萬靈娟 付新玉

摘要：現(xiàn)如今資產評估作為一個基礎性中介服務行業(yè)已成為了我國經濟蓬勃發(fā)展不能缺少的部分，整個社會對資產評估這一中介服務業(yè)的要求也越來越高。面對復雜的市場狀況，如何使客戶對評估報告滿意，使整個評估質量得到質的提升，為此如何對資產評估工作流程進行優(yōu)化顯得尤為重要。

本文以安徽地源評估公司為例，運用科學的資產評估理論，對該公司的資產評估工作流程進行優(yōu)化設計。針對安徽地源公司的目前評估情況，結合資產評估相關理論及資產評估程序有關內容，對資產評估工作流程存在的問題進行詳細的分析，并對該工作流程存在的問題提出建議，改善公司內部資產評估工作流程的效率，有助于提高客戶的滿意度，增加客戶的忠誠度，增強競爭力，同時為資產評估行的其他公司提供有價值的參考資料。

關鍵詞：資產評估;土地估價;流程的優(yōu)化

一、研究背景

隨著我國改革開放的深入推進，以及社會主義市場經濟體制的構建，促使國內資產評估行業(yè)得到進一步發(fā)展。資產評估流程反映了資產評估業(yè)務從開始到完成需經歷的工作及步驟。一項完整的資產評估業(yè)務，盡管存在業(yè)務類型、規(guī)模、復雜程度等差異，但完整的資產評估業(yè)務仍需要經歷項目承接，評估準備，現(xiàn)場調查和市場調查等相關的資產評估工作流程。整個社會對資產評估中介服務的高要求，決定資本評估作業(yè)流程必須不斷優(yōu)化才能夠得以進步。

二、安徽地源土地評估的工作流程

安徽地源不動產咨詢評估有限責任公司是在1995年成立的簡稱為安徽地源，安徽地源在2002年以前是一家隸屬于安徽省國土局的土地評估機構，主要在全國內從事土地評估以及政策分析等業(yè)務。公司主要經營范圍之一是土地收儲、出讓地價評估，該主營業(yè)務經營的范圍安徽省各市、縣自然資源部門。

安徽地源公司土地評估的工作流程由以下九方面組成：（1）接受評估委托。

在網(wǎng)絡上經過招投標的方式從而獲得評估項目。委托估價方將被評估資產的資料委托單位、地址、聯(lián)系及其聯(lián)系電話等給予委托估價方。（2）確定項目組成員及項目負責人。根據(jù)土地的權利狀況、登記狀況以及土地利用狀況等來確定評估依據(jù)、評估目的及需要的評估方法。根據(jù)評估的項目來確定項目組及項目負責人。（3）待估宗地的資料收集和現(xiàn)場勘察。評估人員對資料的搜集主要包括對被估土地數(shù)據(jù)的收集，以及現(xiàn)場外調情況的反饋與搜集。（4）項目評估人員對項目地價計算。選擇合適的評估方法，根據(jù)《城市土地評估條例》，以及土地的具體條件，將評估的性質和目的與評估者所收集的相關信息結合起來，房地產市場根據(jù)調查所收集的相關土地交易信息選擇了評估方法。（5）依據(jù)相關的文件做出相應的評估報告。土地評估人員根據(jù)相關的文件、法律法規(guī)以及待估宗地實際的情況和經公司內部進行會審后的結果做出相應的報告。評估依據(jù)除了國家頒布的關于土地評估的各項法律、法規(guī)之外還有被評估項目地方政府頒布的主要法規(guī)、條例、文件、通知。（6）技術人員審核。資產評估報告的審核是由公司內部的審核部門專業(yè)的技術人員來進行審核，審查的主要內容是指資產評估報告中的與被評估資產的資產信息是否與審計部門信息一致。根據(jù)資產評估報告對估價人員的賬面價值進行調整是否合理，以及對資產評估報告的結論和分析是否正確、合理、完整。最后在對所有資產評估報告的審核中，由參加評審的技術人員和專家進行評審是否能夠達成一致的意見等。（7）評估人員對技術報告改正并定稿。資產評估工作人員就技術負責人提出的問題做出相應的修改，完善報告，定稿。（8）報告的存檔。評估人員最后提交報告，并對評估報告進行備案，之后有評估人員出具相應的評估報告，有評估人員送出報告并完成最后評估報告的存檔。

三、安徽地源評估工作流程存在的問題

資產評估工作流程是一項長期且比較復雜的工程，在面臨不同的資產評估項目過程中，僅使用一模一樣的資產評估工作流程會產生各種各樣的問題，所以在現(xiàn)有的資產評估工作流程中發(fā)現(xiàn)了以下問題：

（1）工作流程中缺少估價作業(yè)計劃

資產評估工作流程正式開展前，每一個資產評估項目只確定項目組成員及項目負責人，但是缺少一個簡單的提綱簡單來說就是缺少一個估價作業(yè)計劃。缺少一個估價作業(yè)計劃很容易使得整個資產評估項目缺乏條理性，整個資產評估項目混亂，每一項資產評估工作變得雜亂無章，造成資產評估工作效率低下。

（2）工作流程中缺少技術人員的復審

資產評估工作流程中雖然有技術人員審核，但是缺少一項技術人員的復審。在土地評估人員對技術負責人提出的問題進行相應的修改、完善報告，進行定稿后沒有技術人員進行復審，仍然會使改正后的技術報告存在較大風險，整個資產評估報告紕漏風險性較高。

（3）工作流程中資料存檔不完整

資產評估工作流程中資料存檔不完整使得后期項目資料缺失，會使整個資產評估的項目存在潛在風險，嚴重影響項目作價的準確性。

（4）工作流程中現(xiàn)場盤點精確度較低

資產評估工作流程中現(xiàn)場盤點精確度較低導致整個評估資產不完善，容易造成資產缺失，容易進一步導致整個項目更大問題，評估結果可靠性低。

四、安徽地源評估工作流程存在問題的建議

針對安徽地源評估工作流程中存在的問題提出建議，幫助安徽地源的資產評估工作流程進行優(yōu)化設計。資產評估工作流程優(yōu)化設計可以為安徽地源在之后的工作業(yè)務中、在每個項目過程上得到充分的運用，提高安徽地源在資產評估中介行業(yè)中的競爭力。主要措施如下：

（1）增加詳細的估價作業(yè)計劃

在評估公司接受評估委托后，在給估價項目確定名稱、了解估價目的、估價依據(jù)、確定估價日期之前，擬定一個詳細估價作業(yè)計劃。在確定估價作業(yè)計劃以后，以此來確定估價項目、內容、資料類型、來源、調查方法、人員安排等。該估價作業(yè)計劃為項目的進行提供了一個完整的評估思路，使我們在整個評估過程中清晰的評估思路，可以有效提升評估工作的效率。

（2）增加技術人員的復審

在修改完善后的定稿之后增加技術人員的復審。土地評估人員就技術負責人提出的問題做出相應的修改，修改后進一步完善技術報告，完善之后的技術報告直接定稿。如果不由專業(yè)的技術人員進行復審的話，在某些環(huán)節(jié)上有可能會存在一些錯誤，比如數(shù)據(jù)錯誤等，很可能使整個土地估價最終確定的結果出現(xiàn)錯誤。

（3）資料存檔存在的完整性

報告的存檔不僅是技術報告的存檔，還應在評估過程中，將現(xiàn)場收集的資料和委托單位給的資料進行存檔。如：土地使用證、建設用地規(guī)劃證、用地批準文件、土地轉讓合同或協(xié)議等，并將所有搜集到的文件做成PDF底稿并匯總。如果這些證件缺失或丟失的話，需要委托人出具證明來確定該土地的真實性，才能保證最后的土地估價結果有依據(jù)可尋。

（4）現(xiàn)場盤點工作的真實性

為保證現(xiàn)在盤點的真實性，在現(xiàn)場盤點的過程中，評估人員和委托評估單位的負責人一起進行盤點，將項目上固定資產進行拍照，對固定資產的數(shù)據(jù)進行詳細的填寫，確保盤點內容的真實性。其次面對不同的項目要分情況進行盤點，使得評估項目的準確性得到保證。而不是只是針對委托方公司給的臺賬進行簡單抄錄，否則會使得最終評估結果出現(xiàn)極大的差距。

參考文獻

[1]喬永峰，閆曉華.淺議評估事務所企業(yè)文化的建設[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計期刊.2012：180-181