王文杰

摘要：隨著中國時代的迅猛發(fā)展，住房制度改革也在不斷發(fā)展。房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和繁榮給房地產(chǎn)測繪帶來了許多機(jī)遇和挑戰(zhàn)，同時對測繪也提出了更高的要求。因此，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)測繪監(jiān)督管理，維護(hù)消費者的合法權(quán)益為原則和基礎(chǔ)，確保測繪成果的真實性、準(zhǔn)確性和公平性，促進(jìn)房地產(chǎn)測繪市場的整頓、有序、長期運(yùn)營和發(fā)展。本文主要分析了房地產(chǎn)測繪中測量領(lǐng)域的質(zhì)量控制。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪面積;問題;質(zhì)量控制

引言

我國的“十一五”以來，房地產(chǎn)業(yè)已啟動發(fā)展熱潮，大批農(nóng)民涌入城鎮(zhèn)。房地產(chǎn)作為人們定居和投資的重要住所，使城市居民特別注意房地產(chǎn)面積測量的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)面積測量由房地產(chǎn)測繪單位進(jìn)行，面積測量測繪的質(zhì)量控制決定了測量精度。因此，維護(hù)買方利益，實施測繪法，做好房地產(chǎn)測繪質(zhì)量工作，是一項重要工作。

1、房產(chǎn)測繪的重要性及作用

財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價值。如果有什么問題，如房屋測繪質(zhì)量差，勢必會對購房者的權(quán)益產(chǎn)生一些影響和限制。因此，有關(guān)人員在開展住宅測繪工作時，應(yīng)當(dāng)按照我國制定的法律法規(guī)和相應(yīng)的地理測繪制度，做好一項嚴(yán)肅認(rèn)真的工作，同時編制準(zhǔn)確的安委會預(yù)算，進(jìn)行正式測繪。當(dāng)房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)有爭議的問題和情況時，出租人需要提供一些有意義的數(shù)據(jù)，以獲得法律支持和幫助。同時，測量人員還必須確保所有地圖數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和真實性，因為這將極大地促進(jìn)房地產(chǎn)檔案的建立，使其具有權(quán)威性和科學(xué)性。隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和繁榮，房地產(chǎn)測繪功能極大地改善了公民的生活質(zhì)量。目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱。調(diào)查顯示，中國房地產(chǎn)測繪市場仍缺乏可靠完善的管理方法和指標(biāo)。市場條件仍然不平衡，這在某種程度上影響了制圖區(qū)域的質(zhì)量，導(dǎo)致缺乏真實性和準(zhǔn)確性。而且還會限制中國房地產(chǎn)業(yè)的更好發(fā)展。如果測量員能夠確保《河報》中地形圖數(shù)據(jù)的真實性和準(zhǔn)確性，他們不僅會在推動房地產(chǎn)權(quán)登記方面發(fā)揮積極作用，還會減少房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)問題的可能性。此外，它還可以保護(hù)業(yè)主和客戶的合法權(quán)益，并在有利的環(huán)境下促進(jìn)房地產(chǎn)公司的更好發(fā)展和繁榮。

2、影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的原因

2.1理人員及測繪人員專業(yè)水平較低

房地產(chǎn)測繪是測繪的專業(yè)分支，是以住宅為目標(biāo)的多利益相關(guān)工作。它涉及廣泛的專門知識和復(fù)雜的知識點。作為房地產(chǎn)測繪單位的管理者和測繪工程師，要熟悉這些內(nèi)容往往需要長期的實踐經(jīng)驗和定期的職業(yè)培訓(xùn)。當(dāng)前從事房地產(chǎn)測繪工作的人主要有以下問題：有的人知識儲備豐富，但實際經(jīng)驗不多;另一部分工作人員在室內(nèi)和室外工作經(jīng)驗豐富，但很難理解新技術(shù)和知識。這些問題使得提高測繪效果的質(zhì)量變得困難。

2.2測繪儀器設(shè)備落后

測繪工作必然與測繪儀器設(shè)備密不可分。中國測繪儀器市場的儀器設(shè)備越來越先進(jìn)、智能化，成本也很高。有些設(shè)備負(fù)擔(dān)不起先進(jìn)設(shè)備的昂貴成本，因此只能依靠操作耗時且精度差的設(shè)備。技術(shù)工人在進(jìn)行房地產(chǎn)勘測和測繪時容易出現(xiàn)重大錯誤，有些數(shù)據(jù)無法智能輸出，大大降低了面積測量和測繪的效率。

2.3房產(chǎn)面積測繪技術(shù)水平有待提升

房地產(chǎn)測繪領(lǐng)域是一項微妙而復(fù)雜的工作，需要高水平的工作人員、專業(yè)技術(shù)技能、不斷學(xué)習(xí)和創(chuàng)新思維等。當(dāng)前整個行業(yè)的情況是，大多數(shù)測繪從業(yè)人員在房地產(chǎn)區(qū)測繪中仍然使用測量和測距等基本工具，忽視了更新全站儀技術(shù)、RS圖像技術(shù)和GIS測繪技術(shù)的研究和應(yīng)用，尤其是在大型商業(yè)綜合體測繪過程中。這要求測繪工程師具備全局視角。首先分析工程圖中的測繪點，根據(jù)樹圖分析建筑的映射層，制定詳細(xì)的測繪方案。第二，在實際測量過程中，先檢查建筑物的整體情況，給人初步印象，然后進(jìn)入建筑物仔細(xì)測量重點區(qū)域關(guān)鍵層和幕墻的變化位置，嘗試重復(fù)測量每一數(shù)據(jù)，取平均值，明確識別場地和圖紙之間的不一致;最后，使用全站儀技術(shù)測量復(fù)雜建筑幕墻。概括地說，只有全面提高測繪技術(shù)水平，測量師才能有效地避免因目前情況不完整、數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、遺忘和模糊具體情況等造成的計算誤差。

3、房產(chǎn)測繪面積中存在問題的解決方法與對策

3.1掌握測繪工具及信息技術(shù)

當(dāng)前，房地產(chǎn)測繪領(lǐng)域使用的先進(jìn)儀器設(shè)備日新月異，如RTK、高精度全站儀、激光測距儀等。但是，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)測繪工具只是卷尺或普通測距儀，精度與智能之間的差距是顯而易見的。因此，測繪單位應(yīng)與時俱進(jìn)，應(yīng)用更先進(jìn)的工具進(jìn)行房地產(chǎn)測繪。但是，由于各種原因，大多數(shù)房地產(chǎn)測繪單位沒有能力提供高精度的先進(jìn)測繪設(shè)備。在這方面，物業(yè)管理部門應(yīng)嚴(yán)格控制測繪單位作為供應(yīng)商的選擇。測繪工作者在制作地籍測量和制圖時，往往需要信息技術(shù)的幫助，以提高工作效率和確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。這些信息技術(shù)必須使用計算機(jī)軟件，如GIS、MATLAB、CASS、CAD、C++等實現(xiàn)。通過將專業(yè)質(zhì)量控制理論和實踐經(jīng)驗與聯(lián)網(wǎng)計算機(jī)相結(jié)合，可以有效地提高質(zhì)量控制系統(tǒng)的綜合性能，只有采用高效的質(zhì)量控制系統(tǒng)才能提高房地產(chǎn)測繪領(lǐng)域的準(zhǔn)確性。在CAD圖形中繪制與池區(qū)域相關(guān)的字段數(shù)據(jù)時，數(shù)據(jù)量通常非常大。過去，處理這些內(nèi)容花費了很多時間和人力。近年來，研究人員試圖通過編寫AutoLISP語言程序來解決這個問題，效果顯著。這就要求測繪人員在實地測繪過程中掌握計算機(jī)信息處理技術(shù)，測繪單位也應(yīng)提供相應(yīng)的軟件條件。凡符合軟硬件條件的，測繪單位必須定期委托對儀器設(shè)備進(jìn)行外部檢查，以確保儀器設(shè)備的準(zhǔn)確性。同時，應(yīng)為每臺設(shè)備編制詳細(xì)的操作說明，供新舊測繪人員參考，并對說明進(jìn)行編號、更新和及時發(fā)布。

3.2加強(qiáng)房產(chǎn)面積測繪行業(yè)的監(jiān)督管理

按照《自然資源部關(guān)于推進(jìn)建設(shè)用地審批和城鄉(xiāng)規(guī)劃許可“多審合一”改革的通知》（征求意見稿）推進(jìn)“多測合一、聯(lián)合測繪、成果共享”的相關(guān)要求，“多測合一”是一種具有不同測量制圖資格的測量單位，從事許多測量制圖企業(yè)的工作，對測量制圖進(jìn)行分類，按分類編制報告，并根據(jù)需要向有關(guān)部門提供不同的測量制圖數(shù)據(jù)和結(jié)果。此外，房地產(chǎn)測繪市場的逐步市場化和測繪對測繪機(jī)構(gòu)提出了更高的要求，并對房地產(chǎn)測繪和市場監(jiān)督管理部門的測繪提出了新的要求。第一，建立準(zhǔn)入機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行測繪分階段分類，嚴(yán)格審查新建測繪機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、工作人員的職稱和能力等，以杜絕無秩序懸掛證書現(xiàn)象;二、建立從業(yè)人員面談和繪圖的評價制度，定期對參與項目進(jìn)行再檢查和評價，加強(qiáng)故意和嚴(yán)重疏忽的問責(zé)制;三是建立測繪成果公開制度，要求測繪機(jī)構(gòu)在一定范圍內(nèi)公布測繪成果，接受監(jiān)督。第四，應(yīng)建立退出機(jī)制，行業(yè)有關(guān)部門應(yīng)建立完善的評價體系，每年評價和評價測繪機(jī)構(gòu)和人員，實施最新的退出機(jī)制，加強(qiáng)測繪行業(yè)的“代謝”。

3.3測繪精度的質(zhì)量控制

測繪精度對測繪技術(shù)、測繪過程以及測繪工程人員測繪設(shè)備有嚴(yán)格要求。因此，為了通過提高測繪精度實現(xiàn)測繪領(lǐng)域的質(zhì)量控制，不僅要在日常工作中充分培養(yǎng)測繪人員的專業(yè)知識和技能，還要重視其專業(yè)素質(zhì)，加強(qiáng)培訓(xùn)，必要時優(yōu)化測繪過程，并能夠?qū)y繪設(shè)備進(jìn)行定期維護(hù)。通過加強(qiáng)和完善各種細(xì)節(jié)，我們可以避免潛在的測繪風(fēng)險，達(dá)到質(zhì)量控制的目的。

3.4詳細(xì)檢查成果資源，認(rèn)定分?jǐn)偯娣e的合規(guī)性

詳細(xì)檢查結(jié)果資源是住宅區(qū)測繪的重點。通常，會檢查房屋中每個房間的分隔線，以確保每個房間的數(shù)值適當(dāng)且一致，以及每個房間之間的數(shù)值計算是否準(zhǔn)確。還必須明確識別指定區(qū)域的合規(guī)檢查，以避免測繪誤差。

結(jié)束語

本文通過建立房地產(chǎn)測繪全過程的質(zhì)量管理，提出了有效解決當(dāng)前測繪工作中諸多問題的五項措施，并在一定程度上提高了土地測繪質(zhì)量水平。顯然，這項工作需要堅定的長期實施。他們的工作繁重，比預(yù)期的要復(fù)雜得多，這就要求制圖單位投入大量人力和物力。但從長遠(yuǎn)來看，測繪質(zhì)量的提高將促進(jìn)測繪單位在市場上的快速發(fā)展。

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