何欣

【摘要】隨著國內(nèi)商業(yè)的高速發(fā)展，行業(yè)競爭越來越激烈，如何保持和提升自己的品牌形象和收益率，是擺在投資者和經(jīng)營者面前一個很嚴(yán)峻的問題。越來越多的商場、購物中心近幾年掀起升級改造熱潮，這不僅是時代發(fā)展的需要，更是迫在眉睫的需求。下面就淺談下本人參與南京金茂廣場升級改造過程中的一些心得體會。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)升級改造;商業(yè)業(yè)態(tài)及動線改造;商業(yè)外立面改造

1、項目概況、工作范圍及項目調(diào)研

1.1項目概況及工作范圍

南京金茂廣場位于南京市鼓樓區(qū)，基地東臨中央路，南面是童家巷，北鄰馬家街，該項目包括商場、酒店、寫字樓、公寓和住宅，建筑面積總計480，000平方米;項目分兩期開發(fā)，一期項目已完工，商場地上八層，地下一層，總建筑面積80，000平方米，已于2015年9月26日開業(yè)。隨著近幾年國內(nèi)商業(yè)的高速發(fā)展和南京商圈日新月異的變化，最初的商場業(yè)態(tài)已不能滿足市場的需要，2019年初，投資方南京國際集團(tuán)決定對現(xiàn)有商場進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整和局部樓層升級改造，計劃用兩年的時間，將金茂廣場打造成一個集精品零售、餐飲、休閑及運(yùn)動時尚于一體的潮牌聚集地。本次具體工作范圍為金茂廣場地下一層、四層、六層（局部）、中庭以及局部外立面升級改造，改造區(qū)域總建筑面積15，072.90平方米。本次升級改造除了對商場之前的設(shè)計缺陷進(jìn)行改善以外，為配合業(yè)主方的運(yùn)營需要，在優(yōu)化商業(yè)動線的同時，也對部分防火分區(qū)進(jìn)行了調(diào)整，例如：地下一層現(xiàn)狀為商業(yè)營業(yè)廳（含餐飲和超市），改造后為餐飲美食街，對部分防火分區(qū)進(jìn)行了調(diào)整;四層現(xiàn)狀為零售，改造后為運(yùn)動主題館，對商業(yè)動線、店鋪劃分及防火分區(qū)做了調(diào)整;六層業(yè)態(tài)和防火分區(qū)未變，部分品牌做了調(diào)整。

1.2項目調(diào)研

項目實地考察和基礎(chǔ)資料整理，是開始工作的第一步，也是非常重要的一步。根據(jù)業(yè)主方提供的施工圖電子文件和竣工藍(lán)圖，結(jié)合實地考察后，我們對商場存在的問題進(jìn)行了梳理，形成項目現(xiàn)狀調(diào)查報告。

2、現(xiàn)狀問題診斷、改造業(yè)態(tài)規(guī)劃及改造方案設(shè)計

2.1現(xiàn)狀問題診斷

根據(jù)上一階段的實地調(diào)研，我們從商業(yè)設(shè)計的角度出發(fā)，對商場現(xiàn)狀的商業(yè)動線，垂直交通，室內(nèi)空間和外立面展示等方面進(jìn)行綜合研究與評估，形成現(xiàn)狀問題診斷報告，概括如下：

2.1.1 地下一層現(xiàn)狀問題診斷

（1） 地鐵出入口附近商業(yè)通道單調(diào)狹窄，缺乏空間縮放性;

（2） 沿下沉廣場店鋪沒有很好利用下沉廣場的室外空間;

（3）超市改造成街區(qū)后動線較深，缺乏有效的商業(yè)動線組織;

（4）商業(yè)動線和商場豎向交通關(guān)系不合理。

2.1.2標(biāo)準(zhǔn)層現(xiàn)狀問題診斷

（1）小中庭空間效果過于狹窄;

（2）左右兩側(cè)商用客梯識別度差，容易造成商場運(yùn)力不均，中間商用客梯過載;

（3）三組自動扶梯相距太近;

（4）中庭附近柱子過多，影響店鋪的展示效果。

2.1.3主中庭現(xiàn)狀問題診斷

（1）中庭2-6層自動扶梯過多，影響中庭視覺通透性，且與兩側(cè)扶梯間距過近;

（2）中庭空間缺乏特色性，各樓層業(yè)態(tài)特點(diǎn)無法通過中庭表達(dá);

（3）相對于8層的空間高度，中庭尺度過小，顯得空間略狹窄。

2.1.4立面現(xiàn)狀問題診斷

（1）現(xiàn)狀立面方案過于注重整體和優(yōu)雅，立面元素缺少活躍的商業(yè)氣氛;

（2）玻璃襯板顏色較暗，日間效果比較沉悶，且過于封閉，影響內(nèi)部餐飲業(yè)態(tài)的

景觀視線需求。夜間燈光效果不夠活躍和突出;

（3）主入口體量以及商場標(biāo)志不明顯，缺乏識別度，門廳內(nèi)部空間缺乏特色;

（4）沿街界面上商業(yè)氛圍有待進(jìn)一步提升。

2.2改造商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃

當(dāng)甲方?jīng)Q定對其商業(yè)項目進(jìn)行升級改造時，多是因為原有的商業(yè)業(yè)態(tài)組合出了問題，需要重新進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌招商，準(zhǔn)確的商業(yè)業(yè)態(tài)定位是一個項目升級改造成功的關(guān)鍵。本項目中甲方聘請了專業(yè)的招商策劃顧問，確定了金茂廣場新的商業(yè)業(yè)態(tài)和品牌定位，作為本次升級改造的設(shè)計依據(jù)。升級改造后，地下一層將成為由主題餐飲、音樂酒吧、年輕生活方式體驗區(qū)、MINI超市等組成的青年市集;四層將成為由運(yùn)動體驗區(qū)、運(yùn)動品牌旗艦店和水吧組成的運(yùn)動主題館;六層將成為以特色餐飲為主題的“圈子”生活中心。

2.3改造方案設(shè)計

2.3.1地下一層改造方案設(shè)計

基于對上一階段診斷問題的分析，以及和甲方、商業(yè)顧問團(tuán)隊多輪溝通，我們對地下一層平面進(jìn)行了設(shè)計優(yōu)化，主要內(nèi)容包括調(diào)整店鋪邊線，適當(dāng)擴(kuò)大連通地鐵出入口的商業(yè)通道，增加交通節(jié)點(diǎn);在下沉廣場一側(cè)增加開口，方便人流導(dǎo)入;超市區(qū)改造而成的美食街以環(huán)形交通動線組織，增加可達(dá)性;適當(dāng)擴(kuò)展豎向交通周圍的空間區(qū)域，增加中島店鋪。同時根據(jù)“青年市集”年輕、文藝、放松、慢節(jié)奏的主題風(fēng)格定位進(jìn)行室內(nèi)精裝修設(shè)計。

2.3.2四層改造方案設(shè)計

同樣基于對上一階段診斷問題的分析，以及和甲方、商業(yè)顧問團(tuán)隊多輪溝通，我們對四層平面進(jìn)行了設(shè)計優(yōu)化，主要內(nèi)容包括把四層平面劃分成社交區(qū)、休閑+公共交通區(qū)和文娛活動區(qū)，在兩組自動扶梯形成的垂直交通兩側(cè)，布置島柜式冰淇淋店和DJ酒吧，在社交區(qū)增設(shè)運(yùn)動展示走廊和休憩區(qū)，在文娛活動區(qū)增設(shè)攝影圖片展示走廊等，并根據(jù)“運(yùn)動主題館”流行、時尚、碰撞、能量傳播的主題風(fēng)格定位進(jìn)行室內(nèi)精裝修設(shè)計。

2.3.3主中庭改造方案設(shè)計（包含垂直交通動線優(yōu)化）

本項目原設(shè)計存在的一個主要問題就是垂直交通流線不順暢，自動扶梯不能便捷地把人向上引到各層去，在進(jìn)行主中庭改造設(shè)計的同時，我們對商場的垂直交通動線進(jìn)行了優(yōu)化設(shè)計，建議拆除部分無效的自動扶梯。在五層和六層之間增加一組自動扶梯，封堵二層南北兩側(cè)和五層南側(cè)的洞口給商業(yè)島柜使用，并在主中庭首層二層之間增加一組自動扶梯。同時調(diào)整主中庭在各層的洞口輪廓，引入“飄帶”概念，突出動感和流暢的線條美感，增強(qiáng)主中庭的視覺沖擊力。

2.3.4立面改造方案設(shè)計

根據(jù)上一階段的分析，我們與甲方和商業(yè)顧問團(tuán)隊一起制定了立面優(yōu)化策略，主要內(nèi)容包括：最大化首二層沿街立面的通透性和商業(yè)氛圍，突出入口門廳的通透性和識別度，置入雨篷體量來分隔首二層的沿街商業(yè)展示面與上部立面，并在入口處考慮標(biāo)志性商場標(biāo)識，改善主入口上方立面的通透性并增加商業(yè)氛圍。增強(qiáng)整體立面視覺沖擊力。在研究白天視覺效果的同時，考慮晚間商業(yè)主入口的燈光照明，使之同樣可以成為人們視線的焦點(diǎn)。

結(jié)論：

綜上所述，南京金茂匯經(jīng)過本次升級改造，將極大地解決原商業(yè)在使用過程中存在的各種問題，結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化調(diào)整，使商業(yè)動線組織更加合理，建筑主入口更具視覺沖擊力、商業(yè)空間也更加主題化、潮流化，更加適應(yīng)年輕人追求時尚品味的需求。本項目目前已進(jìn)入竣工驗收階段，升級改造后的南京金茂匯將更名為南京覽秀城，將在2020年年底與大家見面，敬請期待！