房產(chǎn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段面積測(cè)算的作用

李祖利

摘 要：本文詳細(xì)闡述了在方案設(shè)計(jì)階段面積測(cè)算工作的作用及其重要性。表明了面積測(cè)算對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響及其在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要地位。關(guān)鍵詞：規(guī)范差異;面積測(cè)算;作用

引言

為了加強(qiáng)測(cè)繪成果質(zhì)量監(jiān)管并規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪成果內(nèi)容，成都市規(guī)劃管理局和成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局，共同發(fā)布城規(guī)辦【2013】252號(hào)文規(guī)定《房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告》，要包含《房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告（竣工面積）》和《房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告（產(chǎn)權(quán)面積）》兩部分內(nèi)容，并于2013年8月起執(zhí)行。《房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告（竣工面積）》以下簡(jiǎn)稱(chēng)“規(guī)劃面積”主要用于規(guī)劃驗(yàn)收使用，《房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告（產(chǎn)權(quán)面積）》以下簡(jiǎn)稱(chēng)“產(chǎn)權(quán)面積”主要用于房屋產(chǎn)權(quán)登記使用。

1 規(guī)劃面積和產(chǎn)權(quán)面積的計(jì)算依據(jù)及規(guī)范差異分析

規(guī)劃面積計(jì)算依據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353-2005和《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353-2013，成都規(guī)劃管理局于2014 年9月2日通知，在2015年2月28日之前含（2月28日）取得《建筑工程規(guī)劃許可證》的按《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353-2005版計(jì)算，之后的按GB/T50353-2013版計(jì)算，本文主要講述GB/T50353-2013版。產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算主要依據(jù)的是《四川省房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則》。

2 兩本規(guī)范的差異分析比對(duì)

2.1 2013版建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范

（1）層高2.20m（或凈高2.10m）以下的房間：3.0.1.結(jié)構(gòu)層高在2.20m 以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。3.0.3對(duì)于形成建筑空間的坡屋頂，結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位不應(yīng)計(jì)算建筑面積。（2）架空層：3.0.7建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應(yīng)按其頂板水平投影計(jì)算建筑面積。（頂板不包括架空層主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)板、通長(zhǎng)水平挑板等外挑部分。（3）有圍護(hù)設(shè)施或柱的室外檐廊、走廊：3.0.14有圍護(hù)設(shè)施的室外走廊（挑廊），應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積;有圍護(hù)設(shè)施（或柱）的檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)設(shè)施（或柱）外圍水平面積計(jì)算1/2面積。（4）樓梯扶梯間隙： 計(jì)算建筑面積（不扣除面積）。（5）架空走廊：3.0.9建筑物間的架空走廊，有頂蓋和圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。（半算時(shí)無(wú)論是否有上蓋均要計(jì)算建筑面積）。（6）室外樓梯：3.0.20室外樓梯應(yīng)并入所依附建筑物自然層，并應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積。（無(wú)上蓋仍計(jì)1/2面積）。（7）雨篷：3.0.16有柱雨篷應(yīng)按其結(jié)構(gòu)板水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積;無(wú)柱雨篷的結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度在2.10m及以上的，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2 計(jì)算建筑面積。3.0.27挑出寬度在2.10m以下的無(wú)柱雨篷和頂蓋高度達(dá)到或超過(guò)兩個(gè)樓層的無(wú)柱雨篷不應(yīng)計(jì)算建筑面積。（8）地下室無(wú)蓋坡道： 3.0.6出入口外墻外側(cè)坡道有頂蓋的部位，應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的1/2計(jì)算。條文說(shuō)明3.0.6出入口坡道分有頂蓋出入口坡道和無(wú)頂蓋出入口坡道，出入口坡道頂蓋的挑出長(zhǎng)度，為頂蓋結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的長(zhǎng)度;頂蓋以設(shè)計(jì)圖紙為準(zhǔn)，對(duì)后增加及建設(shè)單位自行增加的頂蓋等， 不計(jì)算建筑面積。頂蓋不分材料種類(lèi)（如鋼筋混凝土頂蓋、彩鋼板頂蓋、陽(yáng)光板頂蓋等）。（9）封閉空間、不可利用空間：3.0.1建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計(jì)算。（10）玻璃幕墻：3.0.23 以幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計(jì)算建筑面積。（11） 陽(yáng)臺(tái)：3.0.21在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。（12） 凸窗（飄窗）：3.0.13窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。3.0.27窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的凸（飄）窗，窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在0.45m及以上的凸（飄）窗不計(jì)面積。（13） 外墻外保溫：3.0.24建筑物的外墻外保溫層，應(yīng)按其保溫材料的水平截面積計(jì)算，并計(jì)入自然層建筑面積。（面積為材料厚度乘以外墻長(zhǎng)度，且外墻長(zhǎng)度不扣除門(mén)窗和建筑物外已計(jì)算建筑面積構(gòu)件，如陽(yáng)臺(tái)、落地窗、室外走廊等部件所占長(zhǎng)度。）

2.2 2010版四川省房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則

（1）層高2.20m（或凈高2.10m）以下的房間：4.4.1層高低于2.20米的房屋、架空層、樓梯間、電梯間、水箱間、走廊、檐廊、陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等，不計(jì)算建筑面積。（2）架空層：4.2.14 要求：有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影計(jì)算建筑面積。（3）有圍護(hù)設(shè)施或柱的室外檐廊、走廊：4.2.8與房屋相連的有柱走廊（剪力墻視為有柱），兩房屋間有上蓋和非單排柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影計(jì)算建筑面積。4.5.17.2建設(shè)用地范圍內(nèi)的臨街走廊不計(jì)算建筑面積。4.3.1與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。（4）樓梯扶梯間隙不計(jì)算建筑面積：4.4.14寬度大于0.30米的樓梯梯段水平間隙，4.4.15寬度大于0.40米的自動(dòng)扶梯安全間隙。（5）架空走廊：4.2.9房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影計(jì)算建筑面積。4.3.5有上蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。4.4.3（無(wú)上蓋的架空通廊不計(jì)算面積，架空通廊與其上蓋超過(guò)二個(gè)自然層以上，視為無(wú)上蓋）（6）室外樓梯：4.2.7屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影計(jì)算建筑面積。4.3.4無(wú)上蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。4.5.6上層室外樓梯水平投影能覆蓋下層室外樓梯，下層室外樓梯視為有上蓋，按有上蓋的室外樓梯計(jì)算建筑面積。（7）雨篷：4.5.7懸挑雨篷，不計(jì)算建筑面積;獨(dú)立柱雨篷，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積;有柱雨篷，按柱外圍計(jì)算建筑面積。（8）地下室無(wú)蓋坡道： 4.2.10地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。4.4.20斜坡式人行或車(chē)行通道等無(wú)永久性上蓋的建筑不計(jì)算建筑面積。（9）封閉空間、不可利用空間：4.1.5可作為人們生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所才計(jì)算面積。（10）玻璃幕墻：5.3.4.3.f玻璃幕墻作為房屋外墻的，結(jié)構(gòu)板外沿至玻璃幕墻外墻面的間距在0.20米以?xún)?nèi)的以實(shí)際間距確定外墻體厚度;超過(guò)0.20米以0.20 米確定外墻體厚度。（11）陽(yáng)臺(tái)：4.2.6封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。4.3.2未封閉的陽(yáng)臺(tái)（不論其是否有柱），按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。4.4.3陽(yáng)臺(tái)與其上蓋相距超過(guò)一個(gè)自然層的不算面積;陽(yáng)臺(tái)的上蓋在圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)水平連續(xù)投影面積小于其二分之一的不算面積。（12）凸窗（飄窗）：4.2.19房屋的飄窗，其窗臺(tái)臺(tái)面結(jié)構(gòu)板不高于房屋地面、具有房屋同等使用功能、凈高在2.10米以上，按外墻的外邊線與飄窗圍護(hù)之間范圍內(nèi)的水平投影計(jì)算建筑面積。4.4.16窗臺(tái)臺(tái)面結(jié)構(gòu)板高于房屋地面的飄窗，不計(jì)算建筑面積。（13）外墻外保溫5.3.4.3.a房屋勒腳以上的外墻體厚度不包括粉刷層（抹灰層）、貼面等外墻保護(hù)層、外墻保溫層、凸出外墻面的結(jié)構(gòu)柱、裝飾柱或裝飾性的幕墻。

上述差異將致規(guī)劃面積與產(chǎn)權(quán)面積少則幾百平米、多則幾千平米的差異，以至達(dá)不到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。自2013年以來(lái)大部分房產(chǎn)項(xiàng)目都存在此類(lèi)問(wèn)題，為了能夠更好的進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的控制，那么只有在方案設(shè)計(jì)階段就要先了解清楚上述的規(guī)范差異，在設(shè)計(jì)時(shí)盡量避開(kāi)不利的差異進(jìn)行設(shè)計(jì)，達(dá)到項(xiàng)目前期控制避免后期出現(xiàn)無(wú)法處理的困境。所以在房產(chǎn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段進(jìn)行面積測(cè)算工作就成了一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)。

3規(guī)劃和產(chǎn)權(quán)面積各自測(cè)算的內(nèi)容與意義

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要將設(shè)計(jì)方案報(bào)規(guī)劃局進(jìn)行審批，而設(shè)計(jì)院所上報(bào)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都是概算的，而沒(méi)有針對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行細(xì)算，所以常出現(xiàn)竣工階段測(cè)算的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與規(guī)劃局批示的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)存在較大差異，導(dǎo)致無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收或需要進(jìn)行處罰后才能通過(guò)驗(yàn)收，這期間不光開(kāi)發(fā)企業(yè)需要耗費(fèi)大量的時(shí)間跟精力去溝通處理，同時(shí)浪費(fèi)了大量社會(huì)資源，因?yàn)槿绻娣e差異超出了經(jīng)濟(jì)處罰范圍，那么可能需要拆除已修建筑。故在方案設(shè)計(jì)階段規(guī)劃面積測(cè)算的內(nèi)容，主要針對(duì)項(xiàng)目的綜合技術(shù)指標(biāo)中各分項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，如住宅建筑面積、商業(yè)建筑面積、辦公建筑面積、建設(shè)項(xiàng)目配套設(shè)施建筑面積、公共服務(wù)配套設(shè)施等建筑面積，主要目的是確保計(jì)容面積不超規(guī)劃允許的范圍，各配套設(shè)施不小于規(guī)劃允許范圍，保障項(xiàng)目在竣工階段能夠順利通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收。

產(chǎn)權(quán)面積在方案設(shè)計(jì)階段面積測(cè)算工作的內(nèi)容，主要測(cè)算的可銷(xiāo)售面積（即住宅、商業(yè)、辦公、酒店等）的總量與非可售面積（即建在棟內(nèi)， 為他棟或多棟服務(wù)的設(shè)備用房、值班警衛(wèi)室、管理用房、附屬配套設(shè)施用房、市政設(shè)施用房、為社區(qū)服務(wù)的公用房屋及通道等公共配套房屋的建筑面積。）的總量，并反饋至設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化盡量減少可售面積與計(jì)容面積之間的差異，從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

4 房產(chǎn)平面控制測(cè)量

4.1 房產(chǎn)平面控制網(wǎng)點(diǎn)的布設(shè)原則

房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的布設(shè)，應(yīng)遵循從整體到局部、從高級(jí)到低級(jí)、分級(jí)布網(wǎng)的原則，也可越級(jí)布網(wǎng)?？刂茰y(cè)量前，應(yīng)充分收集測(cè)區(qū)已有的控制成果和資料，按現(xiàn)行《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986.1-2000）的規(guī)定和要求進(jìn)行比較和分析，凡符合要求的已有控制點(diǎn)成果，都應(yīng)充分利用;對(duì)達(dá)不到要求的控制網(wǎng)點(diǎn)，也應(yīng)盡量利用其點(diǎn)位，并對(duì)有關(guān)點(diǎn)進(jìn)行聯(lián)測(cè)。

4.2 房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的內(nèi)容

房產(chǎn)平面控制點(diǎn)包括二、三、四等平面控制點(diǎn)和一、二、三級(jí)平面控制點(diǎn)。房產(chǎn)平面控制點(diǎn)均應(yīng)埋設(shè)固定標(biāo)志。

4.3 房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的密度

建筑物密集區(qū)的控制點(diǎn)平均間距l(xiāng)OO米左右，建筑物稀疏區(qū)的控制點(diǎn)平均間距200米左右。

4.4 房產(chǎn)平面控制測(cè)量的方法

房產(chǎn)平面控制測(cè)量可選用：三角測(cè)量、三邊測(cè)量、導(dǎo)線測(cè)量、GPS定位測(cè)量等方法。

4.5 主要技術(shù)指標(biāo)

房產(chǎn)平面控制測(cè)量的各主要技術(shù)指標(biāo)按現(xiàn)行《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986.1-2000）的規(guī)定執(zhí)行。

5 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需對(duì)兩本規(guī)范的差異進(jìn)行細(xì)致的研究和分析，并合理的應(yīng)用規(guī)范，在方案設(shè)計(jì)階段就提前控制好兩項(xiàng)面積之間的差異，從而使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠有效的控制建設(shè)成本，達(dá)到理想的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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