上海房地產企業(yè)融資結構理論與現(xiàn)狀分析

王玥琪

【摘 要】資金和人力資源對于房地產企業(yè)來說是必不可少的，上海作為全國最大的金融中心之一，近幾年房地產企業(yè)的發(fā)展處于遙遙領先的地位。本文主要研究了上海房地產企業(yè)的發(fā)展情況，比較具有鮮明的特征。發(fā)現(xiàn)上海房地產企業(yè)的負債水平存在一定的差異；融資方式以債務融資為主，然后是內部融資，最后為股權融資；企業(yè)短期償債壓力比較低，負債結構比較穩(wěn)健。

【關鍵詞】上海房地產企業(yè)；融資結構；負債水平

資金和人力資源對于房地產企業(yè)來說是必不可少的，想要進入房地產企業(yè)必須要具備充足的資源。上海作為全國最大的金融中心之一，近幾年房地產企業(yè)的發(fā)展處于遙遙領先的地位。因此本文主要研究上海地區(qū)的房地產企業(yè)的發(fā)展情況，比較具有鮮明的特征。

如今，房地產企業(yè)若想戰(zhàn)勝競爭對手，必須要擁有一定水平的融資能力。融資方式單一，或者融資結構不適當均可能阻礙房地產企業(yè)的發(fā)展。本文從企業(yè)的年度財務報表出發(fā)，分析了上海房地產企業(yè)的融資結構的特征及變化趨勢。無論對于董事會還是投資者，均需要重點關注企業(yè)的融資結構。本文首先基于現(xiàn)有的融資結構理論以及我國對于企業(yè)融資結構的研究情況，重點分析了上海房地產企業(yè)的融資特點：包括負債水平、融資方式及負債結構。在對上海房地產企業(yè)的融資特征有了初步了解之后，進一步對如何優(yōu)化上海房地產企業(yè)融資結構給予建議。

一、理論分析

（一）融資結構的概念

融資結構反映了公司所有者權益與短期債務、長期債務的大小關系，體現(xiàn)了企業(yè)不同的資金渠道。融資結構與資本結構不同：資本結構僅僅反映所有者權益與非流動債務的比例，不包含流動債務。融資結構包括資本結構和負債結構，不是一種狹義的資本結構。資產負債表中，除了左邊的資產，其他所有項目均包含在其中。但是，資本結構通常也可以判斷出融資結構的優(yōu)劣。

企業(yè)做出不同的融資決策，比如內部融資、債務融資、股權融資，便會構成不一樣的融資結構。從無稅MM理論到有稅MM理論再到權衡理論，融資結構對于管理者來說越來越重要。調查發(fā)現(xiàn)，國內外學者對于融資結構的研究目前主要集中在融資渠道、融資結構理論和最優(yōu)融資結構三個方面。企業(yè)想要實現(xiàn)利益最大化，降低加權平均資本成本，必須要選擇適合自身的融資結構。

（二）融資結構理論研究

企業(yè)融資的研究起始于MM理論，包括“無稅MM”和“有稅MM”理論。其中“無稅MM理論”不考慮所得稅，認為負債比例越大，公司權益資本越大，負債水平不會對加權平均資本成本和企業(yè)價值產生影響。而“有稅MM理論”考慮了所得稅，所以利息抵稅會對企業(yè)價值產生影響。

但是MM理論是在一系列完美假設下形成的，是不符合現(xiàn)實情況的。隨著這些假設條件不斷放寬，產生了權衡理論、代理理論及優(yōu)序融資理論。權衡理論權衡了利息抵稅效應與財務困境，負債比例逐漸上升，企業(yè)價值會先升高后下降，因此可以得出最佳融資結構點。代理理論在權衡理論的基礎上考慮了過度投資與投資不足問題，增加了債務的代理成本與債務的代理收益兩個變量。優(yōu)序融資理論考慮了信息不對稱與逆向選擇對融資順序產生的作用，認為最優(yōu)的融資順序應該是：先內部融資，后外部融資；先債務融資，后股權融資。

二、上海房地產企業(yè)融資結構現(xiàn)狀

（一）上海房地產企業(yè)負債水平

表1是對選取出的21家上海房地產企業(yè)2014年至2018年的負債水平代理變量資產負債率的統(tǒng)計分析。由上海房地產企業(yè)2014至2018年的資產負債率分析看出，這些企業(yè)近五年資產負債率平均數(shù)為61.40%。有三分之一的企業(yè)資產負債率集中在60%至70%區(qū)間內，負債水平達到較高水平；6個企業(yè)的資產負債率超過70%，其中的2個企業(yè)的資產負債率超過80%。而縱觀全部企業(yè)，這21家房地產企業(yè)資產負債率主要處于50%至80%。因此上海房地產企業(yè)的負債水平還是存在一定的差異。

（二）上海房地產企業(yè)融資方式

對于公司來說，融資方式包括內部和外部融資，另外外部融資包括股權和債務融資。內部融資來源于企業(yè)業(yè)務活動中的累積資金，本文用留存收益與固定資產折舊之和表示。另外，債務融資用年末總負債表示，股權融資通過股本與資本公積的和表示。

表2為上海房地產企業(yè)2014至2018年融資結構分布情況。近五年來看，債務融資所占比重呈明顯優(yōu)勢，平均值高達84.05%；而內部融資占比8.76%，股權融資占比7.19%。并且從總體上看，內部融資比例有逐年遞增的趨勢，股權融資比例有逐年遞減的趨勢，債務融資比例基本保持不變。所以，上海這21家房地產企業(yè)融資方式以債務融資為主，然后是內部融資，最后為股權融資。

（三）上海房地產企業(yè)負債結構

負債包括短期借款、應付賬款、應付票據(jù)、長期借款等，下面我們要研究企業(yè)負債的具體構成。為了分析企業(yè)的負債結構，本文選擇負債中最為重要的四個科目：短期借款、應付賬款、長期借款、預收賬款，分別計算出它們占負債總額的比例。從計算的結果我們發(fā)現(xiàn)，近五年上海房地產企業(yè)平均負債結構中，短期借款占6.16%，長期借款占20.56%，所以負債中共有26.72%來自于銀行借款；應付賬款及應付票據(jù)占15.45%，預收賬款占23.98%，所以負債中共有39.43%來自于商業(yè)信用。另外，預付賬款所占比例非常大，而且比例越來越重；短期借款所占比例相對較小，而且比例越來越輕。說明上海房地產企業(yè)短期償債壓力比較低，負債結構比較穩(wěn)健。

三、結論與建議

綜上所述，上海房地產企業(yè)的負債水平存在一定的差異；融資方式以債務融資為主，然后內部融資，最后股權融資；企業(yè)短期償債壓力比較低，負債結構比較穩(wěn)健。企業(yè)的規(guī)模越大，其所面臨的經(jīng)營風險可能越大，越需要增加負債比例分散風險。而外部融資會增加企業(yè)的財務風險，企業(yè)選擇依賴于內部融資。充足的盈余可以使企業(yè)的融資方式形成以內部融資為主，外部融資為輔的融資結構。

在現(xiàn)實中，企業(yè)應將流動比率、速動比率等指標維持在一個合理水平。結合自身的實際情況，在監(jiān)管層規(guī)定的指標范圍內做出靈活地變通，制定出符合企業(yè)實際的融資結構計劃。這涉及到房地產企業(yè)對經(jīng)營過程的監(jiān)控以及房地產企業(yè)在經(jīng)營過程中如何進行融資，也涉及到房地產企業(yè)為了增強融資能力如何開展投資等問題。企業(yè)應優(yōu)化非現(xiàn)場監(jiān)管力度，創(chuàng)建良好的房地產企業(yè)各類統(tǒng)計報表報告的定期報送規(guī)章制度，通過財務報告反映的情況對每項財務指標加以分析，以減少監(jiān)控不足的影響。該分析結論及建議對一般企業(yè)融資結構的研究也具有普遍意義。

（上海師范大學商學院，上海200030）

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