“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”風(fēng)險(xiǎn)防控探討

胡珊珊 方勇 潛江市不動(dòng)產(chǎn)登記局

一、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的概述

網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展為許多轉(zhuǎn)型中的行業(yè)帶來了技術(shù)層面的有效支撐。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記服務(wù)的開展能為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展下的個(gè)體投資、經(jīng)營(yíng)者工作和生活帶來一定的扭轉(zhuǎn)和促進(jìn)。然而其原有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的落實(shí)程度不足，存在便捷性差、貸款效率低和抵押貸款安全性缺乏等問題，若要改善不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中存在的諸多問題，融合互聯(lián)網(wǎng)+開展全新的服務(wù)建設(shè)會(huì)是一條絕佳的路徑。因而對(duì)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)展開探討具有較高的現(xiàn)實(shí)意義不動(dòng)產(chǎn)抵押登記即是將不動(dòng)產(chǎn)作為資金周轉(zhuǎn)的抵押品的一項(xiàng)信用行為，通常具有嚴(yán)格的審核條件和復(fù)雜的業(yè)務(wù)辦理程序。而作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)間最大的業(yè)務(wù)交集，主要涉及的資金問題分別出現(xiàn)在貸款前審批、抵押登記、貸款發(fā)放以及貸款后管理這四個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中。因而加強(qiáng)對(duì)這四個(gè)環(huán)節(jié)的梳理與優(yōu)化，可為不動(dòng)產(chǎn)抵押登記工作的開展帶來巨大的推動(dòng)，為不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的申請(qǐng)者帶來最優(yōu)質(zhì)的體驗(yàn)[1]。

國(guó)家展開不動(dòng)產(chǎn)登記工作時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注“放管服”工作，而在地方不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)積極響應(yīng)國(guó)家給出的規(guī)劃要求，并結(jié)合市場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)提出很多新型的登記方式，以提升登記工作的目的當(dāng)成主要關(guān)注點(diǎn)，由此使得“互聯(lián)網(wǎng)＋不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”在此背景下提出，是一種行之有效的快捷登記方式。我國(guó)銀保監(jiān)會(huì)為更好的達(dá)成國(guó)務(wù)院提出改革目標(biāo)，并且頒布相關(guān)文件，這樣便使得銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)有了對(duì)應(yīng)的文件支撐，并且由此構(gòu)建對(duì)應(yīng)的建立抵押貨款等關(guān)聯(lián)的服務(wù)點(diǎn)，而服務(wù)點(diǎn)的存在則是給“互聯(lián)網(wǎng)＋不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”帶來有效的保障，借助線上申請(qǐng)等工作的展開，提高民眾、企業(yè)借貸與融資的辦理速度[2]。

二、“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）法律服務(wù)供應(yīng)不足

以不動(dòng)產(chǎn)抵押登記來看，往往會(huì)關(guān)聯(lián)到不同的法律問題，舉例來講沒有進(jìn)行登記不動(dòng)產(chǎn)對(duì)“無效”轉(zhuǎn)換的適用性問題等，相關(guān)的法律法規(guī)包括《民法典》中的物權(quán)編及其相關(guān)解釋說明。由于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的申請(qǐng)人缺乏對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的深入了解，導(dǎo)致在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記手續(xù)的申辦過程中常出現(xiàn)法律糾紛情況，加之不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)法律咨詢服務(wù)開展得不足，貸款申請(qǐng)人的問題無法得到第一時(shí)間的梳理，不僅不利于其相關(guān)權(quán)益的維護(hù)，還進(jìn)一步降低了不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的申辦效率，為申請(qǐng)人貸款資金的申請(qǐng)與審批帶來了很大的障礙。在這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)+的時(shí)代中，類似于這種服務(wù)欠缺的情況越來越不能為廣大不動(dòng)產(chǎn)抵押申請(qǐng)人所接受，因而相關(guān)機(jī)構(gòu)或人員必須要針對(duì)當(dāng)前服務(wù)開展不足的情況展開具有針對(duì)性的改進(jìn)，以令不動(dòng)產(chǎn)抵押登記工作的開展與時(shí)代的發(fā)展實(shí)現(xiàn)快速的銜接[3]。

（二）人員操作風(fēng)險(xiǎn)

在具體的經(jīng)過里，即使能夠借助網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的使用，從而在展開信息處理時(shí)可以發(fā)揮共享優(yōu)勢(shì)，由此促使業(yè)務(wù)辦理效率實(shí)現(xiàn)對(duì)應(yīng)的提升，然而在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)展開相關(guān)的業(yè)務(wù)期間依然存在安全隱患。首先，信息安全已經(jīng)成為互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的不安因素，我國(guó)開展不動(dòng)產(chǎn)抵押登記工作時(shí)必須發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)具備的交互性，網(wǎng)絡(luò)是一把雙刃劍，不能僅以提高工作效率為主要目標(biāo)，還需要關(guān)注網(wǎng)絡(luò)操作安全防護(hù)工作，在開展業(yè)務(wù)相關(guān)工作時(shí)，必須不斷優(yōu)化操作流程以及防護(hù)系統(tǒng)，不能隨意刪減網(wǎng)絡(luò)流程。其次，還需要理性看待網(wǎng)絡(luò)，當(dāng)下不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員過于依賴網(wǎng)絡(luò)，影響到登記業(yè)務(wù)的辦理和展開。而在最后，還應(yīng)該關(guān)注部分員工的問題，他們未能夠認(rèn)知到銀行、網(wǎng)絡(luò)不會(huì)為登記結(jié)果買單的實(shí)際情況，因?yàn)榈怯洏I(yè)務(wù)辦理期間疏忽大意影響到工作執(zhí)行效果，為民眾與企業(yè)帶來很多不便之處。

（三）信息泄露風(fēng)險(xiǎn)

“互聯(lián)網(wǎng)＋不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”在運(yùn)行過程中打破原有登記運(yùn)作流程，從而構(gòu)建出內(nèi)網(wǎng)運(yùn)行環(huán)境和先前登記作存在差異的方式。而在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)方面工作的開展則是有著一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檎?wù)外網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)逐步落實(shí)共享互融的舉措，一旦被不法之徒利用信息技術(shù)強(qiáng)行攻破系統(tǒng)，將會(huì)遺失大批量信息。不動(dòng)產(chǎn)信息必須從需求層面考量，持續(xù)性提升信息技術(shù)的高效使用，由此促使信息能夠?qū)崿F(xiàn)及時(shí)的共享。在此過程中工作對(duì)象以及工作范圍都會(huì)相應(yīng)變大。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要面對(duì)信息安全問題，不動(dòng)產(chǎn)信息需求大幅增加，牽連到社會(huì)大眾的利益，一旦信息泄露很多人將會(huì)因此受到損失[4]。

三、強(qiáng)化“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”風(fēng)險(xiǎn)防控的具體做法

（一）互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)流程及標(biāo)準(zhǔn)的制定

首先應(yīng)確立一系列的技術(shù)基礎(chǔ)，如服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定、服務(wù)流程的優(yōu)化等。首先，相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)制定好相關(guān)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以對(duì)抵押登記機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)的具體職責(zé)范圍加以明確，并衍生出相應(yīng)流程環(huán)節(jié)的校驗(yàn)規(guī)則，明確相關(guān)數(shù)據(jù)處理方式，以為業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)的科學(xué)性帶來促進(jìn)。其次，相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)抵押登記的流程服務(wù)進(jìn)行數(shù)字化的改革，通過對(duì)“簡(jiǎn)政放權(quán)”思路的結(jié)合，重新梳理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的業(yè)務(wù)流程，制定新的業(yè)務(wù)流程如下：業(yè)務(wù)申請(qǐng)。申請(qǐng)人可在金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)直接登錄系統(tǒng)，申請(qǐng)對(duì)應(yīng)業(yè)務(wù)的辦理。辦件的收取。由金融機(jī)構(gòu)專員根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的資料提交要求進(jìn)行對(duì)辦件材料的收取。信息填寫查詢。經(jīng)申請(qǐng)人授權(quán)，金融機(jī)構(gòu)通過相關(guān)數(shù)據(jù)查詢對(duì)所需信息進(jìn)行一鍵調(diào)取，確認(rèn)無誤后上傳給不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)構(gòu)。審核反饋。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)構(gòu)審核確認(rèn)內(nèi)容無誤后予以登記并反饋登記證明給金融機(jī)構(gòu)[5]。

（二）信息共享平臺(tái)的建立與維護(hù)

相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記和貸款資金發(fā)放效率不高的問題建立信息共享平臺(tái)，并開放以下功能，為貸款資金發(fā)放工作的優(yōu)化奠定基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)情況查詢功能。以往的情況核實(shí)流程需要申請(qǐng)人向不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)構(gòu)出具相關(guān)證明，再由金融機(jī)構(gòu)具體審核。開設(shè)線上查詢功能是對(duì)這一流程的簡(jiǎn)化，且被授權(quán)查詢的工作人員都配有密鑰，系統(tǒng)通過權(quán)限限制實(shí)現(xiàn)對(duì)申請(qǐng)人的相關(guān)信息的周密保護(hù)，避免了信息泄露等情況的發(fā)生。抵押權(quán)申請(qǐng)功能。線上的抵押權(quán)申請(qǐng)應(yīng)盡量全部由系統(tǒng)自動(dòng)調(diào)取生成，之后申請(qǐng)人便可攜帶登記表展開相應(yīng)的登記工作。這一功能提升了信息登記工作的效率，也有效避免了一些業(yè)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)漏洞，如申請(qǐng)人的虛假申報(bào)等。

（三）增設(shè)法律咨詢服務(wù)

《民法典》中物權(quán)編部分對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記做了明確規(guī)定，認(rèn)為抵押登記是不動(dòng)產(chǎn)抵押成立的先決條件，未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)不發(fā)生效力。然而現(xiàn)實(shí)中未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押不在少數(shù)，司法實(shí)踐對(duì)于這類糾紛的處置方式不一。還有，在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)工作方面，處于善意取得通常都會(huì)當(dāng)成維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)抵押、交易安全的重要制度也常常引起不動(dòng)產(chǎn)抵押申請(qǐng)人與他人的糾紛，需要通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得構(gòu)成的分析來加以梳理調(diào)節(jié)。而融資租賃關(guān)系對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)建立也存在一定的影響，如兩方曾建立實(shí)質(zhì)上的融資租賃關(guān)系，租房一方就無法對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)抵押。這些問題都需要不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)構(gòu)及合作的金融機(jī)構(gòu)加以重視，并通過增設(shè)線上法律咨詢板塊，完善此處的服務(wù)[6]。

（四）不能過于依賴互聯(lián)網(wǎng)辦公

在“互聯(lián)網(wǎng)＋不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”運(yùn)行過程中，由于網(wǎng)絡(luò)辦理大幅度提升傳統(tǒng)紙質(zhì)材料審查與檢驗(yàn)的辦理速度，所以大部分工作人員逐漸對(duì)互聯(lián)網(wǎng)形成依賴性，在工作中以互聯(lián)網(wǎng)為主要抓手，由此未能夠?qū)堎|(zhì)材料審查予以足夠的關(guān)注重視。在現(xiàn)今，相應(yīng)的人員需要依據(jù)對(duì)應(yīng)的規(guī)范展開工作，要求金融機(jī)構(gòu)銀行定期將不動(dòng)產(chǎn)抵押登記收集的紙質(zhì)申請(qǐng)材料送至不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)工作人員按照制度規(guī)范工作流程審查、核驗(yàn)材料。紙質(zhì)申請(qǐng)材料的檢查工作必須落實(shí)到位，不能走形式主義，在未校驗(yàn)紙質(zhì)材料申請(qǐng)核驗(yàn)前不能登薄、制證。另外，應(yīng)該大力推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)“云登記”工作，建立資源共享平臺(tái)，共享獲取的房屋平面圖、網(wǎng)簽合同、抵押合同、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、審稅需要的證件材料，減少紙質(zhì)材料使用率，促使登記效率實(shí)現(xiàn)提升。即使“互聯(lián)網(wǎng)＋不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”已經(jīng)應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記工作中，但是由于銀行與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)信息技術(shù)的應(yīng)用與開發(fā)尚不成熟，在條件仍不完善的情況下進(jìn)行抵押登記，必須嚴(yán)格按照雙方制定的協(xié)議明確各自權(quán)利，銀行需要確保登記材料能夠處于真實(shí)齊全狀態(tài)。而在相應(yīng)的工作人員方面，應(yīng)該依據(jù)工作規(guī)范展開相應(yīng)的工作，執(zhí)行審核、發(fā)證等工作流程。在銀行方面，則是應(yīng)該在規(guī)定時(shí)間里查驗(yàn)相應(yīng)的登記信息，由此防止信息出現(xiàn)外泄的情況，在工作中嚴(yán)格按照工作原則處理本職工作，完成信息安全防護(hù)。而如若存在銀行工作人員出現(xiàn)違反協(xié)議的情況，造成他人信息的泄露，則是應(yīng)該承擔(dān)法律后果，要做好信息安全保障相關(guān)的工作，建立安全保障機(jī)制，派遣專員監(jiān)督銀行在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記中的行為[7]。

（五）充分利用信息化技術(shù)

開展工作不動(dòng)產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)內(nèi)容眾多，將信息技術(shù)應(yīng)用其中，加強(qiáng)兩者的關(guān)聯(lián)程度可以簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)登記的流程，借助信息化技術(shù)提升業(yè)務(wù)辦理效率，填補(bǔ)安全漏洞，實(shí)現(xiàn)信息共享。在登記業(yè)務(wù)辦理期間，還需要根據(jù)工作要求建立業(yè)務(wù)聯(lián)辦申請(qǐng)系統(tǒng)，在系統(tǒng)構(gòu)建的平臺(tái)上加強(qiáng)銀行與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的溝通與交流。另外，安全的共享業(yè)務(wù)信息不能直接對(duì)接不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審批系統(tǒng)與銀行審批系統(tǒng)，這樣存在極大的安全隱患。在信息共享系統(tǒng)構(gòu)建期間，登記機(jī)構(gòu)需要應(yīng)用不動(dòng)產(chǎn)登記審批系統(tǒng)完成申辦件的受理、審核、登簿、發(fā)證等工作，讓內(nèi)外兩個(gè)系統(tǒng)承擔(dān)不同責(zé)任。聯(lián)辦銀行需要使用外網(wǎng)申請(qǐng)系統(tǒng)對(duì)應(yīng)的服務(wù)板塊，比如賬號(hào)和權(quán)限等，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)授權(quán)下增設(shè)賬號(hào)與權(quán)限，銀行還可以對(duì)信息進(jìn)行加密處理，通過U盾等方式提高不動(dòng)產(chǎn)登記信息的安全程度。

（六）加強(qiáng)相關(guān)人員業(yè)務(wù)水平

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)登記中的應(yīng)用，無論是銀行工作人員還是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員，都需要提升各自的工作能力，相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)該開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)活動(dòng)，通過培訓(xùn)提高業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力，增強(qiáng)業(yè)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。其次，構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記團(tuán)隊(duì)，借助團(tuán)隊(duì)保證登記工作可以按照要求進(jìn)行，提高登記業(yè)務(wù)辦理速度，保證登記的相關(guān)信息準(zhǔn)確、可靠。建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息安全管理機(jī)制，借助機(jī)制提高機(jī)構(gòu)在登記業(yè)務(wù)辦理方面的安全防范水平。

四、結(jié)束語

“互聯(lián)網(wǎng)＋不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”的出現(xiàn)為我國(guó)企業(yè)融資提供了便捷的渠道，民眾與企業(yè)可以利用互聯(lián)網(wǎng)共享業(yè)務(wù)信息，提升簽訂合同、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記、貸款審批辦理等業(yè)務(wù)的速度，在此種模式下銀行可以快速處理企業(yè)提出的不動(dòng)產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)辦理效率，從銀行處快速獲得支撐企業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的周轉(zhuǎn)資金，讓民眾與企業(yè)在融資環(huán)節(jié)中享受優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為和諧、安全的營(yíng)商環(huán)境構(gòu)建注入動(dòng)能。