龍 斌

（韶關(guān)市富康物業(yè)有限公司，廣東 韶關(guān) 512000）

近年來，我國(guó)各地房?jī)r(jià)不斷飆升，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“虛高”發(fā)展的狀況，對(duì)此國(guó)家采取了限購(gòu)、降低金融杠桿等宏觀調(diào)控政策。在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著越來越多的挑戰(zhàn)。只有加強(qiáng)全面預(yù)算管理，科學(xué)、合理地使用有限資源，才能幫助企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)效益和企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總體戰(zhàn)略目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的內(nèi)涵

全面預(yù)算管理是指圍繞企業(yè)戰(zhàn)略統(tǒng)籌配置企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)資源，通過預(yù)測(cè)和籌劃企業(yè)未來某一期間的經(jīng)營(yíng)、投資、財(cái)務(wù)等各項(xiàng)活動(dòng)，并對(duì)預(yù)算方案編制、審批、執(zhí)行、控制、調(diào)整、監(jiān)督、考評(píng)等一系列活動(dòng)活動(dòng)進(jìn)行全程跟蹤，進(jìn)而推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的綜合管理系統(tǒng)。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，全面預(yù)算管理通常包括經(jīng)營(yíng)預(yù)算、專門決策預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算。經(jīng)營(yíng)預(yù)算包括營(yíng)銷預(yù)算、開發(fā)成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、薪酬福利預(yù)算等。專門決策預(yù)算包括開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算、投資活動(dòng)預(yù)算、資產(chǎn)購(gòu)置預(yù)算等。財(cái)務(wù)預(yù)算包括資金預(yù)算、利息費(fèi)用預(yù)算、預(yù)計(jì)稅金預(yù)算、預(yù)計(jì)利潤(rùn)預(yù)算等。全面預(yù)算要涵蓋企業(yè)的所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)做好預(yù)算的事前編制及審批，事中的執(zhí)行、控制及調(diào)整，并在事后進(jìn)行監(jiān)督和綜合考評(píng)，從而保證預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性

1.有利于合理配置資源，提高資源利用率

房地產(chǎn)企業(yè)通過全面預(yù)算管理，從企業(yè)整體角度對(duì)企業(yè)內(nèi)部資源進(jìn)行科學(xué)、合理配置，以滿足企業(yè)各部門、各單位的運(yùn)轉(zhuǎn)需要，從而提高資源的配置效率，提高資源的綜合利用率。

2.有利于提高企業(yè)管理水平，促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

全面預(yù)算管理通過企業(yè)全員參與預(yù)算編制和實(shí)施，并全程跟蹤管理企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃很好地協(xié)調(diào)一致。通過全面預(yù)算管理工作的開展，幫助企業(yè)從全局角度制定企業(yè)相關(guān)策略，使企業(yè)決策更加科學(xué)，為保證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供有力支撐。

3.有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力

房地產(chǎn)企業(yè)資金投入多、資金占用時(shí)間長(zhǎng)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、受國(guó)家政策等因素影響大，做好提前評(píng)估和防范風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展十分重要。因此，全面預(yù)算管理對(duì)發(fā)現(xiàn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力具有關(guān)鍵性作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的主要問題

（一）對(duì)全面預(yù)算管理重要性認(rèn)識(shí)不足，缺乏完整的預(yù)算管理體系

有的房地產(chǎn)企業(yè)管理者及員工在全面預(yù)算管理過程中，認(rèn)為自己只是配合財(cái)務(wù)部門工作，與自己利益關(guān)系不大，不積極參與預(yù)算的編制與實(shí)施。而預(yù)算的編制、實(shí)施因缺乏其他部門員工的配合，造成缺乏真實(shí)有效的數(shù)據(jù)資料作為支撐，導(dǎo)致企業(yè)制定的預(yù)算與實(shí)際情況之間存在偏差，從而限制了全面預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理的實(shí)際控制作用。同時(shí)，也有一部分企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)只注重效益，不重視全面預(yù)算管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要作用，認(rèn)為預(yù)算管理消耗人力、物力，對(duì)實(shí)際工作的指導(dǎo)作用不大，因而對(duì)全面預(yù)算管理存在“重建設(shè)、輕管理”的問題。沒有設(shè)置專門的預(yù)算管理部門和崗位，全面預(yù)算管理工作主要由財(cái)務(wù)人員兼任，影響了全面預(yù)算管理的順利實(shí)施。目前，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)雖然開展了全面預(yù)算管理工作，但大都缺乏有效、完善的預(yù)算管理體系和管理制度，也無法充分發(fā)揮全面預(yù)算管理的規(guī)劃、控制和監(jiān)督等積極作用。

（二）全面預(yù)算管理編制不合理，實(shí)施效果欠佳

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)往往偏重于短期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，而缺乏全面考慮預(yù)算是否符合戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，致使各期編制的預(yù)算指標(biāo)銜接性較差，使企業(yè)的預(yù)算指標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)不匹配；部分房地產(chǎn)企業(yè)在編制全面預(yù)算時(shí)沒有綜合考慮外部市場(chǎng)環(huán)境、政策等變化對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的影響，沒有及時(shí)調(diào)整預(yù)算編制數(shù)據(jù)，導(dǎo)致預(yù)算指標(biāo)數(shù)與實(shí)際完成數(shù)相脫節(jié)，降低了預(yù)算管理對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的指導(dǎo)性和成效性，影響了企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的完成。

（三）對(duì)全面預(yù)算執(zhí)行缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制

在實(shí)施預(yù)算管理過程中，有的企業(yè)全面預(yù)算執(zhí)行能力欠佳，全面預(yù)算執(zhí)行剛性不足，預(yù)算調(diào)整隨意性較大。對(duì)一些重大項(xiàng)目的支出，沒有相應(yīng)的檢查程序，沒有履行嚴(yán)格的審批程序，任意調(diào)整預(yù)算，使預(yù)算流于形式。也有些房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算過程中，過度強(qiáng)調(diào)預(yù)算剛性，不能根據(jù)環(huán)境等因素變化及時(shí)調(diào)整，導(dǎo)致資源浪費(fèi)嚴(yán)重。另外，如果沒有適時(shí)監(jiān)督、考核全面預(yù)算實(shí)施全過程，將不利于更好地完成企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)。

（四）缺乏完善的全面預(yù)算考核機(jī)制

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算考核存在的問題有：沒有建立規(guī)范的預(yù)算考核程序和考核辦法，沒有定期組織實(shí)施預(yù)算考核、檢查預(yù)算計(jì)劃具體執(zhí)行情況。當(dāng)實(shí)際績(jī)效結(jié)果沒有達(dá)到預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，未引起預(yù)算執(zhí)行單位和管理者的重視，預(yù)算結(jié)果出現(xiàn)偏差后不及時(shí)分析原因，也沒有對(duì)責(zé)任部門和相應(yīng)責(zé)任者進(jìn)行懲罰，這必然會(huì)影響全面預(yù)算管理的實(shí)施和企業(yè)總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（五）缺乏現(xiàn)代化的信息管理系統(tǒng)

全面預(yù)算管理對(duì)企業(yè)內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化配置，以保證企業(yè)按照規(guī)劃正常經(jīng)營(yíng)，順利完成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，它需要充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)規(guī)范預(yù)算流程，提高預(yù)算管理效率。但很多企業(yè)管理層不重視信息技術(shù)的應(yīng)用，仍采用傳統(tǒng)預(yù)算編制方法，沒有運(yùn)用預(yù)算軟件等現(xiàn)代信息技術(shù)。由于預(yù)算涉及面廣、工作量大、工作效率低下，會(huì)導(dǎo)致預(yù)算編制時(shí)間長(zhǎng)，預(yù)算信息傳遞緩慢或出現(xiàn)錯(cuò)誤，甚至造成決策失誤，嚴(yán)重制約了企業(yè)的盈利能力和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化全面預(yù)算管理的對(duì)策建議

（一）加強(qiáng)預(yù)算管理全局意識(shí)，建立完善的預(yù)算管理體系

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)各部門、各員工的培訓(xùn)，從思想上提升對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)知度和重視程度，進(jìn)一步明確全面預(yù)算管理的工作流程，使全員能主動(dòng)配合、參與全面預(yù)算管理的編制工作。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、組織架構(gòu)等不同因素，設(shè)置適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理體系。實(shí)務(wù)中，一般由企業(yè)負(fù)責(zé)人等高層管理者組成管理委員會(huì)，作為負(fù)責(zé)組織、監(jiān)督預(yù)算管理工作的專門機(jī)構(gòu)。全面預(yù)算管理工作機(jī)構(gòu)一般設(shè)在財(cái)務(wù)部門，成員由財(cái)務(wù)人員、計(jì)劃、銷售等部門人員組成，擔(dān)負(fù)組織、指導(dǎo)、審核、監(jiān)督預(yù)算編制和執(zhí)行情況。最后，預(yù)算執(zhí)行單位組織本部門的預(yù)算編制工作，并嚴(yán)格執(zhí)行已確定的預(yù)算。

（二）促進(jìn)全面預(yù)算合理編制，提升預(yù)算實(shí)施效果

房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算方案時(shí)，首先應(yīng)綜合考慮企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)和短期預(yù)算目標(biāo)，將實(shí)際的預(yù)算編制和企業(yè)的整體戰(zhàn)略結(jié)合起來，提高企業(yè)資源的利用率，減少企業(yè)內(nèi)部損耗，促進(jìn)企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。其次，全面預(yù)算編制要以市場(chǎng)預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，充分考慮國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)變化、市場(chǎng)環(huán)境變化以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等外部因素的影響。同時(shí)，必須結(jié)合企業(yè)資源狀況、項(xiàng)目投資等實(shí)際情況和企業(yè)特點(diǎn)，綜合考慮預(yù)算管理與具體項(xiàng)目目標(biāo)之間的關(guān)系，使預(yù)算編制方案既能適應(yīng)企業(yè)年度的財(cái)務(wù)狀況，又能滿足項(xiàng)目的具體實(shí)施情況。最后，要將編制好的預(yù)算目標(biāo)逐級(jí)分解，具體落實(shí)到各執(zhí)行單位，并建立預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)施。

（三）增強(qiáng)全面預(yù)算執(zhí)行力，建立有效監(jiān)督機(jī)制

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)具有資金需求量大、項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，企業(yè)面臨愈加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，要想在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，必須加強(qiáng)全面預(yù)算管理的執(zhí)行力。如何保證高質(zhì)量的全面預(yù)算管理工作，有效監(jiān)督為提高全面預(yù)算執(zhí)行效果提供有力保障。因此，企業(yè)應(yīng)建立有效的預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督、分析制度，提高預(yù)算管理對(duì)業(yè)務(wù)的控制能力。企業(yè)可以通過會(huì)議、報(bào)告等多種途徑，及時(shí)監(jiān)督、分析預(yù)算執(zhí)行情況，保障預(yù)算執(zhí)行工作認(rèn)真落實(shí)，使全面預(yù)算管理的效用得到充分發(fā)揮。

（四）制定完善的績(jī)效考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在制定績(jī)效考評(píng)機(jī)制時(shí)，要先根據(jù)績(jī)效考核目標(biāo)制定合適的績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)和選擇合理的考核辦法，并按照公開、公正、公平原則對(duì)各預(yù)算執(zhí)行單位和個(gè)人進(jìn)行考核。然后，房地產(chǎn)企業(yè)要制定合適的獎(jiǎng)懲制度，將預(yù)算執(zhí)行情況與部門或個(gè)人的工資績(jī)效緊密聯(lián)系，做到有獎(jiǎng)有罰，促使部門和個(gè)人積極主動(dòng)地參與全面預(yù)算管理工作，增強(qiáng)其責(zé)任意識(shí)，減少人為因素對(duì)預(yù)算管理的影響。房地產(chǎn)企業(yè)通過制定統(tǒng)一的考核和獎(jiǎng)懲制度，可以提升考核的準(zhǔn)確性，促進(jìn)落實(shí)全面預(yù)算管理，為企業(yè)發(fā)展提供重要保障。

（五）建立預(yù)算信息化管理系統(tǒng)

構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算信息化管理系統(tǒng)，能極大提高工作效率和工作質(zhì)量。通過信息化管理系統(tǒng)的建立，可以將企業(yè)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)與預(yù)算管理系統(tǒng)、資金管理系統(tǒng)等各種信息系統(tǒng)進(jìn)行連接，實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體數(shù)據(jù)的遠(yuǎn)距離共享，為全面預(yù)算管理提供很好的數(shù)據(jù)支持。企業(yè)通過引進(jìn)預(yù)算軟件等信息處理系統(tǒng)，可以提高預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)的處理效率；利用信息化處理系統(tǒng)可以自動(dòng)評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，建立風(fēng)險(xiǎn)分析預(yù)警，從而高效防范企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。此外，企業(yè)應(yīng)加大對(duì)員工信息系統(tǒng)操作能力的培訓(xùn)，使員工能掌握現(xiàn)代化信息技術(shù)，提高利用信息技術(shù)加工數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

四、結(jié)語

本文通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實(shí)施過程的分析，指出了預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不足、預(yù)算編制不合理、預(yù)算執(zhí)行缺乏有效監(jiān)督等問題，并提出加強(qiáng)預(yù)算管理意識(shí)、促進(jìn)預(yù)算合理編制、增強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行力度等具體措施，以提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理水平，促進(jìn)企業(yè)健康有序發(fā)展，更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。