市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用

胡冬梅 新沂市動(dòng)遷辦公室

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展的進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也面臨諸多的機(jī)遇和困境。加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)科學(xué)管理，需要緊密結(jié)合政策的變化和市場(chǎng)需求等進(jìn)行全面精準(zhǔn)分析，這樣才能切實(shí)提高其發(fā)展管理的科學(xué)化水平。房地產(chǎn)估價(jià)作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)工作，需要緊密結(jié)合市場(chǎng)供需情況等進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，才能更好地推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。市場(chǎng)比較法目前在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用比較常見，加強(qiáng)市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用現(xiàn)狀與對(duì)策探究，具有重要的社會(huì)意義。

一、市場(chǎng)比較法的內(nèi)涵與流程分析

在房地產(chǎn)估價(jià)工作開展過(guò)程中有多種比較常用的方法，諸如市場(chǎng)比較法、成本法、收益法等等。不同的方法有其自身的特點(diǎn)。市場(chǎng)比較法，是指在相鄰時(shí)點(diǎn)對(duì)類似房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)銷售價(jià)進(jìn)行分析，并以此作為依據(jù)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行推理分析形成相關(guān)的價(jià)格參考的一種估價(jià)模式。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，發(fā)展日漸成熟，針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格如何進(jìn)行測(cè)算和分析等，需要緊密結(jié)合市場(chǎng)的供需變化情況以及市場(chǎng)消費(fèi)群體的認(rèn)可程度、需求等各方面的因素來(lái)進(jìn)行分析研究，這樣才能切實(shí)提高房地產(chǎn)價(jià)格的定價(jià)科學(xué)性，進(jìn)而提高房地產(chǎn)的銷量，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。市場(chǎng)比較法需要選擇相關(guān)的參照物，并考慮不同時(shí)點(diǎn)的情況進(jìn)行科學(xué)分析和動(dòng)態(tài)調(diào)整，才能提高方法應(yīng)用的科學(xué)性和靈活性。目前市場(chǎng)比較法在普通商品住宅以及高檔公寓等不同的房地產(chǎn)類型中應(yīng)用都比較普遍。但是由于其自身的屬性，所以在交易量比較少的寺廟以及紀(jì)念館等房地產(chǎn)領(lǐng)域該方法的適用參考性不強(qiáng)。市場(chǎng)比較法的應(yīng)用，通常會(huì)按照以下流程來(lái)進(jìn)行測(cè)算分析：第一步需要知悉最近的房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)交易情況相關(guān)的信息。需要相關(guān)人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)最近的交易情況來(lái)進(jìn)行研究，進(jìn)而總結(jié)規(guī)律，這樣才能更好地為估價(jià)工作提供更多的參考依據(jù)。在這一方面工作開展過(guò)程中可以有很多的渠道獲取信息，比如房地產(chǎn)中介、相關(guān)律師方面獲得信息，或者到大型房地產(chǎn)公司以及同行中去了解信息，此外還可以借助強(qiáng)大的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)搜集相關(guān)的成交量信息等等。第二步需要確定參照物的具體范圍。要對(duì)具有可比性的實(shí)例拿出來(lái)進(jìn)行分析，也就是說(shuō)要針對(duì)待估價(jià)的房地產(chǎn)業(yè)，從獲得的實(shí)例中選擇性質(zhì)相同的情況來(lái)進(jìn)行分析研究，確定具體的參照物。第三步是構(gòu)建比較基礎(chǔ)。這一階段是對(duì)財(cái)務(wù)范圍、確定付款方式以及進(jìn)行稅費(fèi)負(fù)擔(dān)計(jì)算和計(jì)價(jià)單位確定統(tǒng)一規(guī)范的重要環(huán)節(jié)，通過(guò)對(duì)相關(guān)的關(guān)鍵要素進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范化處理，進(jìn)而便于科學(xué)比較和研究。第四步是開展因素的動(dòng)態(tài)修正。要綜合考慮所獲得信息的全面性和真實(shí)性，并對(duì)市場(chǎng)、房地產(chǎn)以及交易情況等三個(gè)方面的因素進(jìn)行全面的分析研究，從而動(dòng)態(tài)調(diào)整相關(guān)的因素，為科學(xué)估價(jià)等提供更準(zhǔn)確的參考。這一階段的方法比較多，諸如總價(jià)法與單價(jià)法、比率法語(yǔ)數(shù)額法等等，此外還包含總價(jià)與單價(jià)調(diào)整、加法與乘法調(diào)整以及參考市場(chǎng)情況應(yīng)用價(jià)格指數(shù)法、價(jià)格變動(dòng)率法等等予以調(diào)整。最后一步是對(duì)比較價(jià)值進(jìn)行計(jì)算分析。該過(guò)程需要對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格、交易情況修正系數(shù)、市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)、房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)等各方面的因素進(jìn)行分析，最后確定具體的價(jià)格便于參考。

二、房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法應(yīng)用面臨的困境

在房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法應(yīng)用有其合理性和參考價(jià)值，但是也要看到目前在房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法的應(yīng)用還面臨不少的問題，這與其自身有很多的影響關(guān)聯(lián)因素相關(guān)，具體表現(xiàn)在：

1.價(jià)格鎖定方面。如果房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)人員過(guò)于偏重對(duì)標(biāo)和類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格信息進(jìn)行分析研究，而忽視了房地產(chǎn)需求自身的需求特征，那么將難以充分體現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)變化情況要素方面的影響，域外房?jī)r(jià)波動(dòng)實(shí)際上對(duì)域內(nèi)房?jī)r(jià)的影響也是非常大的，所以會(huì)影響估價(jià)的精準(zhǔn)性。

2.可視對(duì)比方面?？梢钥吹绞袌?chǎng)比較法的應(yīng)用需要按流程逐步確定相關(guān)的關(guān)聯(lián)要素和范圍，這樣才能切實(shí)保證市場(chǎng)比較法最終獲得的數(shù)據(jù)參考性更強(qiáng)，但是房地產(chǎn)行業(yè)自身涉及到很多的因素，價(jià)格背后其實(shí)還蘊(yùn)含著很多的內(nèi)容，如果單純地通過(guò)看得見的因素進(jìn)行比較，而對(duì)看不見的因素忽視，那么也將會(huì)影響市場(chǎng)比較法的應(yīng)用成效。比如物業(yè)管理與服務(wù)方面的情況等等也是決定房?jī)r(jià)水平高低的關(guān)鍵因素，而市場(chǎng)比較法考慮這方面非可視化的情形較少。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法科學(xué)應(yīng)用的對(duì)策

為了進(jìn)一步提高市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用成效，建議：

1.要在類比同質(zhì)性方面進(jìn)行科學(xué)選擇。要確定類比的范疇，應(yīng)當(dāng)從增強(qiáng)可靠性的角度進(jìn)行范圍的精準(zhǔn)確定。既需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)時(shí)間、區(qū)位條件因素來(lái)進(jìn)行比較，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)將開發(fā)商的情況以及戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)住戶人員結(jié)構(gòu)以及面積等各方面的因素全面考慮在內(nèi)，從而提高范圍確定的精準(zhǔn)性和科學(xué)性。

2.要在軟環(huán)境以及市場(chǎng)變化等方面緊密關(guān)注。一方面應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理與服務(wù)等方面以及居住環(huán)境、文化等方面全面考慮到市場(chǎng)比較法的范疇之內(nèi)，這樣可以更好地提高分析的可靠性。另一方面要對(duì)域內(nèi)房?jī)r(jià)借助大數(shù)據(jù)等進(jìn)行全面緊密地跟蹤和分析，全面結(jié)合市場(chǎng)供需情況變化統(tǒng)籌考慮波動(dòng)的周期性，從而更好地確保域內(nèi)房?jī)r(jià)有更大的參考價(jià)值，提高市場(chǎng)比較法的估價(jià)精準(zhǔn)度。

所以為了切實(shí)提高市場(chǎng)比較法的應(yīng)用效果，在具體的操作層面應(yīng)當(dāng)對(duì)類別對(duì)象進(jìn)行不斷完善補(bǔ)充，在物業(yè)管理相關(guān)比重的分配方面予以適當(dāng)增大，同時(shí)要完善月度房?jī)r(jià)報(bào)告機(jī)制，從而更好地結(jié)合市場(chǎng)供需變化提高市場(chǎng)比較法預(yù)測(cè)的全面性和可靠性。