張宏宇

（寧夏現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)院（有限公司），寧夏 銀川 750001）

房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易都是按可出租總面積計(jì)算和估價(jià)的，隨著房價(jià)的不斷上漲，如何準(zhǔn)確計(jì)算樓面面積已成為開發(fā)商、公眾和政府關(guān)注的焦點(diǎn)。如何準(zhǔn)確、公正、合理地計(jì)算建筑面積，直接關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益和業(yè)主的切身利益，同時(shí)也涉及到政府的市政配套費(fèi)土地出讓金和稅收等稅收問題。然而，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門核定的房屋總可租面積往往不一致，這給建設(shè)單位造成了很大的混亂，給有關(guān)行政部門之間的工作銜接帶來了一定的困難。

1 有關(guān)面積的基本含義

1.1 預(yù)計(jì)住宅面積的含義

參照國家相關(guān)的法律法規(guī)，預(yù)計(jì)住宅面積應(yīng)由地方房地產(chǎn)部門批準(zhǔn)的合格測量機(jī)構(gòu)計(jì)算。測量機(jī)構(gòu)應(yīng)參考施工圖紙，與國家測量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，并采取現(xiàn)場調(diào)查等多種方法，以計(jì)算開始或未完成的商業(yè)用住宅面積。它是開發(fā)商在銷售商業(yè)地產(chǎn)過程中的法定銷售面積基數(shù)。

1.2 實(shí)際測量房屋面積的含義

參照國家相關(guān)的法律法規(guī)，實(shí)際測量的房屋面積由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)部門認(rèn)定的相應(yīng)資質(zhì)調(diào)查機(jī)構(gòu)計(jì)算。它要求測量機(jī)構(gòu)根據(jù)國家測繪標(biāo)準(zhǔn)，查閱各種圖紙和預(yù)測數(shù)據(jù)，對房屋進(jìn)行現(xiàn)場測量，繪制測量圖，以獲得準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，然后計(jì)算面積。商品房驗(yàn)收合格并經(jīng)有關(guān)主管部門審核合格后，方可實(shí)施。

2 面積計(jì)算規(guī)范不同引起的面積差異相關(guān)原因

《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》這兩個(gè)規(guī)范中，部分功能區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不一致，致使在面積計(jì)算上存在差異，尤其是地方性規(guī)定增加了這種差異的存在?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)管理部門在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，項(xiàng)目總面積一般不應(yīng)超過規(guī)劃部門核定的面積或規(guī)劃驗(yàn)證面積。這種差異在規(guī)劃部門、房地產(chǎn)管理部門，尤其是開發(fā)商和業(yè)主中造成了混亂。

2.1 陽臺面積的計(jì)算

關(guān)于陽臺面積的計(jì)算，《房產(chǎn)測量規(guī)范》以設(shè)計(jì)封閉為識別標(biāo)準(zhǔn)，全封閉陽臺根據(jù)其周邊投影面積計(jì)算，未封閉陽臺計(jì)算一半面積；《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》是根據(jù)主體結(jié)構(gòu)是否在陽臺主體結(jié)構(gòu)上，是否應(yīng)根據(jù)其周邊結(jié)構(gòu)的水平面積計(jì)算其總面積，在主體結(jié)構(gòu)外計(jì)算平均面積。也就是說，房地產(chǎn)的測繪是基于是否封閉，規(guī)劃的審批是基于是否在結(jié)構(gòu)上，兩者在功能上錯(cuò)位，容易引發(fā)面積差異。

此外，《房產(chǎn)測量規(guī)范》對陽臺面積的計(jì)算沒有明確的規(guī)定，部分為陽臺設(shè)計(jì)方案。為此，一些城市出臺了地方性法規(guī)，對陽臺灣進(jìn)行了陽臺處理，未計(jì)算面積；而一些城市仍按陽臺面積計(jì)算平均面積。《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》也沒有規(guī)定計(jì)算層間陽臺面積的規(guī)則，然而露臺的定義有著十分明確的規(guī)定，規(guī)定如下：第一，其位置設(shè)置在屋頂、地板或遮陽篷頂部；第二，它是可訪問的；第三，它有維護(hù)設(shè)施；第四，它沒有覆蓋，否則它不能被識別為露臺，自然要按陽臺面積計(jì)算。這種中間層陽臺，在規(guī)劃時(shí)通過了陽臺規(guī)劃面積和規(guī)劃指標(biāo)，但由于房地產(chǎn)銷售部門不承認(rèn)露臺為陽臺，給開發(fā)商帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

陽臺是室內(nèi)外的過渡空間，可用于晾曬衣物、休息等戶外活動。因此，實(shí)際工作中應(yīng)根據(jù)計(jì)算面積的規(guī)定，真正確定內(nèi)外過渡空間作為陽臺的作用。如果夾層陽臺確實(shí)起到內(nèi)外通道空間的作用，只是因?yàn)樯蠈記]有蓋不能起到晾曬衣物的作用，但有了陽臺的圓形功能，面積就應(yīng)該根據(jù)陽臺計(jì)算，不能認(rèn)定為陽臺。作為設(shè)計(jì)的一部分，陽臺不封閉，是生活裝飾的一部分，對于風(fēng)雨情況可以采用封閉的鋁合金窗，然而不能通過陽臺房間的結(jié)構(gòu)進(jìn)行重建，實(shí)際使用功能還是陽臺，無法關(guān)閉并計(jì)算總面積。部分自覺標(biāo)注為陽臺，應(yīng)計(jì)算出整個(gè)區(qū)域室內(nèi)功能的實(shí)際使用情況。

2.2 走廊的面積計(jì)算

《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定：一個(gè)與房屋相連的帶柱走廊、一個(gè)有蓋走廊和兩個(gè)房屋之間的帶柱走廊，所有這些都是根據(jù)柱廊周圍的水平投影計(jì)算的；一種門式起重機(jī)，另一種是立方體門，其計(jì)算是基于所述立柱或所述鎖緊結(jié)構(gòu)的水平周邊投影面積。然而《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》規(guī)定，有封閉設(shè)施的室外走廊（懸臂走廊）應(yīng)計(jì)算為結(jié)構(gòu)樓層水平投影面積的一半。對于帶有封閉設(shè)施（或柱）的廊道屋檐，應(yīng)根據(jù)封閉設(shè)施（或柱）的外部水平面積計(jì)算一半的面積。這種差異導(dǎo)致房地產(chǎn)測繪面積大于規(guī)劃審批面積。

2.3 樓層高度的面積計(jì)算

《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，如果樓層高度低于2.2 米，則不計(jì)算總可出租面積；但《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》規(guī)定，如果地板高度超過2.2m，則計(jì)算整個(gè)面積；如果地板高度小于2.2m，則計(jì)算一半面積。此外，一些城市出臺了地方法規(guī)，具體規(guī)定了高度樓層的非常規(guī)建筑面積的計(jì)算。例如，在海南省，當(dāng)一個(gè)住宅樓的高度大于或等于4.9米時(shí)，根據(jù)該樓的面積計(jì)算的面積是該樓面積的2 倍，如果大于或等于7.6 米，則為3 倍，如果大于或等于5.5 米，則為2 倍，如果大于或等于8.8 米，則為2 倍，如果大于或等于6.1 米，大于或等于10 米，按3 次計(jì)算。這種規(guī)定的差異，尤其是地方性法規(guī)的差異，導(dǎo)致規(guī)劃面積作為房地產(chǎn)測繪面積的大幅增加。

3 建筑面積差異怎樣發(fā)覺

不同標(biāo)準(zhǔn)造成的面積差異是一種體系內(nèi)的面積差異，其面積由行政主管部門批準(zhǔn)，并與城市規(guī)劃相一致。其主要后果是影響行政公信力，增加建設(shè)單位的協(xié)調(diào)成本。所以，應(yīng)當(dāng)主要從行政審批程序上進(jìn)行協(xié)調(diào)。

現(xiàn)階段，為了強(qiáng)化對規(guī)劃指標(biāo)的監(jiān)督與管理功能，相當(dāng)多的城市規(guī)劃部門已經(jīng)開始在規(guī)劃批準(zhǔn)前計(jì)算建設(shè)用地面積，并計(jì)算出完整規(guī)劃的可出租總面積，即規(guī)劃區(qū)調(diào)查。規(guī)劃面積調(diào)查主要是對每層樓的建筑面積進(jìn)行估算，并與規(guī)劃地塊的建筑平面一一對應(yīng)，繪制平面圖。

根據(jù)規(guī)劃許可證上標(biāo)注的面積，規(guī)劃審批前的面積計(jì)算結(jié)果可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)隱藏面積的問題。已完成規(guī)劃面積計(jì)算的中心點(diǎn)是反映建設(shè)階段與規(guī)劃批復(fù)之間的差異，以及通過功能等手段對面積進(jìn)行擴(kuò)建、轉(zhuǎn)換或修改的位置、范圍和面積，很簡單，查清位置和規(guī)劃面積與房地產(chǎn)面積的差異，查清被盜面積或隱藏面積的位置和表面價(jià)值也是準(zhǔn)確的。有助于規(guī)劃部門判斷區(qū)域差異是“體系內(nèi)”還是“人為性”來處理差異。

4 建筑面積計(jì)算差異改善措施

4.1 計(jì)算面積標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化

4.1.1 樓層高度

如果住宅的樓面高度大于或等于4.9m，則體積面積應(yīng)根據(jù)總建筑面積的兩倍計(jì)算，無論地板上是否有隔墻，以及如果住宅的樓面高度大于或等于7.6m，無論地面是否有隔墻，樓面面積按地面總面積的三倍計(jì)算。辦公樓的樓面高度大于或等于5.5m 時(shí)，無論地板上是否有隔墻，辦公樓的樓面高度大于或等于8.8m，容積面積應(yīng)按總建筑面積的兩倍計(jì)算，無論地板上是否有隔墻，樓層面積應(yīng)按地板總面積的三倍計(jì)算。商業(yè)建筑高度大于或等于6.1m 的，容積面積以商業(yè)建筑總租賃面積的兩倍為基礎(chǔ)計(jì)算，不論地面是否有隔墻，商業(yè)建筑高度大于或等于10m，無論地面是否有隔墻，樓面面積按地面總面積的三倍計(jì)算。[1]住宅、辦公、商業(yè)建筑的大廳、房、室內(nèi)廳、日光廳、屋頂，以及體育場、劇院、博物館等有特殊空間要求的公共建筑，可根據(jù)實(shí)際建筑面積計(jì)算。

4.1.2 陽臺面積計(jì)算

在陽臺的主體結(jié)構(gòu)中，結(jié)構(gòu)應(yīng)根據(jù)室外的水平面積來計(jì)算容積面積。在主結(jié)構(gòu)外的陽臺上，如果設(shè)計(jì)深度（從陽臺維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍到外墻表面的最大垂直距離）不超過2.4m（包括2.4m），則體積面積應(yīng)按水平投影面積的一半計(jì)算；如果設(shè)計(jì)深度超過2.4m，則根據(jù)其水平投影面積計(jì)算體積面積。

4.2 強(qiáng)化政府部門職能管理

將窗戶、結(jié)構(gòu)板、花池、花柱等不可用空間轉(zhuǎn)換為可使用空間，以增加可出租總面積的行為，因?yàn)楦鞣N法規(guī)明確規(guī)定，可用空間不應(yīng)算作建筑面積，只有通過加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)，加強(qiáng)監(jiān)管。如果您控制了“窗口”視口，則可以使用“窗口”視口的樣例請求平面審批，確認(rèn)沒有樓層延伸的“窗口”視口和窗臺高度符合規(guī)范要求。施工圖審查部門應(yīng)與計(jì)劃圖紙審查部門溝通，以確保施工圖與批準(zhǔn)的圖紙一致，并避免不必要的增加結(jié)構(gòu)板、花架，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審核規(guī)劃，嚴(yán)格執(zhí)行改建、擴(kuò)建部分建筑面積計(jì)算的規(guī)定。并要求開發(fā)商按規(guī)定交納市政配套費(fèi)和增容費(fèi)，并報(bào)城市管理執(zhí)法部門處罰。城市管理執(zhí)法部門要加強(qiáng)日常執(zhí)法監(jiān)督，依法受理各類違法建筑改造行為，依法予以制止。

5 結(jié)語

強(qiáng)化規(guī)劃管理職能，對規(guī)劃進(jìn)行監(jiān)督和測量，有助于管理部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)區(qū)域差異，找出造成區(qū)域差異的原因，采取不同的方法加以處理，穩(wěn)步提升行政審批效率。推動政府職能部門公信力的提升，使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場得到有效改善。