蘭州市居住用地樓面地價與房價動態(tài)變化關(guān)系分析

張鵬濤 劉永新

摘要：本文通過實地調(diào)查，收集整理了蘭州市近十年的居住用地交易數(shù)據(jù)和房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，采用統(tǒng)計回歸分析法，對樓面地價與房價的關(guān)系進行了分析，結(jié)果表明：蘭州市居住用地樓面地價占房價的比例低于全國平均水平，所占比例呈現(xiàn)出逐步上漲的趨勢，在未來一段時間，蘭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景仍比較樂觀。

關(guān)鍵詞：蘭州市、樓面地價、房價、房地產(chǎn)

一、樓面地價與房價的內(nèi)涵

樓面地價是特殊的土地單價，是按照地上建筑物面積均攤的土地價格，也就是單位建筑面積的土地價格，也可簡單理解為在土地上蓋出房子后，每單位售價中所包含的土地成本。房價是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價值，即房價=土地價格+建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機制。樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費等共同構(gòu)成了商品房的市場價值，能最真實地反映建筑單價中所包含的單位土地成本價格，在現(xiàn)實中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。

二、樓面地價與房價市場狀況分析

蘭州市位于甘肅省中部，是甘肅省會和全省政治、經(jīng)濟、文化中心，現(xiàn)轄城關(guān)、七里河、安寧、西固、紅古5區(qū)及永登、皋蘭、榆中3縣，總面積1.31萬平方公里。其中市區(qū)面積1631.6平方公里，包括城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)和西固區(qū)，黃河自西向東穿越市區(qū)，東西長南北窄，城市形態(tài)呈帶狀多中心組團結(jié)構(gòu)，屬于典型的河谷型城市，土地資源緊缺，且各項用地都相對集中在河谷川臺地上。

本次研究區(qū)域為蘭州市中心城區(qū)范圍內(nèi)的區(qū)域，不包括紅古區(qū)、永登縣、皋蘭縣、榆中縣等遠(yuǎn)郊區(qū)縣。

本文中的樓面地價數(shù)據(jù)來源于蘭州市自然資源局2011年—2020 年歷年的普通住宅項目土地出讓數(shù)據(jù)及《新方圓評估公司自建的蘭州市土地交易數(shù)據(jù)庫》，共調(diào)查到樣本數(shù)量282個。房價數(shù)據(jù)主要來源于《新方圓評估公司自建的蘭州市房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫》以及現(xiàn)場調(diào)查數(shù)據(jù)，共計2285個小區(qū)，82428個房價信息。

（一）蘭州市居住用地樓面地價市場狀況分析

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)分析顯示，2011年至2020年間蘭州市住宅樓面地價整體呈現(xiàn)上漲趨勢，由 2011年的 1374 元/m2上漲到 2020 年的 2520元/m2，2011年至2015年住宅地價水平總趨勢穩(wěn)步上升，平均增長率為1.84%，2015年至2017年之間增長速度過快，2016年與2017年增長率分別達(dá)到30.45%和44.24%，從 2018 到 2020 年增長速度變緩，2020年甚至出現(xiàn)負(fù)增長，這是因為2018至2020年蘭州市中心城區(qū)邊緣地域供地較多，如城關(guān)區(qū)的青石片區(qū)、白道坪片區(qū)，七里河區(qū)的彭家坪片區(qū)等，該區(qū)域位于蘭州市主城區(qū)邊緣地帶，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套差，開發(fā)程度低，土地供應(yīng)價格整體較低，但該區(qū)域?qū)儆诔鞘行麻_發(fā)建設(shè)區(qū)域，近幾年供應(yīng)土地又較多， 2018至2020年之間累計供地達(dá)56宗，拉低了城關(guān)區(qū)和七里河區(qū)的樓面地價，若剔除主城區(qū)邊緣地域新開發(fā)建設(shè)區(qū)域的供應(yīng)土地數(shù)據(jù)，2018至2020年之間主城區(qū)內(nèi)樓面地價平均值在2800至4300元/平方米之間，整體呈現(xiàn)上漲趨勢，且增幅較2017年之前較大，年均增幅在10%左右。

從空間分布上來看，城關(guān)區(qū)地價上漲幅度最大，2020年較2011年住宅樓面地價增值率達(dá)195.95%，七里河和安寧次之，分別為185.82%和176.19%，西固區(qū)最低，為87.35%。

（二）蘭州市住宅房價變化趨勢

近幾年來，伴隨著蘭州市政府對人口政策的調(diào)整，城市人口持續(xù)增加、城鎮(zhèn)化水平進一步提高，市民對住房的剛性需求也隨之增大，根據(jù)統(tǒng)計，蘭州市近十年的房價逐年走高。

從上圖來看，蘭州市房價水平值逐年呈上升趨勢，2011年住宅平均售價為6544元/m2，2020年為11983元/m2，增長率為83.11%，其中2018年房價增長率最大為18.43%，其次為2013年，為10.83%，再為2017年和2019年，分別為9.85%和 8.25%，其他年份房價水平值穩(wěn)步上升。

三、樓面地價與房價的關(guān)系分析

（一）樓面地價與房價的匹配

首先以本次調(diào)查收集到的樓面地價樣本案例為基礎(chǔ)，剔除尚未開發(fā)建設(shè)的以及正在開發(fā)建設(shè)且未進行銷售的宗地，然后對本次調(diào)查收集到的房價樓盤信息進行篩選，建立房地匹配表，最后，選擇與其宗地成交價格相應(yīng)時點的房價，建立樓面地價與房價相對應(yīng)的房地匹配表。

（二）樓面地價與房價的占比關(guān)系

從表1可知，蘭州市近年來住宅樓面地價和房價均呈現(xiàn)上漲趨勢，樓面地價與房價整體呈正比例增長。2015年之前，樓面地價保持平穩(wěn)增長，2015年至2020年之間增長速度較快，而房價則從2010年至2020年間基本保持穩(wěn)定增長，樓面地價占房價比也呈現(xiàn)逐步上漲的趨勢，但漲幅不大，從2011年的21.0%至2020年的29.49%，漲幅只有8.49%。

從歷史數(shù)據(jù)來看，近十年蘭州市樓面地價占房價的平均比例為23.35%，2015年之前平均占比為19.99%，各年度之間占比差距不大，最高為21.0%，最低為18.30%，2015年之后平均占比為26.71%，且每年呈現(xiàn)逐增的趨勢，最低為2016年的21.76%，最高為2020年的29.49%。

四、結(jié)果分析

通過分析顯示，近十年蘭州市樓面地價與房價整體呈正比例增長，樓面地價增長速度大于房價增長速度，樓面地價占房價的比例正在逐步增加，截止2020年，為29.49%，但相比較全國的30—45%而言，其占比仍較低，處于全國基本水平的最低限。

2011年至2020年蘭州房地產(chǎn)市場整體以“穩(wěn)”為主，蘭州雖然只是一個西北“二線”城市，但是近年來房地產(chǎn)市場卻異常活躍，繼恒大、碧桂園、萬達(dá)等大型開發(fā)商入駐之后，又有中海、萬科、華潤、融創(chuàng)等相繼進來，致使蘭州的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性的變化，也為蘭州市的房地產(chǎn)市場增加了活力。同時隨著城關(guān)區(qū)的九州、青白石、恒大文化旅游城，七里河區(qū)的彭家坪、馬灘，緊鄰安寧的生態(tài)修復(fù)區(qū)等新興區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，該區(qū)域的投資開發(fā)價值將進一步提升，進而帶動蘭州市整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

因此，就蘭州市近十年的發(fā)展?fàn)顩r來看，在未來一段時間，蘭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景仍比較樂觀。

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