統(tǒng)一登記形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪及數(shù)據(jù)整合措施

摘要：隨著我國(guó)住房改革的不斷深入，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展。而不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的前期性和基礎(chǔ)性工作，在整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理中扮演著一個(gè)舉足輕重的角色。如何做好不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理工作成為了新時(shí)代背景下需要思考的重要問(wèn)題之一。需要針對(duì)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪存在的問(wèn)題，做好測(cè)繪管理，同時(shí)加強(qiáng)數(shù)據(jù)整合。本文結(jié)合當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪存在的問(wèn)題，分析不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作存在的重難點(diǎn)，提出完善不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作及數(shù)據(jù)整合的措施與方法，以期為相關(guān)研究提供參考。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);測(cè)繪，統(tǒng)一登記，數(shù)據(jù)整合

Abstract： With the deepening of China's housing reform， it has promoted the continuous development of China's real estate industry. As the preliminary and basic work of real estate ownership， real estate surveying and mapping plays an important role in the unified registration and management of the whole real estate. How to do a good job in real estate surveying and mapping management has become one of the important problems to think about in the background of the new era. It is necessary to do a good job in surveying and mapping management and strengthen data integration according to the problems existing in current real estate surveying and mapping. Combined with the current problems of real estate surveying and mapping， this paper analyzes the key and difficult points of real estate surveying and mapping， and puts forward measures and methods to improve real estate surveying and mapping and data integration， in order to provide reference for relevant research.

Key Words： Real estate; Surveying and mapping， Unified registration， Data integration

隨著我國(guó)住房改革的不斷深入，推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展。但是由于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪存在的問(wèn)題，房產(chǎn)面積引發(fā)的糾紛不斷出現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不良影響。從2000年開(kāi)始，國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》，為不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪提供技術(shù)指導(dǎo)。2013年，國(guó)務(wù)院提出不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，此后統(tǒng)一登記制度不斷推行，成為國(guó)家基礎(chǔ)性制度。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的形勢(shì)下，要求不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪更加專業(yè)化、規(guī)范化，同時(shí)要求不斷整合資源，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)進(jìn)行全面整合，以推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的有序推行。

1 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪與數(shù)據(jù)整合現(xiàn)狀分析

1.1 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪概述

不動(dòng)產(chǎn)主要是指房地產(chǎn)，是具有權(quán)屬的地塊及上面建筑物的總稱。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是選擇科學(xué)的測(cè)繪手段，從而清楚了解不動(dòng)產(chǎn)的信息，包括位置、面積、質(zhì)量等參數(shù)，從而為后續(xù)的登記和交易提供依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)綜合工程，在學(xué)科分類之中，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪屬于測(cè)繪學(xué)科的一種，但是又占據(jù)著十分特殊的地位。根據(jù)我國(guó)相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪主要是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)土地的測(cè)繪，包括房產(chǎn)測(cè)繪、地籍測(cè)繪等內(nèi)容，主要是對(duì)房屋的用地、房屋要素、房屋建筑面積及地籍進(jìn)行全面調(diào)查[1]。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作要求

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作規(guī)劃，要求全國(guó)城鄉(xiāng)都建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)，從而統(tǒng)一管理不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)信息。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)，但是由于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪難度大，測(cè)繪工作復(fù)雜，因此推行難度較大。為了滿足不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一等級(jí)的要求，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)該最好測(cè)繪與測(cè)量，同時(shí)利用信息技術(shù)，做好數(shù)據(jù)整合，構(gòu)建便于應(yīng)用的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)平臺(tái)[2]。

2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪與數(shù)據(jù)整合方法

為了創(chuàng)建邊界清晰，權(quán)屬清楚的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)，需要針對(duì)工作目標(biāo)，開(kāi)展準(zhǔn)確測(cè)繪，同時(shí)借助數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)，做好數(shù)據(jù)整合與管理[3]。

2.1 制訂技術(shù)路線

結(jié)合相關(guān)資料，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)，選擇相應(yīng)的測(cè)繪工具，開(kāi)展準(zhǔn)確測(cè)繪。根據(jù)相關(guān)要求，不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪需要結(jié)合現(xiàn)有的資料開(kāi)展測(cè)繪，結(jié)合集體土地地籍圖、土地所有權(quán)宗地圖、不動(dòng)產(chǎn)登記資料等，開(kāi)展實(shí)際測(cè)繪，明確不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)資料及歸屬情況。在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，完成不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)的構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的整合[4]。

2.2 關(guān)鍵技術(shù)

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪與數(shù)據(jù)整合需要數(shù)據(jù)和技術(shù)等技術(shù)支撐，才能滿足不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的需求，具體的技術(shù)包括如下幾點(diǎn)。（1）數(shù)據(jù)獲取技術(shù)，借助相關(guān)的地理信息資料及GIS等3S技術(shù)，選擇測(cè)繪遙感技術(shù)等技術(shù)方法，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)的地理信息資料，構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)地理坐標(biāo)，繪制相應(yīng)的地籍圖，為了保障不動(dòng)產(chǎn)資料的準(zhǔn)確，必須要求測(cè)繪準(zhǔn)確，操作規(guī)范，由于不動(dòng)產(chǎn)信息具有多來(lái)源及多時(shí)態(tài)的特點(diǎn)，因此需要根據(jù)數(shù)據(jù)的不同，選擇合適的測(cè)量方式，而且根據(jù)要求調(diào)整測(cè)繪效率與測(cè)繪精度。（2）數(shù)據(jù)整合技術(shù)，數(shù)據(jù)整合技術(shù)的關(guān)鍵在于將復(fù)雜的測(cè)繪信息進(jìn)行整合，以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理，由于不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)具有數(shù)據(jù)類型復(fù)雜，存儲(chǔ)形式多樣等特點(diǎn)，為了滿足統(tǒng)一登記的需求，需要對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合管理，數(shù)據(jù)庫(kù)是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)整合的關(guān)鍵，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一規(guī)劃的要求，需要明確數(shù)據(jù)識(shí)別以及內(nèi)容指標(biāo)，同時(shí)要統(tǒng)一數(shù)據(jù)分類，但是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)來(lái)源及結(jié)構(gòu)差距較大，因此需要?jiǎng)?chuàng)建數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)不同的數(shù)據(jù)進(jìn)行規(guī)范化處理，最終得到滿足用戶需求的數(shù)據(jù)庫(kù)體系[5]。

2.3 數(shù)據(jù)入庫(kù)管理

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)入庫(kù)是整個(gè)體系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要是由國(guó)土資源部門，建設(shè)部門等部門，按照規(guī)范進(jìn)行數(shù)據(jù)登記，將不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)數(shù)據(jù)錄入系統(tǒng)中，以實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理。數(shù)據(jù)整理入庫(kù)的流程包括如下幾點(diǎn)。（1）數(shù)據(jù)處理，對(duì)不同來(lái)源的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)的要求，實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一綜合管理。（2）數(shù)據(jù)整合，將分散在各個(gè)部門的數(shù)據(jù)，進(jìn)行綜合并且整理，通過(guò)數(shù)據(jù)篩選、數(shù)據(jù)處理及數(shù)據(jù)集中，形成數(shù)據(jù)集，為了確保數(shù)據(jù)的綜合性和全面性，需要控制數(shù)據(jù)質(zhì)量，要求文本數(shù)據(jù)和矢量數(shù)據(jù)相結(jié)合，做好基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集管理，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理[6]。

2.4 構(gòu)建信息化平臺(tái)

信息化平臺(tái)主要便于數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理，通過(guò)信息化平臺(tái)的支撐，能夠?qū)?shù)據(jù)進(jìn)行錄入管理，同時(shí)便于后續(xù)使用。信息化平臺(tái)的構(gòu)建，能夠向外界展示測(cè)繪成果和技術(shù)，也能夠?yàn)樾枰娜藛T提供數(shù)據(jù)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)管理到社會(huì)服務(wù)的無(wú)縫對(duì)接。

3 房產(chǎn)測(cè)繪與數(shù)據(jù)整合重難點(diǎn)分析

3.1 房產(chǎn)登記管理不科學(xué)

當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一管理中，通常包含兩證，即土地證和房產(chǎn)證，其中房產(chǎn)證是以房屋為基本單位的證件，由房屋管理部門登記管理，而土地證是以宗地為基本單位，由土地管理部門登記管理。在傳統(tǒng)的房屋登記管理信息中，由于測(cè)繪方法不統(tǒng)一，而且不同部門選擇的測(cè)繪方法不同，導(dǎo)致房產(chǎn)證和土地證的位置不一致，為后續(xù)的統(tǒng)一管理帶來(lái)難題。測(cè)繪數(shù)據(jù)不統(tǒng)一會(huì)造成不動(dòng)產(chǎn)單元無(wú)法落實(shí)落地，引發(fā)后續(xù)管理困難。

3.2 房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與實(shí)際信息不符

通常房屋管理部門是房產(chǎn)測(cè)繪的主要部門，其中測(cè)繪包括預(yù)測(cè)繪、實(shí)測(cè)繪等內(nèi)容。根據(jù)房產(chǎn)管理規(guī)范，房地產(chǎn)預(yù)測(cè)繪主要是用于商品房預(yù)售許可，可以對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行有效管理，而實(shí)測(cè)繪主要是在商品房完成后進(jìn)行的實(shí)地測(cè)量。實(shí)測(cè)繪的內(nèi)容包括采集規(guī)劃許可、土地信息、測(cè)算產(chǎn)權(quán)單元面積等。通過(guò)測(cè)繪后，由管理部門規(guī)劃管理，予以備案。在不動(dòng)產(chǎn)登記審批環(huán)節(jié)，可發(fā)現(xiàn)一些用于自建房的土地用于商業(yè)用途，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)面積和審批面積不符，影響不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記結(jié)果。

3.3 不動(dòng)產(chǎn)信息內(nèi)容不完整

為了能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)進(jìn)行全面描述，所需的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)十分龐大，而且需要大數(shù)據(jù)技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)整合。但是在實(shí)際工作過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)是十分繁復(fù)的過(guò)程，依賴工作人員開(kāi)展權(quán)籍調(diào)查、樓盤表及生成不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，并且將大量的數(shù)據(jù)錄入系統(tǒng)。在整個(gè)作業(yè)體系中，往往會(huì)因?yàn)橹饔^原因和客觀原因，導(dǎo)致數(shù)據(jù)信息不完整，為后續(xù)的統(tǒng)一登記管理帶來(lái)困難。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后，不動(dòng)產(chǎn)的交易和登記由不同的部門負(fù)責(zé)，也給統(tǒng)一登記帶來(lái)難題。

3.4 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)不完善

在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理前，一些地區(qū)已經(jīng)開(kāi)展自建土地以及房屋的管理系統(tǒng)，但是不同地區(qū)的管理系統(tǒng)不統(tǒng)一，一方面無(wú)法實(shí)現(xiàn)一站式管理，群眾為了辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)需要折返跑，另一方面也造成不同地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)不統(tǒng)一，數(shù)據(jù)整合難度大。

4 統(tǒng)一登記形式下不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪與數(shù)據(jù)整合對(duì)策

4.1 規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理

為了更好地統(tǒng)一管理，需要規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪。第一，需要建立測(cè)繪服務(wù)平臺(tái)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪單位進(jìn)行管理，確保不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪單位具有測(cè)繪資質(zhì)，所獲得的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，并且做好測(cè)繪單位的備案和公示管理。第二，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)的學(xué)習(xí)，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的形式下，由國(guó)土測(cè)繪，房屋測(cè)繪開(kāi)展專業(yè)化分工，同時(shí)加強(qiáng)測(cè)繪知識(shí)的學(xué)習(xí)，全面掌握測(cè)量與測(cè)繪知識(shí)，滿足不動(dòng)產(chǎn)登記的需求。第三，統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)，根據(jù)測(cè)繪管理規(guī)定，做好不同坐標(biāo)系的高程基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，避免重復(fù)測(cè)繪，將所有的資料轉(zhuǎn)換成2000國(guó)家大地坐標(biāo)系，便于后續(xù)的統(tǒng)一登記管理。

4.2 選擇合適的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)

隨著不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的發(fā)展，為了滿足不同精度的要求，需要選擇合適的測(cè)繪技術(shù)，當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)包括如下幾點(diǎn)。（1）數(shù)字測(cè)繪技術(shù)，數(shù)字測(cè)繪技術(shù)是在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展起來(lái)的測(cè)繪技術(shù)，相比于其他測(cè)繪計(jì)數(shù)器，數(shù)字測(cè)繪技術(shù)效率更高，而且測(cè)繪精度較高，在實(shí)測(cè)繪中發(fā)揮著重要的作用，數(shù)字測(cè)繪技術(shù)廣泛應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪，所得到的數(shù)據(jù)也可用于后續(xù)登記管理。（2）坐標(biāo)解析法，該方法能夠提升測(cè)繪數(shù)據(jù)的精確性，通過(guò)對(duì)房屋面積及房屋類型進(jìn)行精確測(cè)量，能夠?yàn)楹罄m(xù)的分析提供精確的數(shù)據(jù)，但是由于實(shí)際針面積計(jì)算需要加上特定條件，導(dǎo)致該方法具有一定的局限性。（3）3S技術(shù)，該技術(shù)具備良好的操作界面，而且可以利用GIS進(jìn)行建筑平面的繪制，因此廣泛應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，而且具有一定的通用性，測(cè)繪效率較高。

4.3 完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)

第一，開(kāi)展數(shù)字化方式，確保測(cè)繪數(shù)據(jù)精確，而且及時(shí)更新測(cè)繪數(shù)據(jù)庫(kù)，全面提高測(cè)繪管理水平。第二，對(duì)測(cè)繪數(shù)據(jù)進(jìn)行整合管理，要建立完善地理空間信息數(shù)據(jù)交換共享平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不同部門的數(shù)據(jù)共享，相聚利用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)集，避免重復(fù)測(cè)繪。第三，不斷完善不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)，選擇大數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，為數(shù)據(jù)管理和資料整合提供便利。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪和數(shù)據(jù)整合的要求很高，但是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪與數(shù)據(jù)整合還存在一些問(wèn)題。作為地理信息大數(shù)據(jù)中非常重要的一個(gè)分支，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪在數(shù)字城市地理信息大數(shù)據(jù)中發(fā)揮出了重要作用，因此，必須不斷強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的建設(shè)。為了更好地服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，需要不斷完善測(cè)繪技術(shù)和管理，強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的建設(shè)，同時(shí)，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記管理，做好數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)整合，從而推動(dòng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：李律（1986—），男，本科，工程師，主要從事測(cè)繪工作。

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