同時，降低公司債務比率可以最大程度地降低再融資風險。這將有助于房地產(chǎn)公司的發(fā)展，在將來再次進行融資的工作。

房地產(chǎn)公司還可以發(fā)展為多種金融渠道，例如使用債券融資。這不僅使房地產(chǎn)能夠方便地完成金融業(yè)務，而且在某種程度上吸引了其他公司。房地產(chǎn)公司融資還可以使房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)有所改善并防止財務風險。

（二） 加強預防決策風險

房地產(chǎn)公司具有規(guī)模大、和資金占用大的特征，所以，房地產(chǎn)公司相比于其他行業(yè)，決策更有難度。并且，其決策與公司未來的發(fā)展有著直接關(guān)系，甚至影響公司的存亡。因此，房地產(chǎn)公司在決策過程中應注意風險的發(fā)生。在做出決定之前要充分調(diào)查區(qū)位環(huán)境，預測和調(diào)查與人們的日常生活有關(guān)的各種因素，例如未來的發(fā)展和教育，醫(yī)療保健、交通、項目區(qū)域和周圍環(huán)境的運輸以及各種各類型因素，認真考慮各種因素，使項目對人們的生活帶來方便。同時，還需要將房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)和類型與消費者的需求相結(jié)合，并將其與市場整合，以進行有針對性的投資。為了減少稅率變動風險的影響，必須盡快了解當?shù)氐亩愂照?。投資時，選擇組合投資，以分散風險。將房地產(chǎn)公司的財務風險降至最低。在做出投資決定之前，為參考圖表發(fā)布詳細的可行性研究計劃。

（三） 房地產(chǎn)行業(yè)合理制定發(fā)展規(guī)劃

在監(jiān)管政策的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)公司存有潛在的金融風險，對其發(fā)展帶來很多阻礙。因此，需要制定一系列發(fā)展計劃。讓企業(yè)擁有一定的財務風險應對力。例如：公司面對通貨膨脹或者利率變動等風險的時候可以有效應對。

在規(guī)劃房地產(chǎn)公司時，第一步是改進銷售計劃，這可以有效防止投資回收帶來的風險。銷售鏈接在房地產(chǎn)公司中非常重要，企業(yè)利潤的提高與銷售環(huán)節(jié)密切相關(guān)。必須要建立起更高質(zhì)量的銷售團隊，提高廣告和宣傳的有效性，并根據(jù)市場環(huán)境的變化及時調(diào)整銷售策略和銷售價格。不同階段的銷售策略和銷售價格不同。另外，如何安排高效的銷售開盤節(jié)奏，都是銷售方案中應該考量的。

在房地產(chǎn)公司制定發(fā)展計劃的過程中，完備的應收賬款制度非常重要，是企業(yè)流動資金的安全保障，如何安排專人催收在途資金、如何把控銀行個貸按揭的放款時間、如何保障資金快速回籠，都是這一部分需要考慮的。

房地產(chǎn)公司在制定發(fā)展計劃時，要重視人力資源管理的發(fā)展與考核，防止人才的流失，人才是企業(yè)的重要脈絡，是發(fā)展的根基，對公司的未來競爭有重要作用。

（四）增強過程管控

有必要在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中加強財務管理和控制，參與項目銷售定價方案，分析動態(tài)成本，討論住房交付方案，敦促小業(yè)主申請生產(chǎn)證書以減輕公司分階段的擔保責任等，并實時了解企業(yè)的項目運營狀況，發(fā)現(xiàn)問題、提出問題、解決問題，動態(tài)掌握項目收入，成本和利潤狀況，并及時向企業(yè)提供反饋，以從財務角度詮釋公司的運營。

（五）建設(shè)財務風險預警管理系統(tǒng)

預警管理系統(tǒng)是根據(jù)研究對象的特點，收集相關(guān)的資料信息，監(jiān)控風險因素的變動趨勢，向決策層發(fā)出預警信號并提前采取預控對策的系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)的預警管理系統(tǒng)可以整理企業(yè)財務的報表數(shù)據(jù)，對其異常的財務指標跟蹤標記，進而構(gòu)建出數(shù)據(jù)模型，科學預警公司潛在的金融風險。但與國外相比，我國房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)財務風險預警管理系統(tǒng)的時間相對較晚，同時還缺乏許多的經(jīng)驗，企業(yè)管理者在建立預警系統(tǒng)時，可以借鑒其他國家在這方面的先進經(jīng)驗，以此讓房地產(chǎn)企業(yè)更好地建立預警的系統(tǒng)。

四、結(jié)語

綜上所述，在目前的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務風險還有很多。為有效的避免財務風險，穩(wěn)定企業(yè)的長期發(fā)展，制定財務預警計劃，并加強財務預警管理能夠大力提升財務安全。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控政策下的狀況，及財務風險出現(xiàn)的問題，提出相對的解決辦法，愿在未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的財務預警中起到參考作用。能夠促進房地產(chǎn)公司的發(fā)展，并在未來人們的社會生活中發(fā)揮積極作用。

（江蘇建邦置業(yè)有限公司，江蘇 無錫214200）

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