吳英杰 鞍山市盈超房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

資金管理是財(cái)務(wù)管理與管理會(huì)計(jì)的重要組成內(nèi)容，資金能否順利地周轉(zhuǎn)、回籠是決定企業(yè)能否可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。作為對(duì)資金具有較高需求的房地產(chǎn)企業(yè)，如果企業(yè)能夠?qū)Y金加以有效管理，并且能夠?qū)Y金所具有的風(fēng)險(xiǎn)加以控制，則可確保房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。但如果對(duì)其監(jiān)管不力或風(fēng)險(xiǎn)防控不到位，一旦資金出現(xiàn)缺口，則極易造成房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、清算。因此，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與風(fēng)險(xiǎn)防控的水平，是擺在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中必須要解決的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀分析

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式為直接向金融機(jī)構(gòu)貸款、發(fā)行企業(yè)債券或通過(guò)發(fā)行股票、吸引股東追加投資等方式。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在投資開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)時(shí)，自有資金的比例大約在20%-25%之間。同時(shí)，人民銀行也對(duì)各地方金融機(jī)構(gòu)加以規(guī)定，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資總額與自有資金比例進(jìn)行嚴(yán)格地審核，并且保證貸款只可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不可用于土地出讓金。此外，這些政策的限制使房地產(chǎn)企業(yè)在資金用途、銀行利率等方面都受到了限制，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化資金在融資過(guò)程中的管理及風(fēng)險(xiǎn)防控。

1.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金提出要求。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)之前，主要對(duì)土地摘牌、稅費(fèi)及前期設(shè)計(jì)等過(guò)程中產(chǎn)生資金需求，如果房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)提出貸款申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)向銀行提供包括土地使用權(quán)證書(shū)在內(nèi)的4證。這樣的限制就會(huì)使絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)只能依據(jù)股東資金投入或向其他企業(yè)拆借資金滿(mǎn)足資金需求。還有個(gè)別的金融機(jī)構(gòu)要求房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)前，必須將投資總額的35%部分資金投入到實(shí)地建設(shè)中，只有滿(mǎn)足這個(gè)要求，金融機(jī)構(gòu)才能考慮是否可以給該房地產(chǎn)企業(yè)貸款。因此，在開(kāi)發(fā)建設(shè)的前期，房地產(chǎn)企業(yè)唯有自行融資后用于自有資金的投入，還要求關(guān)注每家金融機(jī)構(gòu)對(duì)自有資金投入比例及貸款資金使用用途等限制，這樣才能為開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行融資，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)龐大的資金需求壓力。

2.不同開(kāi)發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)借款提出限制。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)階段則主要在建筑安裝、配套設(shè)施等方面的資金投入，同時(shí)，還包括工程監(jiān)理、日常管理及銀行貸款利息等間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用支出。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)階段主要是通過(guò)銀行借款（抵押）、信托借款或工程施工隊(duì)代墊等方式，但主要的資金還是依靠金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款予以解決。而房地產(chǎn)企業(yè)若想獲得金融機(jī)構(gòu)的銀行貸款，則必須辦理完畢4證后方可向金融機(jī)構(gòu)提出開(kāi)發(fā)貸款。而在實(shí)際的工作中，一些金融機(jī)構(gòu)出于貸款風(fēng)險(xiǎn)防范考慮，通過(guò)貸款協(xié)議將貸款使用方向、還款時(shí)間等加以規(guī)定，并將貸款的時(shí)間與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間相協(xié)調(diào)，一般定為3-5年。因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)四證的取得時(shí)間尤其是建筑工程施工許可證的取得時(shí)間，影響著銀行開(kāi)發(fā)貸款的取得時(shí)間，公司各相關(guān)部門(mén)需要充分溝通，互相配合，保證資金使用時(shí)點(diǎn)和資金取得時(shí)點(diǎn)的有效銜接，避免銀行貸款后，因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度滯后影響資金使用效率。

3.房地產(chǎn)銷(xiāo)售資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在房款回收階段資金需求主要是圍繞著樓盤(pán)銷(xiāo)售及貸款利息支出方面。這時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)再融資的難度會(huì)加大，且資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到一定規(guī)模，房地產(chǎn)企業(yè)唯有通過(guò)房款的快速回籠方可解決資金缺口問(wèn)題。而按照相關(guān)管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)如果想提前對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行預(yù)售，就必須滿(mǎn)足各地方政府出臺(tái)的預(yù)售許可及資金使用方面等方面的規(guī)定。房地產(chǎn)主管部門(mén)還會(huì)對(duì)預(yù)售款專(zhuān)款專(zhuān)用、資金投向等方面進(jìn)行日常監(jiān)管，資金只有獲得相應(yīng)的審批后方可動(dòng)用。此外，房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)受到國(guó)家宏觀(guān)樓市調(diào)控的影響，各地方政府也會(huì)在戶(hù)籍、婚姻、養(yǎng)老保險(xiǎn)繳納、購(gòu)置數(shù)量等方面加以限定。例如，對(duì)住房公積金貸款的條件限制、首付款不能使用貸款等要求，這些都限制著銷(xiāo)售回款的資金額度和進(jìn)度。因此，在銷(xiāo)售回款階段，銷(xiāo)售回款的資金受預(yù)售許可證取得、房管部門(mén)的預(yù)售監(jiān)管和購(gòu)房政策的影響較大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和風(fēng)險(xiǎn)控制具體措施

1.在開(kāi)展項(xiàng)目上報(bào)審核階段的資金風(fēng)控。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)前的貸款由于無(wú)法支付土地出讓金，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)可將土地摘牌、辦理土地使用權(quán)證的時(shí)間進(jìn)行調(diào)整；對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)、配套支出則應(yīng)根據(jù)規(guī)劃許可證時(shí)間進(jìn)行籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)審階段與進(jìn)度安排資金支出。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷地創(chuàng)新融資方式，可以將企業(yè)所有的債權(quán)進(jìn)行抵押融資，包括利用基金信托、資產(chǎn)證券化和不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)等方式；也可以通過(guò)引進(jìn)戰(zhàn)略投資合作伙伴，進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式；還可以通過(guò)對(duì)公司的并購(gòu)形式來(lái)獲取目標(biāo)項(xiàng)目等方式。充分利用債權(quán)性融資，達(dá)到企業(yè)控制權(quán)或者價(jià)值最大化。

2.在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的資金風(fēng)控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目施工建設(shè)期間，首先要取得施工許可證，以此作為融資的起點(diǎn)，按照貸款合同約定資金使用范圍與使用期限，根據(jù)工程進(jìn)度支付施工款項(xiàng)，并對(duì)資金余額提前做好安排與計(jì)劃。在開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)主要應(yīng)依靠金融機(jī)構(gòu)提供的開(kāi)發(fā)貸款，支付的時(shí)間最好選擇在獲得貸款的時(shí)間，這樣可以極大地降低貸款資金占用所產(chǎn)生的資金成本。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化資金的內(nèi)部控制制度，通過(guò)將資金核算與內(nèi)部控制、業(yè)務(wù)管理相融合，使資金使用的流程更加規(guī)范、透明，提高資金使用效率與安全性。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)做好資金預(yù)算管理工作，在投資項(xiàng)目前應(yīng)做好項(xiàng)目的前期調(diào)研與可行性分析，對(duì)資金進(jìn)行詳細(xì)的資金支出籌劃，包括對(duì)投資目標(biāo)的市場(chǎng)定位等，并建立完善的資金預(yù)算管理制度，通過(guò)資金預(yù)算實(shí)際投資項(xiàng)目的成本與風(fēng)險(xiǎn)控制，將工程進(jìn)度和資金動(dòng)態(tài)情況相結(jié)合，定期上報(bào)資金使用計(jì)劃及資金決算情況，及時(shí)調(diào)整資金計(jì)劃和安排。

3.在房款回籠階段的資金風(fēng)控。房地產(chǎn)企業(yè)在房款回籠階段，應(yīng)首要解決的就是預(yù)售許可證，并指定營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)及時(shí)地開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)，通過(guò)各項(xiàng)激勵(lì)措施使房款資金快速地回籠，例如，對(duì)于一次性支付房款的客戶(hù)給予折扣、地下車(chē)位、物業(yè)費(fèi)減免等方面的優(yōu)惠，調(diào)動(dòng)客戶(hù)提前辦理資金支付的積極性。對(duì)于使用貸款支付的客戶(hù)，應(yīng)規(guī)范房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂，在合同中明確分期支付的時(shí)間、金額及相應(yīng)條款，指定銷(xiāo)售人員、財(cái)務(wù)人員定期對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行催收，加快資金的回籠，對(duì)銷(xiāo)售人員除了按照房屋銷(xiāo)售作為業(yè)績(jī)考核，還應(yīng)將房款回籠情況作為考核標(biāo)準(zhǔn)，督促銷(xiāo)售人員及時(shí)地將按揭款項(xiàng)進(jìn)行回收。此外，各地方房地產(chǎn)主管部門(mén)也對(duì)預(yù)售款的留存比例、使用方面提出了一定的要求，這部分受限資金將影響企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的使用及開(kāi)發(fā)貸款的償還情況，必須做好相應(yīng)措施以降低受限資金的影響，比如使用預(yù)售資金監(jiān)管的現(xiàn)金保函代替監(jiān)管資金，加快工程進(jìn)度達(dá)到受限資金留存比例等。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段均需要大量的資金，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷地強(qiáng)化資金管理，提高資金使用效率，同時(shí)，提高資金風(fēng)險(xiǎn)控制管理，防止因資金短缺而使房地產(chǎn)企業(yè)面臨危機(jī)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理地規(guī)劃資金籌集，通過(guò)資金管理可以提升部門(mén)間的協(xié)調(diào)與溝通，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金運(yùn)作的透明化管理，提高企業(yè)資金管理的效率；通過(guò)資金管理可以充分了解銷(xiāo)售回款資金狀況，避免受限資金對(duì)企業(yè)資金使用的影響。