駱高遠(yuǎn)

(浙江商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，浙江 杭州 310053)

民宿指利用地方閑置房間，由主人參與接待，為游客提供能體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀?、文化與生產(chǎn)生活方式的小型化的、個(gè)性化的住宿場(chǎng)所。它不同于傳統(tǒng)的飯店或旅館，不一定有高級(jí)奢華的設(shè)施，但能讓人體驗(yàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)情、感受民宿主人的熱情與服務(wù)，具有社交屬性，屬于非標(biāo)入住產(chǎn)品，能讓入住者體驗(yàn)有別于以往的生活。

民宿也不同于客棧和精品酒店，它不純粹以盈利為目的。其最大的特征是特色性和在地性，即民宿不但可以讓顧客深入體驗(yàn)地方的民俗文化，收獲不同于工作地和原居住地的生活體驗(yàn)，而且能感受到民宿主人的人情味，享受民宿家庭般的氛圍和溫暖。它是非標(biāo)準(zhǔn)化的、個(gè)性化的、不可復(fù)制的。

一、民宿的起源及發(fā)展

有關(guān)民宿的起源，說法很多，有說來自日本，也有說來自法國(guó)，更多的說來自英國(guó)。

20世紀(jì)60年代初，英國(guó)的中部和西南部鄉(xiāng)村人口稀少，但住房寬裕，為增加收入，開始出現(xiàn)一種提供早餐與住宿的家庭旅館，即民宿的雛形。之后，民宿在法國(guó)、美國(guó)、日本和中國(guó)臺(tái)灣等逐漸興起[1]。當(dāng)然，不同的國(guó)家和地區(qū)，由于地理位置、自然環(huán)境及文化和民俗等的差異，民宿發(fā)展的形態(tài)也不盡相同，甚至差別較大。

民宿旅游，作為一種重要的休閑旅游方式，其發(fā)展受到政府、學(xué)界和業(yè)界的廣泛關(guān)注。時(shí)至今日，在歐美及日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，民宿經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展業(yè)已相當(dāng)成熟，并成立了民宿協(xié)會(huì)或相關(guān)組織。我國(guó)的民宿旅游雖起步較晚，但近十年來發(fā)展迅速，由于時(shí)間短、發(fā)展快，在民宿規(guī)劃開發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理及學(xué)術(shù)研究等方面尚缺乏系統(tǒng)的研究，需要借鑒民宿業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的發(fā)展理念及研究方法，發(fā)展具有鮮明中國(guó)特色的民宿經(jīng)濟(jì)[2]。

二、我國(guó)民宿業(yè)的現(xiàn)狀及特征

進(jìn)入新世紀(jì)以來，特別是近十年來，我國(guó)多地把民宿業(yè)作為“三農(nóng)”供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的抓手和鄉(xiāng)村振興的突破點(diǎn)，不斷探索美麗鄉(xiāng)村建設(shè)新模式。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2019年12月31日，我國(guó)至少已有300個(gè)地方政府出臺(tái)了有關(guān)民宿的地方規(guī)范或地方標(biāo)準(zhǔn)，有近30個(gè)省(區(qū)、市)政府推出了民宿業(yè)扶持新政策；已登記的民宿客棧突破7萬家，從業(yè)人員突破100萬人，市場(chǎng)規(guī)模達(dá)300億元[3]。各地相關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等的密集出臺(tái)及民宿數(shù)量、從業(yè)人員及產(chǎn)值的快速增加，充分說明各級(jí)政府對(duì)民宿業(yè)發(fā)展的高度重視和對(duì)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的迫切要求。

我國(guó)的民宿業(yè)，打破了傳統(tǒng)酒店的住宿及管理模式，規(guī)?？焖贁U(kuò)展，為眾多游客特別是年輕游客提供了更多個(gè)性化消費(fèi)的選擇，既滿足了喜好入住民宿游客的個(gè)性化需求，又大大緩解了傳統(tǒng)住宿業(yè)在重大節(jié)假日房源緊張的局面，同時(shí)還盤活并提升了城鄉(xiāng)閑置房產(chǎn)資源的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)了閑置房產(chǎn)及城鄉(xiāng)環(huán)境資源利用的最大化，從而為旅游業(yè)發(fā)展作出了貢獻(xiàn)，受到社會(huì)各界普遍認(rèn)可，特別是受到城市居民的青睞。

游客個(gè)性化需求的釋放和逆城市化現(xiàn)象的加劇，為民宿業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間。民宿業(yè)的發(fā)展，既增加了游客住宿的選擇與體驗(yàn)的機(jī)會(huì)，便于游客更好地體驗(yàn)當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情，享受當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境帶來的美好感受[4]，也為民宿業(yè)的更新?lián)Q代、品質(zhì)提升與可持續(xù)發(fā)展提供了必要的資金。同時(shí)，民宿增加了住宿業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)與創(chuàng)新發(fā)展的機(jī)會(huì)，促進(jìn)了住宿行業(yè)的變革和重新洗牌。

我國(guó)民宿具有如下特征：

1)張揚(yáng)的個(gè)性。從本質(zhì)上講，民宿源于民居。我國(guó)幅員遼闊、地大物博，俗話說“十里不同風(fēng)，百里不同俗”， 指的就是我國(guó)農(nóng)村生活的千姿百態(tài)。老百姓在選擇和建設(shè)住宅時(shí)，無不考慮地方的自然環(huán)境，體現(xiàn)地方的民俗文化，同時(shí)在選址、設(shè)計(jì)、朝向、用料、規(guī)模、體量、內(nèi)飾等方面，也充分體現(xiàn)了主人的喜好。

2)地方的文化。建筑是一種凝固的藝術(shù)，承載著豐富的文化內(nèi)涵。而民宿就是一種建筑、一種文化的物化表現(xiàn)。因此，民宿雖然個(gè)性張揚(yáng)、特征明顯，但卻脫離不了地方文化的影響。不論是外觀、風(fēng)格、形狀還是色彩、內(nèi)部設(shè)施等，都會(huì)體現(xiàn)出本土文化的特色[5]。

3)平民的痕跡。民宿是普通百姓的房子改造而來的，它的前身就是民房、民居。在出現(xiàn)“民宿”一詞之前，即使家里住了客人，也理解為“留宿”“暫住”或“搭鋪”等，屬做好事、行善事的性質(zhì)，基本不收錢，更不以盈利為目的，故一般也不會(huì)去宣傳，更不會(huì)刻意去裝璜、修飾等，往往以“素顏”待人，以本來面目待客，即主人怎么住，客人也怎么??；主人吃什么，客人也吃什么。由這種地方民居脫胎演變而來的民宿，盡管“八仙過海，各顯神通”，但萬變不離其宗，其“DNA(基因)”無法改變，即平民化的痕跡(特征)無法改變。

4)“鄉(xiāng)愁”的味道。民宿帶有明顯的鄉(xiāng)土氣息和歷史痕跡，貼近百姓，融入生活，容易讓游客產(chǎn)生共鳴，引起游客的思鄉(xiāng)之情，勾起他們的兒時(shí)記憶，因此，民宿是最經(jīng)典的“鄉(xiāng)愁”型旅游產(chǎn)品。這是民宿的生命力、吸引力所在，也是民宿最典型的產(chǎn)品特征。

5)并重的價(jià)值。一家民宿，大多有一段故事，至少有一個(gè)村落或一個(gè)家族發(fā)展歷史的片段，可以說，民宿是一種文化的化石、一張歷史的截圖、一段民俗的遺存。同時(shí)，民宿的體驗(yàn)性有別于賓館、酒店等，它可以讓顧客真切體驗(yàn)地方百姓的生活、領(lǐng)略地方的風(fēng)情、品味地方的美食等，真正是接地氣的。此外，有的民宿還因其建筑、歷史、藝術(shù)、用材、結(jié)構(gòu)等的文化性，具有較高的研究?jī)r(jià)值?？梢?，民宿往往是觀賞價(jià)值、體驗(yàn)價(jià)值和研究?jī)r(jià)值并重[6]。

三、民宿的價(jià)值取向

民宿是有溫度、有靈魂的。當(dāng)前的網(wǎng)紅民宿，雖然大多地處風(fēng)景秀麗的鄉(xiāng)村，但更讓游客不能忘懷、牽縈于心的，卻往往是民宿的歷史、故事及其主人的人格魅力、人生體驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)理念、創(chuàng)意風(fēng)格等。說到底，民宿的經(jīng)營(yíng)必須避免像賓館、旅社、度假村等的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)和商業(yè)化氛圍，而更應(yīng)強(qiáng)調(diào)情感交流和個(gè)性特征等。只有這樣，方可持續(xù)。

(一)民宿與主人

酒店大而全，民宿小而精。從表面的功能上看，兩者似乎并無本質(zhì)區(qū)別，甚至可以無限接近。但就本質(zhì)而言，民宿的核心價(jià)值是主人，而不是其他。民宿是圍繞民宿主人的生活展開的，主人是民宿的核心價(jià)值所在；而酒店雖然也可以有品牌和文化，但卻缺少主人。游客選擇一家民宿，絕不僅僅是為了睡覺，更是希望能夠跟朋友一樣，融入主人的生活，像在朋友家一樣能夠隨意體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀?、文化與生產(chǎn)生活等[7]?？梢?，民宿提供的生活方式，是酒店所無法替代的；而民宿表現(xiàn)出來的生活體驗(yàn)，則是民宿吸引游客及有別于酒店的閃光點(diǎn)。一家缺乏主人的民宿，即使有再完整而巧妙的設(shè)計(jì)，在游客看來，依然是缺乏魅力，甚至是不完整的。

(二)民宿與故事

故事是指通過敘述的方式講一個(gè)帶有寓意的事件，或是陳述一件往事。它是在現(xiàn)實(shí)認(rèn)知基礎(chǔ)上描寫而成的非常態(tài)性的現(xiàn)象，它是人類對(duì)自身歷史的一種記憶行為，通過多種故事形式記憶并傳播一定社會(huì)的文化傳統(tǒng)和價(jià)值觀念，從而引導(dǎo)社會(huì)性格的形成。在日常生活中，常常會(huì)出現(xiàn)一些看似神奇的故事，如憑借一個(gè)觸底反彈、跌宕起伏的勵(lì)志故事，“褚橙”幾年來一直火爆互聯(lián)網(wǎng)；通過塑造一個(gè)青年堅(jiān)守理想信念、努力奮斗的故事，羅永浩的“錘子”還未出生，便已獲得全社會(huì)的萬千期待。可見，故事是需要的，也是重要的，經(jīng)營(yíng)民宿也不例外。近年來，民宿的數(shù)量隨著民宿需求的增加而快速增長(zhǎng)，人們周末游玩、出行度假等似乎更愿意選擇一家有故事的民宿，以感受其給人提供的不一樣的出行體驗(yàn)。市場(chǎng)調(diào)查也表明，聽民宿老板講述自己的生活和故事，是不少自由行游客鐘愛并選擇民宿的理由。

有人說，民宿必須有美景和美食。但實(shí)際上，溫暖和溫情才是民宿的主題，才能讓人的靈魂有安放之處。因此，民宿必須要有溫情、有人情，更要有故事。只有這樣，才能讓住宿者放慢、放空、放下，也才能讓住宿者高興、快樂、釋懷[8]。當(dāng)然，所有市場(chǎng)推廣的目的都是為了引發(fā)社會(huì)關(guān)注，進(jìn)而引發(fā)轉(zhuǎn)化；任何市場(chǎng)營(yíng)銷的手段都只是引爆點(diǎn)，而決定其爆炸威力的常常不是點(diǎn)燃導(dǎo)火索的火光，而是產(chǎn)品本身的品質(zhì)，即性價(jià)比。在“互聯(lián)網(wǎng)+”的時(shí)代，一切轉(zhuǎn)化不但要產(chǎn)生口碑，還要形成閉環(huán)。

(三)民宿與情懷

近年來，我國(guó)的民宿熱，似乎脫離了四季更替的束縛，快速增溫。但調(diào)查顯示，真正能持續(xù)盈利的民宿卻寥寥無幾。究其原因，雖然影響因素較多，但跟民宿是否有情懷、有什么樣的情懷、能否滿足游客這樣的情懷等密切相關(guān)。

從廣義上講，情懷指人的一種心境、情趣、興致及胸懷。而民宿中的“情”則是指人們對(duì)追求美好生活的熱情、對(duì)大自然和生養(yǎng)人類土地的鐘情、對(duì)人類社會(huì)和諧人際的溫情等。它是人們對(duì)各種事物產(chǎn)生的情感依賴和由此形成的情感互動(dòng)與親近。因?yàn)槿说膬?nèi)心都期待或安放著美好的東西，如過往的美好、當(dāng)下的珍貴和明天的憧憬等。情懷是獨(dú)一無二的，它不能復(fù)制，也無法復(fù)制。不同民宿的主人的人生、經(jīng)歷、學(xué)識(shí)和目標(biāo)等是不同的，但懷揣感激、熱愛生活、豁達(dá)開朗地面對(duì)每一位客人、每一次相逢，樂觀面對(duì)喜怒哀樂、生死離別、功名利祿等應(yīng)該是相同的[9]。

可見，情懷是民宿的基本要素。情懷雖然不是民宿的全部，但卻不可忽視。當(dāng)然，要把情懷的作用發(fā)揮出來，還必須跟市場(chǎng)結(jié)合，將情懷融入到民宿的命名、商標(biāo)、選址、設(shè)計(jì)、服務(wù)、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、廣告、宣傳等各個(gè)環(huán)節(jié)，以有別于酒店、賓館的理念去經(jīng)營(yíng)并營(yíng)造一種具有旅居價(jià)值的鄉(xiāng)村生活空間，真正讓情懷從抽象變成現(xiàn)實(shí)，成為看得見、摸得著的東西，真正把習(xí)近平總書記2013年12月12-13日在中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議上提出的“讓居民望得見山、看得見水、記得住鄉(xiāng)愁”的任務(wù)落到實(shí)處，讓民宿成為城市人的花園、樂園、夢(mèng)園和家園。當(dāng)然，有情懷不一定能做好民宿，但沒情懷一定做不好民宿，只講情懷不講效益的民宿也一定是不可持續(xù)的。

四、我國(guó)民宿存在的主要問題

隨著消費(fèi)水平的升級(jí)、個(gè)性化旅游方式的火爆，民宿作為一種有情懷的旅游住宿設(shè)施順勢(shì)崛起，與傳統(tǒng)的酒店、賓館等共同構(gòu)成了旅游市場(chǎng)的重要組成部分。

縱觀近年我國(guó)的民宿市場(chǎng)，過熱的發(fā)展帶來了不少行業(yè)的隱憂。目前，我國(guó)各地民宿入住率高低不一、冷熱不均。一些網(wǎng)紅民宿聲名鵲起，一房難求；但更多普通的民宿則入住率很低，非節(jié)假日則幾乎無人光顧。同時(shí)，我國(guó)民宿經(jīng)過十多年的高速發(fā)展，其不足之處也逐步顯現(xiàn)：一些地區(qū)的民宿已經(jīng)出現(xiàn)入住率和收益率雙雙下降的現(xiàn)象；不少民宿的管理問題、環(huán)境問題、價(jià)格問題等也屢遭詬病。

1)發(fā)展無序。至今各級(jí)政府及管理部門尚未出臺(tái)民宿業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，沒有對(duì)民宿業(yè)發(fā)展的相關(guān)問題提出有針對(duì)性的配套措施及統(tǒng)籌謀劃，民宿業(yè)的發(fā)展處于自我發(fā)展、自生自滅的狀態(tài)，呈現(xiàn)“一哄而起，遍地開花”的現(xiàn)象。在我國(guó)，由于民宿屬于新生事物，加上缺乏政府合理引導(dǎo)和專家科學(xué)規(guī)劃，多數(shù)民宿分布零散，未能形成集聚效應(yīng)；多數(shù)民宿為村民利用自有空房自主經(jīng)營(yíng)、村民與企業(yè)主合作經(jīng)營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家投資創(chuàng)建等三種模式。這種無序狀態(tài)下創(chuàng)辦的民宿，大多不符合科學(xué)布局、區(qū)域規(guī)劃的發(fā)展要求。

2)扶持不力。民宿經(jīng)濟(jì)是一個(gè)涉及旅游、環(huán)保、市場(chǎng)、衛(wèi)生、公安、消防等多個(gè)部門的系統(tǒng)工程。由于一直尚未形成一套科學(xué)合理、行之有效的協(xié)調(diào)機(jī)制，導(dǎo)致不少政府出臺(tái)的民宿優(yōu)惠政策難以落實(shí)、落地，從而在一定程度上制約了民宿資源的科學(xué)、有機(jī)整合及民宿項(xiàng)目的快速推進(jìn)，導(dǎo)致不少民宿仍然處于無經(jīng)營(yíng)許可證、無發(fā)票、無監(jiān)管的“三無”狀態(tài)。

3)營(yíng)銷松散。國(guó)內(nèi)多數(shù)民宿企業(yè)品牌的知名度不高，經(jīng)營(yíng)者宣傳和營(yíng)銷的手段也比較單一，大多依靠“回頭客”、發(fā)名片及通過口碑宣傳，缺乏整體的、品牌及網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷意識(shí)；也尚未成立專業(yè)的相關(guān)組織或協(xié)會(huì)等民間機(jī)構(gòu)，從而經(jīng)常出現(xiàn)民宿“節(jié)假日人滿為患，平時(shí)關(guān)門打烊”的窘態(tài)。

4)創(chuàng)新不足。由于我國(guó)民宿發(fā)展時(shí)間較短，到目前為止，國(guó)內(nèi)多數(shù)民宿品牌還是重模仿輕創(chuàng)意，其特色不鮮明、主題不突出、市場(chǎng)定位不明確，更談不上對(duì)不同的游客進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。很多地方的民宿無論是建筑體量、建筑和裝潢風(fēng)格，還是食宿服務(wù)、室內(nèi)布局、體驗(yàn)分享等都非常相似，缺少個(gè)性化的、與眾不同的、獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念，從而導(dǎo)致游客來過一次，很難有來第二次、第三次的欲望和沖動(dòng)。

5)隱患較多。目前國(guó)內(nèi)多數(shù)的民宿還處于無監(jiān)管狀態(tài)，還沒有跟公安、消防等系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。有的民宿為了自身利益，住宿登記時(shí)無需出示身份證，游客離店不愿提供或無法提供發(fā)票等；有的民宿裝飾材料不符合環(huán)?；蛳酪?，消防安全設(shè)施(“五件套”)配備不足，從業(yè)人員缺乏消防安全意識(shí)和技能培訓(xùn)或演練等，存在較大的治安、消防等安全隱患；也有的民宿位于山邊、河(溪)邊，有地質(zhì)災(zāi)害隱患；更多的民宿只能達(dá)到農(nóng)家樂的水平，其衛(wèi)生、消毒、疾病防范等設(shè)施很不到位，屢遭消費(fèi)者投訴[10]。

五、我國(guó)民宿發(fā)展的理性思考

被譽(yù)為“有溫度的夜宿，有靈魂的房子”的民宿業(yè)，在需求旺盛的市場(chǎng)背景下，成為當(dāng)今投資的熱門領(lǐng)域，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的旅游市場(chǎng)中異軍突起，推動(dòng)了地方的旅游經(jīng)濟(jì)，盤活了農(nóng)村的富余勞動(dòng)力，推動(dòng)了美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，為鄉(xiāng)村帶來了巨大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。民宿井噴現(xiàn)象的背后，一方面展示了其廣闊的市場(chǎng)空間；另一方面也引發(fā)了學(xué)術(shù)界對(duì)民宿運(yùn)營(yíng)與情懷的理性思考。

1)要充分評(píng)估投資與回報(bào)的周期。有關(guān)民宿投資與回報(bào)周期的問題，往往是投資商最關(guān)心、最敏感的問題。受前期民宿火爆行情及快速回報(bào)的影響，學(xué)界普遍認(rèn)為，民宿投資回報(bào)周期只有酒店的1/3。但與其他任何事情一樣，由于受眾多因素的影響，往往會(huì)出現(xiàn)“一樣的投資，不一樣的回報(bào)”。隨著民宿數(shù)量的急劇增加和競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，民宿投資與回報(bào)的周期正變得越來越長(zhǎng)。

2)要充分利用商業(yè)模式和營(yíng)銷平臺(tái)。民宿的商業(yè)模式是指企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)內(nèi)部各部門之間、企業(yè)與客戶之間、企業(yè)與銷售渠道之間的各種交易關(guān)系和連結(jié)方式等。它是企業(yè)滿足消費(fèi)者需求的系統(tǒng)，往往由客戶價(jià)值、企業(yè)資源和能力、盈利方式等三個(gè)方面構(gòu)成。主要包含價(jià)值定位、目標(biāo)市場(chǎng)、銷售渠道、成本結(jié)構(gòu)、收入模式、市場(chǎng)環(huán)境等因素組成[11]。我國(guó)的民宿產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈逐漸成熟，無論是供應(yīng)商、銷售網(wǎng)絡(luò)還是支撐系統(tǒng)等都有了長(zhǎng)足的發(fā)展并具備了一定的規(guī)模。綜觀我國(guó)當(dāng)前民宿行業(yè)的商業(yè)模式，大致包括撮合交易平臺(tái)、民宿管理品牌、民宿連鎖品牌、民宿眾籌和其他輔助服務(wù)等五種模式，主要依賴C2C、B2C等網(wǎng)絡(luò)渠道。民宿營(yíng)銷平臺(tái)是指直接為用戶帶來訂單和銷售額的企業(yè)網(wǎng)站，它以營(yíng)銷為目標(biāo)，選擇具有良好搜索引擎表現(xiàn)和用戶體驗(yàn)，主動(dòng)為企業(yè)尋找目標(biāo)客戶并將訪客轉(zhuǎn)化為顧客的網(wǎng)站[12]，主要有愛彼迎、榛果、途家、小豬、云掌柜等平臺(tái)。

3)要充分考慮民宿的特點(diǎn)和缺陷。民宿有六大特點(diǎn)：一是小而精。它是小型化的住宿場(chǎng)所，同時(shí)也是精品化的設(shè)計(jì)和裝飾。民宿熱度激增的重要根源在于感受：感受家的溫暖、感受自由的氣息、感受恬靜氛圍、感受身心的愉悅，遠(yuǎn)離職場(chǎng)的煩惱。二是有個(gè)性。它是個(gè)性化的住宿場(chǎng)所，屬于非標(biāo)準(zhǔn)化、非大眾化和非程序化的服務(wù)。民宿的硬件應(yīng)該是標(biāo)準(zhǔn)化的，如建筑物安全、污水綜合排放、生活用水、食品生產(chǎn)、油煙排放、食(飲)具消毒、公共廁所等；軟件卻要體現(xiàn)個(gè)性化，如家庭化和親情化的服務(wù)、人性化和小資化的情調(diào)等。三是智慧化。其商業(yè)模式和營(yíng)銷平臺(tái)日趨網(wǎng)絡(luò)化和便捷化。當(dāng)前我國(guó)在線民宿預(yù)訂市場(chǎng)已進(jìn)入爆發(fā)式增長(zhǎng)期，如藝龍、去哪兒、攜程等在線旅游平臺(tái)；市場(chǎng)還出現(xiàn)了很多專業(yè)的民宿在線預(yù)訂平臺(tái)及移動(dòng)APP，如愛彼迎、途家、繽客、自在客、榛果、小豬等，從而使游客預(yù)定民宿更加智能與便捷。四是高端化。民宿的生命力在于體驗(yàn)，而體驗(yàn)是一種別樣的生活。人們?yōu)樽非筮@種別樣的生活體驗(yàn)，推動(dòng)了民宿走向高端化或精致化。五是社交性。民宿和酒店的最大區(qū)別就在于民宿是有社交屬性的，是非標(biāo)入住產(chǎn)品。民宿要做得有溫度，就不能像傳統(tǒng)酒店那樣只強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化，不注重主客之間的交流；只重視給客人提供方便、衛(wèi)生、安全、舒適的居住環(huán)境，而忽視客人選擇民宿的社交需求或體驗(yàn)。六是在地性。其指的是地域特征、生態(tài)環(huán)境、人文風(fēng)貌等[13]。民族的才是世界的；在地性才能展示地方文化。民宿的在地性是其可持續(xù)發(fā)展的核心，也是民宿的本意。民宿的價(jià)值取向(主人、故事、情懷)說到底就是在地性的文化載體和展示方式，這才是民宿的靈魂。

但是民宿也有缺陷：一是安全和私密性得不到保障。當(dāng)前國(guó)內(nèi)不少的民宿入住時(shí)無需出示身份證，從而留下安全隱患；民宿作為家庭生活場(chǎng)景，與民宿主人同吃同住、享受更多家庭氛圍和情感交流，在享受慢生活的同時(shí)，往往會(huì)忽視私密性的保護(hù)。二是房?jī)r(jià)的性價(jià)比不高。高端的民宿，憑借周邊環(huán)境優(yōu)美、裝修精致、人情味濃，加上主人親自接待，往往房?jī)r(jià)不夠親民，動(dòng)輒千元起步，普通工薪階層一般難以承受。三是地理位置相對(duì)偏僻。民宿屬非標(biāo)準(zhǔn)化的、個(gè)性化的、不可復(fù)制的住宿產(chǎn)品，其特點(diǎn)就是選擇四周靜謐、遠(yuǎn)離喧囂之處，以便讓人的心靈得到棲息、平靜[14]，但往往交通又不太便利。

4)要充分認(rèn)識(shí)民宿的洗牌速度。早期的民宿，大多以家庭副業(yè)的形式經(jīng)營(yíng)。由于屬新生事物，吸引了部分嘗鮮者，那時(shí)競(jìng)爭(zhēng)少，雖然民宿的主人懷著一種情懷在經(jīng)營(yíng)，但還是能獲利，而且可能獲利豐厚。但隨著民宿行業(yè)快速升溫，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，其經(jīng)營(yíng)模式大多從家庭副業(yè)轉(zhuǎn)換成主業(yè)甚至公司化連鎖經(jīng)營(yíng)；其原本不可復(fù)制的特征也變得可復(fù)制，甚至批量化、大規(guī)模的復(fù)制。從本質(zhì)上說，平臺(tái)化、規(guī)模化、規(guī)范化本身就是與民宿的小型化、個(gè)性化、不可復(fù)制、原生態(tài)相悖。當(dāng)不同地域、不同性格、不同背景的房主帶著個(gè)人色彩、個(gè)人經(jīng)歷經(jīng)營(yíng)的個(gè)性化、有情懷的民宿變成了標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的精品酒店，并成為職業(yè)化的五星管家時(shí)，對(duì)其情懷的沖擊是可想而知的[15]。此外，資本的天性是逐利的。當(dāng)民宿的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化以后，市場(chǎng)就會(huì)倒逼民宿過分強(qiáng)調(diào)投入產(chǎn)出比，就會(huì)迫使民宿向豪華、精致、高價(jià)和高品質(zhì)的方向快速演變，從而落入同質(zhì)化、標(biāo)準(zhǔn)化的陷阱。加上供需平衡迅速被打破，直接提高了民宿行業(yè)洗牌的速度。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)民宿平均入住率比上一年下降了約10%，特別是云南麗江、浙江杭州、四川成都、重慶等網(wǎng)紅城市。2019年盈利的民宿不足20%，大約30%的民宿盈虧基本持平，虧損的民宿超過50%[16]。從民宿競(jìng)爭(zhēng)加劇及大面積虧損的情況來看，2020年即使不發(fā)生全球范圍的疫情，民宿行業(yè)的洗牌期也會(huì)如期而至，而這場(chǎng)疫情，只不過更加速了洗牌期的到來。

六、結(jié)語

民宿本質(zhì)上是做“人”的生意，要體現(xiàn)“以人為本”的思想。個(gè)性化、有溫度、能交流才是民宿的歸宿。從表面上看，經(jīng)營(yíng)民宿是一種商業(yè)行為，必須與市場(chǎng)相結(jié)合，而民宿有其特殊性，要想做好民宿這門生意，最終還是要兼顧商業(yè)和情懷。

未來民宿的打造和經(jīng)營(yíng)，除了考慮商業(yè)的各種因素以外，必須將情懷融入其中。如位置選取、設(shè)計(jì)建設(shè)、產(chǎn)品開發(fā)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)、商業(yè)模式、營(yíng)銷平臺(tái)、資金募集等，既要打造小型化、個(gè)性化、非標(biāo)化和不可復(fù)制的產(chǎn)品特征，營(yíng)造出一種具有旅居價(jià)值的鄉(xiāng)村生活空間，更要讓情懷變成看得見、摸得著的東西，努力使民宿成為城里人的第二居所、心靈棲息之地，成為“望得見山、看得見水、記得住鄉(xiāng)愁”的地方[17]。