新疆潤新測繪有限責任公司 孟慶凱

本人以從事房產測量13年具有的專業(yè)知識發(fā)表一些個人看法。如果按套內建筑面積或使用面積銷售，消費者從某種意義上是得到了一些實惠，可從規(guī)劃設計的角度來講，最終銷售出去的面積就會和規(guī)劃設計面積不符，而對開發(fā)商來講利害關系就大許多。

一、公攤面積的權屬問題

什么是公攤面積？關于公攤面積，許多消費者對“公攤”的概念并不清楚。根據《房產測量規(guī)范與房地產測繪技術》7.1.6所敘述：房屋共有建筑面積是指由多個產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

早在1995年，住建部發(fā)布《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》和執(zhí)行GB/T17986.1－2000《房產測量規(guī)范第1單元：房產測量規(guī)范》和GB/T17986.2－2000《房產測量規(guī)范第2單元：房產圖式》，就已對公用建筑面積的組成采取“列舉式”進行規(guī)定?！肮媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室……”這就意味著，能夠“公攤”的面積必須是建筑面積。但這是否說明，以上這些部位都屬于公攤面積呢？根據百科的定義，公用建筑面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。例如:一棟住宅樓規(guī)劃設計總建筑面積5000平方米，測繪單位實際測繪總建筑面積也是5000平方米，其中套內建筑面積為4200平方米，共有建筑面積為800平方米（棟總建筑面積=棟總套內面積+棟總共有建筑面積），這說明建設單位是按規(guī)劃設計要求施工的。如果按套內建筑面積來銷售，最終銷售套內建筑面積4200平方米，剩余800平方米權屬歸誰所有就是問題了。更何況按使用面積銷售，產權歸屬面積那就會相差更大。

二、房屋價格上漲

有專業(yè)人士認為，商品房可以按套內建筑面積或使用面積來銷售，通過行政干預等手段達到控制價格的目的。這種方式看似可行，但從完成任何一項工作都需要成本角度來講又是不可行的。我還是拿上面5000平方米建筑物為例，大于或等于800平方米公攤面積，從規(guī)劃、土地取得、可研、設計、開工許可、建安、銷售和稅收等產生的費用，建設單位是不會自己掏腰包的，一定會轉嫁到消費者頭上。

還有專業(yè)人士說，多層住宅的公攤面積約占10%～13%，18層以下的板式住宅公攤約13%～15%，點式樓盤公攤大多在15%～17%，而30層以上的住宅因為電梯數量增加，公攤通常都在25%左右。我不認同這種說法，根據《房產測量規(guī)范與房地產測繪技術》，公攤面積的大小不是取決于樓層的高低，而是取決于套內建筑面積及公攤面積的設計。談到規(guī)劃設計我不懂，但是我知道規(guī)劃設計是有法律法規(guī)和規(guī)范的。20世紀50年代到80年代房屋設計還很單一，比如：拿一棟多層住宅樓樓梯間和外墻來說，50年代到80年代樓梯間中到中尺寸基本為2.4x4.8、外墻基本上是240mm中分（北方外墻370mm中分具多）。而隨著我國經濟的高速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，規(guī)劃設計要求也是不斷在提高?，F在一棟多層住宅樓樓梯間中到中尺寸最小也在2.6x5.4，甚至還有2.6x6.7的。外墻在北方最少還要加100mm的保溫層。也就是說同等的公攤下，套內建筑面積越大，公攤面積就越小，套內建筑面積越小，公攤面積就越大。這是我從事13年房測得出的結論，實屬個人觀點。[1]

三、公攤面積的取暖費（指供暖地區(qū)）、物業(yè)管理費、維修費等誰承擔問題

我還是以一棟住宅樓規(guī)劃設計總建筑面積5000平方米，測繪單位實際測繪總建筑面積也是5000平方米，其中套內建筑面積為4200平方米，共有建筑面積為800平方米為例，不供暖區(qū)域就不存在取暖費一說。而在供暖區(qū)域800平方米的公攤面積一個采暖期下來，就是一筆可觀的費用了。

物業(yè)管理費按每月1元/㎡計算，800平方米的公攤面積一年下來有的9600元，公攤面積的維修費用就不用說了。這一棟住宅樓一年僅此一項的費用就很可觀，不要說20年、50年。一座城市有成百上千棟的樓宇，更何況是一個國家。[2]

四、報備時銷售完的套內建筑面積或使用面積與規(guī)劃設計面積能否一致等問題

隨著我國基礎建設的不斷擴大，本著“以人為本，生命至上”理念，國家對城市規(guī)劃設計的要求更高。所有的規(guī)劃設計階段，都應該是政府部門來編制，所有的建筑設計，才是開發(fā)商或建設單位來完成。也就是說，規(guī)劃文件是政府的“規(guī)定”，建筑設計才是可以比較自由發(fā)揮的階段。一般來說，開發(fā)商拿到土地的時候，附有的文件是“控制性詳細規(guī)劃”。規(guī)劃設計通俗點說，就是規(guī)定各種用地的邊界和紅線，不能超越某某線；道路該怎么走，怎么樣接主干道，在哪里開口；綠化該配置在哪兒，配置什么品種的植物；根據里面的人群數量以及規(guī)范要求要計算出配多少容量的市政設施，確定它們的位置，和城市主要市政管網怎么銜接，在地塊內管線該怎么走；再根據周邊建筑以及一些特殊地段的特殊要求，對地塊內建筑的體量、顏色、立面造型、風格和材料做出界定（像歷史文化保護區(qū)附近的地產開發(fā)對這方面的考慮就比較嚴格）。然后計算出地塊內建筑占多少面積，比例多少；綠化占多少面積，比例多少；道路占多少面積，比例多少；市政設施占多少面積，比例多少，看看符不符合相關規(guī)范，和你的設計初衷是否背道而馳。這個“控制性詳細規(guī)劃”，可以理解為法律文件的一部分，開發(fā)商或建設單位必須嚴格執(zhí)行經批準的規(guī)劃設計書。[3]

五、影響房產稅的征收

房子公攤面積都在20%左右，意味著免征面積也縮水20%左右，如果取消公攤面積再計算免征面積，那么居民的居住空間將大大改善，但公攤取消后，免征比率及征收比例是否有調整也是未知數。公攤取消目前只是征求意見稿中的意見性條例，能否真正實施，什么時候實施也未可知，即使真正實施，必將帶來房價、物業(yè)費、房產稅等相關費用的系列變革，然而羊毛出在羊身上，你怎么看呢？

取消公攤面積，遠沒有想象中簡單。公攤面積是樓宇整體的一部分，實際上最后也是為業(yè)主所使用，建造成本也是真實存在的，并非直接取消這么簡單。公攤面積取消，全體業(yè)主可能會失去對公共區(qū)域的所有權，這個所有權是否已經納入國家法規(guī)。取消公攤可能意味著要更改法規(guī)，這顯然在短期內也是無法實現的。而且一旦取消公攤面積，那么對于之前購房的人來說也存在不公平。取消公攤面積，會減少開發(fā)商的利潤，開發(fā)商依然可以通過別的說法繼續(xù)向購房者收取費用，或者提高房子的單價，同時還讓開發(fā)商有了理由過度擠壓公共面積，導致公共設施配套減少，降低住房品質和舒適性。另外，公攤面積取消必會導致短期房價上漲，因為政府不希望房價短期有太大的波動。國家一直都在重申并一貫堅持“房住不炒”的定位來調控房價，這樣算下來購房者并沒有從根本上節(jié)省購房成本。[4]

因此在現行規(guī)范和標準下，消費者如對面積有異議，應首先向建設單位或銷售單位落實是否經過房產測繪主管部門的面積認證，如已通過認證，可到測繪單位查閱相關資料內容，否則應督促建設單位或銷售部門到測繪主管部門辦理房屋面積認證工作。房屋認證以整幢樓為單位，一般不接受散戶的測繪委托，如進行法律訴訟，測繪單位接到法院委托進行測繪，費用由委托方承擔。

六、結束語

以上問題不是每個消費者都能領悟的。我個人認為，在國家沒有出臺完善的政策法規(guī)前，盲目取消公攤面積還是弊大于利，短期也不符合當前國家對房地產市場的調控政策，同時也不能從根本上徹底解決購房者購房的成本問題。要想通過取消公攤讓購房者獲利，就得從法律法規(guī)上加以規(guī)范，在保證房屋的總價值不發(fā)生變化的情況下取消公攤面積，將公共建筑面積成本及權屬的問題規(guī)范好，或出臺一些公共建筑面積的規(guī)范性文件加以約束開發(fā)商，防止開發(fā)商以取消公攤面積為由，提高房屋單價。消費者期待出臺相關政策，以此來保障國家和消費者權益。

相關鏈接

房屋公攤面積是指分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規(guī)出臺，因公攤面積的不明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。

可分攤的公用建筑面積即公攤面積為：1.大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房;2.每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。

面積測算的方法有很多，根據面積測算數據資料的來源，可分為解析法和圖解法兩大類。房地產面積的測算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點坐標法測算，也可以用圖解法測算。