周磊 包頭市公共租賃住房管理服務(wù)局

一、造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要影響因素

由于社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)不斷增強(qiáng)，市場(chǎng)環(huán)境千變?nèi)f化，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不會(huì)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。筆者結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的運(yùn)營(yíng)狀況，總結(jié)了以下三個(gè)方面的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素。

（一）房地產(chǎn)價(jià)格忽上忽下，極不穩(wěn)定

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)份額的占比大幅度提升，越來(lái)越多的投資商想要抓住契機(jī)大賺一筆，出現(xiàn)了盲目投資的不良現(xiàn)象。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)被過(guò)分哄抬，而且沒(méi)有任何明顯征兆和規(guī)律，然后，更多的人又會(huì)被房地產(chǎn)投資市場(chǎng)吸引，造成惡性循環(huán)，房地產(chǎn)持續(xù)上下大幅度波動(dòng)，影響甚至遏制實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)和需求關(guān)系不平衡

實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系是最關(guān)鍵和主要的影響因素，這種供需矛盾只能緩解，無(wú)法完全消除，在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都是客觀存在的?，F(xiàn)在，由于人們生活水平的普遍提高，導(dǎo)致人們對(duì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的需求日益加大，而現(xiàn)有的房產(chǎn)無(wú)法滿足所有消費(fèi)者的需求，就會(huì)使得需求大于供應(yīng)，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就會(huì)急劇增長(zhǎng)；反過(guò)來(lái)，一旦購(gòu)房者的需求有所降低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又突飛猛進(jìn)，那么就會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的現(xiàn)象。要想平衡好需求和供應(yīng)的關(guān)系并不是一件容易的事，因?yàn)槎叩年P(guān)系微妙，其中夾雜著方方面面的影響要素。

（三）土地資源帶來(lái)的問(wèn)題繁多、復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前提是有充足的土地，對(duì)我國(guó)的土地進(jìn)行合理開(kāi)墾和利用，保障每一寸土地都能發(fā)揮出其最大的價(jià)值。但是，部分房地產(chǎn)商在經(jīng)營(yíng)和建造過(guò)程中，只注重實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化，違背自然發(fā)展規(guī)律，導(dǎo)致大面積的土地被污染和浪費(fèi)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展帶來(lái)惡劣的影響，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)現(xiàn)象就會(huì)持續(xù)加重。

二、調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有效措施和對(duì)策

（一）合理利用市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)如果能夠在市場(chǎng)合理、正確的調(diào)節(jié)機(jī)制下有所控制，不出現(xiàn)大幅度、沒(méi)有規(guī)律性的上漲和下跌，那么就屬于正常波動(dòng)現(xiàn)象。國(guó)家要做的是采取有力措施，建立健全市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，讓其能夠最大限度的為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行提供保障，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)最真實(shí)的情況和面貌展現(xiàn)在消費(fèi)者面前，杜絕和抵制泡沫經(jīng)濟(jì)。然而，實(shí)際上，政府有時(shí)會(huì)干預(yù)到正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，比如說(shuō)，政府如果預(yù)測(cè)到在規(guī)定時(shí)限里房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)達(dá)不到預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)，那么政府就會(huì)忽視市場(chǎng)調(diào)控的存在性，直接人為操作致使樓盤(pán)價(jià)格下降，刺激消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)，從而獲得經(jīng)濟(jì)收益。這種做法嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)秩序，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)傷害極大。第一，市場(chǎng)調(diào)節(jié)是一種微觀調(diào)控手段，是為了保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展、供應(yīng)需求趨于平衡穩(wěn)定而制定的，它能夠真實(shí)反映出市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的真實(shí)、具體情形。只有在市場(chǎng)調(diào)節(jié)一段時(shí)間后，真正摸清楚房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)其中的狀況，才能有針對(duì)性地制定并出臺(tái)相關(guān)政策措施，否則會(huì)丈二和尚，摸不著頭腦，不能對(duì)癥下藥。第二，如果不能遵循市場(chǎng)調(diào)節(jié)的規(guī)律，人為過(guò)早的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施干預(yù)措施，那么就算能夠?qū)?dāng)下的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)優(yōu)秀的完成，可是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身就會(huì)面臨諸多的后續(xù)問(wèn)題，可以說(shuō)是拆了東墻補(bǔ)西墻，并不會(huì)起到實(shí)質(zhì)性的作用，相反，還會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)壓力和困擾。因此，政府要尊重市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以在合理有效的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制下實(shí)現(xiàn)正常的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，讓其能夠在激烈、殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中快速成長(zhǎng)，蓬勃發(fā)展。

（二）對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范化管理

在我國(guó)，土地市場(chǎng)管理的措施并不全面，有很多方面需要進(jìn)一步改進(jìn)和強(qiáng)化，所以，政府對(duì)土地的各種規(guī)章制度進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)和有效實(shí)施變得越來(lái)越有意義。為了達(dá)到制度完善的目標(biāo)，政府可以在以下幾個(gè)方面進(jìn)行努力：第一，要合理運(yùn)用土地支配權(quán)，對(duì)土地做到最科學(xué)的分配，通過(guò)采取這種方式，政府可以擁有富足的土地進(jìn)行調(diào)控，這將給土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的打開(kāi)提供便利，也使土地使用權(quán)能夠得到最大程度的轉(zhuǎn)讓?zhuān)M(jìn)而能夠根據(jù)最新出臺(tái)的土地市場(chǎng)機(jī)制，制定出更有助于地區(qū)土地發(fā)展的政策。第二，土地市場(chǎng)土地總量要注意控制有度，結(jié)合土地機(jī)制和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行土地的劃分和利用，不能盲目調(diào)控，最大化地實(shí)現(xiàn)土地的使用價(jià)值。第三，目前，我國(guó)在土地供應(yīng)方面的管理還有些欠缺，不僅有些制度的執(zhí)行并沒(méi)有落實(shí)，而且也缺乏創(chuàng)新政策的出臺(tái)，因此，政府要對(duì)土地制度進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，做到與時(shí)俱進(jìn)、推陳出新，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第四，將土地的招標(biāo)拍賣(mài)工作依照流程進(jìn)行規(guī)范落實(shí)。

（三）建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)金融制度

房地產(chǎn)的融資發(fā)展問(wèn)題是關(guān)乎著房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的興衰與否。因此，對(duì)于大多數(shù)投資商來(lái)說(shuō)，他們會(huì)選擇那些開(kāi)前景好，潛在價(jià)值高的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行投資。但是，房地產(chǎn)企業(yè)不能僅僅依靠這些不確定的投資商來(lái)維系資金的周轉(zhuǎn)和使用，必須要建立多元化的融資體系，拓寬融資渠道，進(jìn)而達(dá)到健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)金融機(jī)制的目的。例如，選擇信譽(yù)度高、利率穩(wěn)定的銀行進(jìn)行貸款，及時(shí)抓住機(jī)會(huì)享受政策優(yōu)惠條件等等。與此同時(shí)，要設(shè)立融資監(jiān)管機(jī)制，肅清融資環(huán)境，使得房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)和法律的監(jiān)督下能夠正確行使融資權(quán)力，規(guī)范性、科學(xué)性、合理化地展開(kāi)金融開(kāi)發(fā)。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)注入了新鮮的血液，提供了不竭的發(fā)展動(dòng)力。但是，目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營(yíng)模式也存在諸多缺陷和不足，尤其是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素眾多且不易控制，必須充分利用市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制穩(wěn)定住房地產(chǎn)的供需矛盾，規(guī)范土地市場(chǎng)管理，健全金融開(kāi)發(fā)制度，推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的螺旋式上升、可持續(xù)化發(fā)展。