成采銀?劉潤

現(xiàn)代城市中房價高企令一般工薪階層、高校畢業(yè)生、農(nóng)民工等無房者望而卻步，房屋租賃市場的發(fā)展為他們解決了急需居住地的迫切需求。不少老舊小區(qū)以較好的地段和低廉的租金吸引了不少租客，因而在租房市場上占有一定比重，同時也滋生了不少房屋租賃的亂象。中介機(jī)構(gòu)林立、二房東遍地，房東與租客之間、房東與二房東之間以及租客與二房東之間糾紛不斷。本文主要是針對老舊小區(qū)房屋租賃中存在的問題進(jìn)行分析研究并針對所存在的問題提出一些可行性的建議和對策。

一、引言

近幾年，盡管政府不斷調(diào)整城鎮(zhèn)居民收入分配，但是城鄉(xiāng)居民收入差距依舊很大。伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的深入推進(jìn)，越來越多的低收入人群涌入城市居住成為城市所在地的無房者，他們對住房有著迫切的需求，而房價的增長速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城鎮(zhèn)居民收入水平的增長速度。對于很多在城市漂泊的年輕人來說，買房更是遙不可及的夢想，還有很多在城市打拼多年的人依舊是城市中的無房者。買房這一需求已經(jīng)嚴(yán)重限制了正常的消費，降低了人們的生活滿意度，為了生存買不起房子的人們不得不將目光轉(zhuǎn)向房屋租賃，進(jìn)而促進(jìn)了房屋租賃市場的迅速發(fā)展房屋租賃市場在房地產(chǎn)市場上占據(jù)了重要地位甚至對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都有了一定影響力。但是隨著房屋租賃市場的快速發(fā)展，一些市場租賃問題也不斷暴露出來，比如房屋租賃市場中的黑中介、二房東以及無理租客和霸道房主等問題引起了不少社會關(guān)注。其中老舊小區(qū)的房屋出租引起的糾紛屢見不鮮，且老舊小區(qū)房屋出租占房屋租賃市場的比重比較大，它以價格相對較低吸引了不少租客。但是由于設(shè)施陳舊和相關(guān)部門疏于管理也引發(fā)了不少問題，總的來說就是市場廣大，但同時問題也比較多。我國對住房的一些“購而不租”等的傳統(tǒng)思想文化和房屋租賃中亂象頻發(fā)使得我國房屋租賃市場發(fā)展相對滯后，相對于發(fā)達(dá)國家來說，我國的房屋租賃市場規(guī)模在我國龐大的房地產(chǎn)行業(yè)所占比例較低，市場規(guī)模也較小。本文是基于自身經(jīng)歷（從事過一年半的房屋租賃相關(guān)工作）和查閱相關(guān)文獻(xiàn)，以房屋租賃市場中的老舊小區(qū)為研究對象展開分析、探討。

二、房屋租賃市場的研究現(xiàn)狀

住房問題是中國最復(fù)雜最敏感的問題，國民的一些重買輕賣的傳統(tǒng)觀念嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，在面對高房價時，大部分的居民卻依舊傾向于能買就買的想法，這導(dǎo)致居民收入中很大一部分都投入到了房子中，這嚴(yán)重限制了居民的消費能力，降低了居民的生活水平。在城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的進(jìn)程中，房屋租賃市場的失衡導(dǎo)致我國城市房地產(chǎn)行業(yè)的租買比例相較于發(fā)達(dá)國家有明顯差距，最近國務(wù)院牽頭各省市也在不斷完善對高學(xué)歷人才的租房保障措施，可見政府對房屋租賃市場越來越重視。

李丹在促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展中提出我國房屋租賃市場前景很廣闊，當(dāng)前開發(fā)商有大量住房庫存，城市中空置住房的存在既是一種資源浪費也是造成房租較高開發(fā)商回款慢的原因之一，這不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展;孫丹在住房租賃市場的國際比較與發(fā)展住房租賃市場的政策建議中指出我國房屋租售比長期低于發(fā)達(dá)國家的房屋租售比。

以上文獻(xiàn)中學(xué)者們從房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展對整個經(jīng)濟(jì)健康運行的重要意義和對居民生活水平的不斷提高進(jìn)行由表及里的深刻分析，并提出了不少可行性的建議對現(xiàn)實中經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的指導(dǎo)意義。本文是對房地產(chǎn)市場中的房屋租賃市場中的老舊小區(qū)的房屋出租中的相關(guān)問題進(jìn)行探討分析，并提出一些合理性建議，以期對房屋租賃市場發(fā)展具有積極作用，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和居民生活水平的不斷提高。

三、老舊小區(qū)房屋租賃服務(wù)概述

（一）老舊小區(qū)

通常是指單位制改革之 前，由政府、單位出資建設(shè)的居住區(qū)，與1998年商品房改革之后建設(shè)成的居住區(qū)相比較，一般是年代久遠(yuǎn)，設(shè)施陳舊，大多已跟不上時代的發(fā)展的居住小區(qū)。本文中的老舊小區(qū)指設(shè)施陳舊、無人管理或是管理人員（物業(yè)）工作消極以致使居住人員難以解決居住中存在的必要問題如（下水道堵塞、單元防盜門、樓道窗戶破舊等問題的小區(qū)）的小區(qū)。一般地此類小區(qū)的空置房屋所有人也并不會積極更替房內(nèi)設(shè)施，疏于管理。

（二）二房東

“二房東”是指從房屋產(chǎn)權(quán)所有人手中以相對低的價格先租得整套房屋，之后再以較高的價格以整租或是分租的形式轉(zhuǎn)租給他人，從中獲取差價，并在整個租賃期進(jìn)行房屋管理的人。二房東進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)租時必須得到房屋所有人的同意才能視為合法行為，或是事后征得同意。

（三）房屋出租中介

房屋出租中介一般是指對房屋出租信息以及求租信息進(jìn)行匹配，是以信息為資源進(jìn)行經(jīng)營活動，有時也為出租方與求租房提供擔(dān)保并賺取傭金，擔(dān)保金額一般為一個月的租金價格。

四、老舊小區(qū)房屋租賃中存在的問題

（一）安全隱患問題嚴(yán)重

很多老舊小區(qū)年久失修已經(jīng)不具備安全居住的條件，但是房屋所有者依舊罔顧租客安全進(jìn)行出租活動。以最新山西省臨汾市聚仙飯店倒塌事故為例：8月29日上午，山西臨汾市陳莊村聚仙飯店在為鄰近安李村一位老人舉辦80歲壽宴時發(fā)生坍塌事故，共造成29人遇難，其中24名是安李村村民。該房屋一層始建于上世紀(jì)80年代，馬路近些年由于修路在不斷加高，原來的一層變成了地下，便加蓋了二層，后來又建了閣樓、臥室和廚房，近十幾年來一共擴(kuò)建了五六次。其中，發(fā)生坍塌的宴會廳原本是主屋和后邊臥室之間的院子，用來擺酒席。十多年前，飯店主人在院子上方搭建了一層預(yù)制板，救援隊員表示，這次事故是院子上方的預(yù)制板塌了下來造成了嚴(yán)重的事故。引起社會廣泛關(guān)注，而現(xiàn)實中絕不只此一例。

（二）小區(qū)居住環(huán)境惡劣、房屋內(nèi)設(shè)施陳舊

大部分的老舊小區(qū)環(huán)境惡劣，不少老舊小區(qū)的道路年久失修，路面過窄且凹凸不平，無路燈和排水系統(tǒng)，最為嚴(yán)重的是無消防通道等安全保障設(shè)施，這些基礎(chǔ)設(shè)施的不完善嚴(yán)重限制租戶的出行;房屋設(shè)施陳舊，電路老化，下水道堵塞，煤氣管道損壞等問題也增添不少安全隱患。以2019年5月4日，陜西西安紡織城一小區(qū)住宅樓突然起火為例：當(dāng)時火勢兇猛并迅速蔓延開此次火災(zāi)造成2人遇難，至少有30間房屋被燒毀。此次嚴(yán)重事故的發(fā)生與該老舊小區(qū)道路狀況（無消防通道）、房屋結(jié)構(gòu)設(shè)施（未安裝消防設(shè)備）和線路老化等有著不可質(zhì)疑的因果關(guān)系。

（三）小區(qū)管理混亂，難以規(guī)范

老舊小區(qū)片區(qū)廣大，涉及面廣，難以系統(tǒng)規(guī)范管理。物業(yè)費較低既吸引了不少租客，也使得物業(yè)公司沒有動力進(jìn)行積極管理，這導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重、人員進(jìn)出混亂不堪、安全隱患問題頻發(fā)，這難以保障租戶以及常住居民的安全;社區(qū)管理人員的工作難以進(jìn)行，很多房主并不在該小區(qū)居住，這導(dǎo)致房屋登記工作難以進(jìn)行，還有不少老面孔，有些該管的礙于人情而不能有效管理。

五、解決方案和可行性建議

（一）設(shè)立房屋租賃管理部門，各相關(guān)部門協(xié)同作戰(zhàn)

國務(wù)院應(yīng)當(dāng)牽頭設(shè)立房屋租賃專門的管理部門，并在各地設(shè)立分管機(jī)構(gòu)。統(tǒng)籌工商稅務(wù)、公安、物價、計生等各部門進(jìn)行協(xié)調(diào)合作而不是各自為戰(zhàn)，專門針對房屋租賃市場進(jìn)行管控提高監(jiān)管效率，推動房屋租賃市場的綜合治理。其主要作用一是提高國家對房屋租賃市場管理力度，對外釋放明確信號，震懾一些不法投機(jī)分子對房屋租賃市場的擾亂;二是促進(jìn)多部門聯(lián)合行動，避免由于各部門相互推諉扯皮造成的監(jiān)管不到位等管理混亂現(xiàn)象。

（二）培育住房租賃市場，增加出租房屋的供給

各級政府應(yīng)當(dāng)著力培育住房租賃市場增加出租房屋的供給。房屋租賃對低收入人群解決居住問題有極其重要的意義，通過增加出租房屋的供給可以優(yōu)化租賃市場、降低租金，迫使老舊小區(qū)進(jìn)一步改善出租房屋的生活條件以吸引租客，提高承租人的滿意度、生活質(zhì)量，對建設(shè)全面小康社會具有積極作用。各級政府和相關(guān)的管理人員更應(yīng)該把握房屋租賃市場的動向，與時俱進(jìn)，多管齊下不斷提高服務(wù)水平和監(jiān)管力度，要不定期進(jìn)行市場調(diào)研，積極補(bǔ)充完善房屋租賃市場相關(guān)規(guī)定及政策導(dǎo)向，對特殊年份、特殊人群要有針對性措施切實解決居民住房需求，提供更多便民措施，保證房屋租賃市場更加規(guī)范，使住房租賃市場更加活躍并充滿競爭力，努力形成一個練好有序的、人民滿意的房屋租賃市場。

（三）因地制宜，設(shè)立房屋租賃價格參考線

根據(jù)不同城市、地段、以及房屋配套設(shè)施設(shè)立房屋租賃價格參考線。政府規(guī)范租賃市場的同時，可以因地制宜為居民提供片區(qū)房屋租賃的租金參考線。這樣一方面可以促使所在片區(qū)房屋租市場信息更加暢通、透明，減少由于信息不對稱導(dǎo)致的尋租、惡性欺詐等不良問題的發(fā)生，對于保障承租人的合法權(quán)益具有積極作用;另一方面，也可以給出租人在確定租金時提供市場價格的參考，從而避免一些二房東私下交易侵害自身權(quán)益。同時租賃參考價格要隨著租賃市場的不斷發(fā)展及時進(jìn)行調(diào)整。

（四）政府應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范中介服務(wù)，加強(qiáng)監(jiān)管

中介服務(wù)往往是房屋租賃中的最后一公里，在老舊小區(qū)的房屋租賃中中介的作用更為突出，因此中介在住房屋租賃市場交易的作用中占有重要地位。中介利用的就是房屋租賃市場的信息不對稱，中介承擔(dān)的是連接租客與房東之間牽線搭橋的聯(lián)絡(luò)作用，這對于交易雙方來說，都是十分重要的。當(dāng)前房屋租賃市場中中介公司亂象叢生還欠規(guī)范，有些中小中介機(jī)構(gòu)甚至是比較大中介公司也存在不少存在欺詐客戶，謀取私利的行為，比如：鏈家、我愛我家等。因此，建立健全規(guī)范的中介市場經(jīng)營服務(wù)規(guī)則，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)服務(wù)行為，對房屋租賃市場的監(jiān)管十分必要。

六、結(jié)語

房屋租賃市場的健康發(fā)展，不但可以解決居民對住房迫切的需求，還可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)商提升資金回籠速度，從而保障房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營安全并使效益得以提升，并且對促進(jìn)社會資源優(yōu)化配置和充分利用都具有積極意義。另外合理規(guī)范房屋租賃市場對于加強(qiáng)老舊小區(qū)的房屋出租管理以及解決房屋出租中發(fā)生的各種糾紛和事故，切實保障居民安居樂業(yè)具有重要作用。由于筆者的水平有限，對于論文中出現(xiàn)的錯誤、不足之處歡迎各位學(xué)者的批評指正！

（作者單位：山西財經(jīng)大學(xué) 太原）